Что такое субаренда земельного участка и порядок ее оформления

строительство при субаренде з/у

#1

tyia

Отправлено 18 Июль 2022 — 17:15

Помогите пожалуйста разобраться.
Ситуация сложилась такая. В Краснодарском крае юр.лицо имеет на основании договора аренды зем.участок под строительство, разрешение на это строительство. Другое юр.лицо хочет взять этот земельный участок в субаренду и построить другое здание. Возможно ли это?

Необходимо ли получать отдельное разрешение?

Каков процесс переоформления разрешительной документации?

#2

tyia

Отправлено 18 Июль 2022 — 19:19

дайте пожалуйста хоть какую-нибудь зацепку

#3

BondarOxana

Отправлено 26 Июль 2022 — 00:47

Разрешение на строительство выдает орган исполнительной власти только непосредственно организации, которая ведет строительство и будет в будущем правообладателем возведенного объекта.
Субаренда — не дает право на осуществление строительства, и скорее всего в основном договоре (аренда) имеются условия о запрете сдачи в субаренду
. Предоставление зем. уч. под строительство субаренды не допускается в силу градостроительного и земельного права (это Вам для ориентира).

В случае заинтересованности в данном участке, то:
— уступка прав аренды;
— приобретение организации, которой предоставлено право аренды;
— т.д.

#4

Olvin

Отправлено 26 Июль 2022 — 12:56

tyia
Застройщиком в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ может быть лицо (физическое или юридическое), обеспечивающее строительство на принадлежащему ему участке (п.16 ст.1 ГрадК РФ)
К таким лицам можно отнести арендаторов земельных участков — лиц, владеющих и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (ст.615 ГК РФ);
Т.е. в вашей ситуации другое юр.лицо может быть застройщиком на основании договора субаренды.
Важно обратить внимание, чтобы разрешенное использование земельного участка соответствовало фактическому использованию (например, для жилищного строительства — строительство жилых домов, но не как ни промышленных предприятий).

Необходимо ли получать отдельное разрешение?

Разрешение на строительство является персонофицированным документом, т.е. выдается конкретному застройщику (физическому или юридическому лицу) (см. положения ст.51 ГрадК). Кроме того , в п.21. ст.51 ГрадК РФ прямо указано, что при переходе прав на земельный участок действие разрешения на строительство сохраняется.
Соответственно для получения разрешения на строительства на др.юр.лицо необходимо будет пройти процедуру, указанную в ст.51 ГрадК РФ, снова. Хотя, не исключаю, в случае наличия договоренностей с администрацией, более быстрой процедуры переоформления разрешения.
В целом по вашему вопросу считаю, что возможно несколько вариантов участия др.юрид
. лица в строительстве с последующим оформлением на него построенного объекта недвижимости и земли под ним.

#5

tyia

Отправлено 26 Июль 2022 — 17:51

не возникнет ли в дальнейшем трудностей при регистрации в Регистрационном управлении из-за того, что будет предоставлен договор субаренды?

#6

Olvin

Отправлено 26 Июль 2022 — 20:05

tyia
Регистрации чего?
Если регистрация договора субаренды, то процедура аналогичная регистрации договора аренды.

#7

Stoner

Отправлено 26 Июль 2022 — 20:35

Кроме того , в п.21. ст.51 ГрадК РФ прямо указано, что при переходе прав на земельный участок действие разрешения на строительство сохраняется.
Соответственно для получения разрешения на строительства на др.юр.лицо необходимо будет пройти процедуру, указанную в ст.51 ГрадК РФ, снова.

Вот интересно, как одно вытекает из другого?

Т.е. почему Вы считаете, что нужно заново процедуру проходить?

В старом градостроительном кодексе все было написано гораздо более доходчиво, там напрямую шла речь о перерегистрации на нового пользователя ЗУ разрешения на строительство в органе, который первичное разрешение выдавал.
Но и в период действия нынешнего ГрК доводилось мне при переходе права на участок просто перерегистрировать то разрешение, которое было выдано предыдущему пользователю, на нового землепользователя. И дело вовсе не в договоренностях с администрацией, а во внимательном прочтении ст. 51 ГрК РФ.

#8

И.Б

Отправлено 26 Июль 2022 — 20:49

tyia, Вам не нужна субаренда.)
Вам нужно то самое юр.лицо — арендатор земельного участка с «разрешительными документами».
иначе Ваше эпопея с переоформлениями никогда не закончится.
удачи.)

#9

tyia

Отправлено 27 Июль 2022 — 11:21

а если это юр.лицо не хочет чтобы его покупали или переоформляли?

#10

Olvin

Отправлено 27 Июль 2022 — 13:11

Stoner

Т.е. почему Вы считаете, что нужно заново процедуру проходить?

Не совсем так. Как вы более точно сказали: нужно снова обратиться в ОМС, чтобы

просто перерегистрировать то разрешение, которое было выдано предыдущему пользователю, на нового землепользователя

, естественно приложив документы на нового застройщика.
tyia
Вы уточните для себя какой вам нужен результат от строительства (как для одного, так и для другого юридического лица). В зависимости от этого, можно применять различные схемы: субаренды, инвестирования и т.д.

#11

tyia

Отправлено 27 Июль 2022 — 14:26

для юр. лица которое сейчас владеет участком на праве аренды — результат от строительства не нужен. То юр.лицо которое хочет взять участок в субаренду желает построить на участке здание, зарегистрировать его на праве собственности и начать его эксплуатировать.
Вот например в Москве запрещено капитальное строительство при субаренде земельных участков
. В других регионах не знаю.

Добавлено в [mergetime]1185524777[/mergetime]
для юр. лица которое сейчас владеет участком на праве аренды — результат от строительства не нужен. То юр.лицо которое хочет взять участок в субаренду желает построить на участке здание, зарегистрировать его на праве собственности и начать его эксплуатировать.
Вот например в Москве запрещено капитальное строительство при субаренде земельных участков
. В других регионах не знаю.

#12

И.Б

Отправлено 27 Июль 2022 — 15:05

tyia

а если это юр.лицо не хочет чтобы его покупали или переоформляли?

а что, цена предполагаемого (нового) объекта не интересная?

#13

tyia

Отправлено 27 Июль 2022 — 15:27

при чем здесь цена? Юр.лицо хочет просто сдать в субаренду участок, вот и все. Других желаний у него нет.

#14

И.Б

Отправлено 27 Июль 2022 — 16:12

tyia

при чем здесь цена? Юр.лицо хочет просто сдать в субаренду участок, вот и все. Других желаний у него нет.

ну, как хотите)

#15

Gali4ka

Отправлено 26 Май 2022 — 23:47

Ситуация-сдается в субаренду только часть земельного участка, на которой предполагается начать строительство, и требуется для этого разрешение ,уполномоченные на выдачу разрешений заставляют субарендаторов отмежевать данную часть участка и поставить на кад. учет. Правомерно ли это?

Сообщение отредактировал Gali4ka: 26 Май 2022 — 23:48

#16

grin095

Отправлено 27 Май 2022 — 13:43

Это необходимое условия даже для сдачи в субаренду, не говоря уже о другом.
Поищите поиском про части земельных участков.

OOO «Законное Право»

Права застройщика на земельный участок если земельный участок застройщика в субаренде.

Когда земельный участок застройщика в субаренде — это достаточно редкий для застройщика случай, но теоретически возможный. Субарендатор — это лицо, заключившее договор субаренды с арендатором участка, который, в свою очередь, владеет землей на основании договора аренды, заключенного с собственником земли. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок основного договора аренды.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Арендатор земельного участка, за рядом исключений, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Обычно предусмотрена необходимость получения согласия собственника.

Если земельный участок застройщика в субаренде, то договор субаренды проверяется на предмет следующего:

  • наличие согласия собственника земельного участка на передачу земельного участка в субаренду или уведомления собственника о передаче участка в субаренду, если договор аренды допускает отсутствие согласия (данное согласие необходимо не только для подтверждения законности владения, но и для гарантий в отсутствии конфликта между собственником, арендатором и субарендатором);
  • наличие штампа о государственной регистрации договора субаренды и всех дополнительных соглашений к договору субаренды о продлении срока, о срок субаренды не должен превышать срок основного договора аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию;
  • целевым назначением земельного участка должно быть указано строительство жилого дома или иная аналогичная формулировка;
  • субарендатор должен являться застройщиком;
  • проверка оплаты арендных платежей: может быть проверено и исполнение субарендатором обязанностей по оплате арендных платежей путем проверки соответствующих платежных поручений.

Часто строительный адрес квартиры и адрес земельного участка не совпадают. Доходит до того, что данные объекты «на бумаге» находятся в разных населенных пунктах, например, земельный участок — в деревне, строительный объект — в городе, хотя это один и тот же адрес. Это связано с особенностями присвоения адресов и в целом допустимо.

Если земельный участок застройщика в субаренде, то для того чтобы подтвердить, что именно на этом участке строится объект, необходимо запросить кадастровый план земельного участка с указанием на нем объекта строительства либо генеральный план строительства, либо иные подтверждающие документы.

Как в случаях с наличием у застройщика права собственности на земельный участок, так и в случаях права аренды необходимо самостоятельно запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по адресу земельного участка. По выписке дольщик может независимо от застройщика узнать о текущем состоянии прав, субъекте прав, отсутствии право притязаний, количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве.

При выдаче выписки о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства, являющиеся предметами зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, в выписке после слов: «Договоры участия в долевом строительстве» указываются сведения:

  1. об объектах долевого строительства, являющихся предметом каждого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, — так, как они описаны в договорах,
  2. об участниках долевого строительства: сторонах каждого договора участия в долевом строительстве.

Большое количество заключенных договоров участия в долевом строительстве косвенно свидетельствует о том, что объект будет достроен, так как строительство напрямую связано с количеством дольщиков, внесших свои средства.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме — самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: