Основные этапы согласования перепланировки

Автоправозащита.RU

Перепланировка жилого помещения – ответственная процедура, затрагивающая права не только проживающих в квартире собственников или иных лиц, на законном основании распоряжающихся квартирой, но и других жильцов МКД.

Поскольку самовольная и осуществленная с нарушением требований перепланировка может создать реальную угрозу жизни и здоровью граждан, для ее проведения потребуется получить разрешение от местных властей.

Законодательство

Законодательные акты, регулирующие вопросы осуществления перепланировки:

Нормативный акт Краткое описание
Глава 4, ст. 25, 26, 27, 28, 29 ЖК РФ (далее – Закон) Основные правила осуществления перепланировки, необходимые документы, основания для проведения, причины отказа
Постановление Правительства России № 266 от 28 апр. 2020 года “Об утверждении…” (далее – Постановление № 266) Приводит форму заявления, подаваемого в местный орган власти для согласования, а также форму документа, подтверждающего принятие решение о согласовании перепланировки
Постановление Госстроя России № 170 от 27 сен. 2020 года “Об утверждении…” (далее – Постановление № 170) Дополнительные правила перепланировки
Письмо Минэкономразвития РФ № Д23и-1578 от 14 апр. 2020 года “О государственном…” Некоторые правила осуществления государственного кадастрового учета помещений, которые были перепланированы

Определения

Определение перепланировки приведено в ч. 2 ст. 25 Закона.

На основании положений указанной статьи, перепланировка – это корректировка конфигурации жилого помещения, которая требует внесения поправок в техпаспорт.

Основная информация

Согласно ч. 1 ст. 26 Закона, перепланировка должна обязательно проводиться с соблюдением законодательных требований и исключительно после выдачи положительного решения от местного органа власти.

О том, что разрешение необходимо в обязательном порядке, в частности, сказано и в п. 1.7.1. Постановления № 170.

Что называется нарушением

Нарушением является самовольное перепланирование квартиры без разрешения, то есть проведенное с нарушением требований, установленных в:

  • ч. 6 ст. 26 Закона;
  • п. 3 ч. 2 ст. 26 Закона.

Ч. 6 ст. 26 Закона указывает, что без документа, который является основанием для осуществления процедуры, перепланировка будет признана незаконной. Форма такого документа представлена в Постановлении № 266.

Также самовольной будет признана перепланировка в случае, если заявителем не будет подготовлен и оформлен проект перепланирования (п. 3 ч. 2 ст. 26 Закона).

Какие виды перепланировки запрещены

П. 1.7.1. и 1.7.2. Постановления № 170 приводят перечень разрешенных действий при осуществлении перепланировки. Соответственно, остальные изменения конфигурации жилого или нежилого помещения косвенно можно считать запрещенными.

К разрешенным действиям относятся:

  • перенесение и демонтаж перегородок;
  • перенесение дверных проемов;
  • разукрупнение или укрупнение квартир с более, чем 1-й комнатой;
  • создание дополнит. санузлов и кухонь;
  • расширение жилплощади за счет вспомогат. помещений;
  • ликвидирование темных кухонь;
  • переоборудование тамбуров.

Категорически запрещено

Прямо запрещается совершать перепланировку, если таковая повлечет за собой:

  • разрушение несущих конструкций;
  • нарушения в функционировании инженерно-технических коммуникаций или установленных на них устройств;
  • ухудшение внешнего вида фасадов;
  • нарушения в функционировании противопожарных систем;
  • ухудшение условий жительства всех или отдельных граждан в МКД.

Факт нарушения — его признание

Признание факта нарушения осуществляется специальной комиссией, которая предоставляет собственнику или нанимателю квартиры разумное время для приведения жилого объекта в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 Закона).

Если указанный срок не будет соблюден, наступят последствия, определенные в ч. 5 ст. 29 Закона:

  • либо продажа квартиры с торгов, передача полученных в результате реализации средств собственнику (за минусом судебных издержек) + возложение обязательства на нового собственника по приведению жилья в прежнее состояние;
  • либо расторжение договора соцнайма, с возложением обязанности на муниципалитет по приведению квартиры в прежнее состояние.

Лишение права или штраф за перепланировку 

В ст. 29 Закона сказано, что административная ответственность за незаконную перепланировку наступает вне зависимости от последствий, предусмотренных в ч. 3 ст. 29 Закона.

Другими словами, накладывается и штраф за перепланировку, и осуществляется предоставление разумного срока для устранения нарушений, а при пропуске срока – продажа квартиры с публичных торгов (если приватизированная) или расторжение договора социального найма (если муниципальная).

Сроки

На основании ч. 4 ст. 26 Закона, срок вынесения вердикта органом местной власти не должен превышать 45 дней со дня получения заявления и всех сопутствующих документов.

В случае, если документация передается через МФЦ, 45-дневный срок будет исчисляться с момента передачи МФЦ в муниципалитет заявления и документов.

В силу ч. 5 ст. 26 Закона, в течение 3 дней разрешение на перепланировку будет направлено:

  • либо на почтовый адрес заявителя заказным письмом;
  • либо в МФЦ, если заявление и документы передавались через МФЦ.

Размер

Размер штрафа, накладываемый на граждан и юрлиц, на осуществление незаконного перепланирования, зависит от состава правонарушения:

Состав Нормативная регламентация Сколько штраф за перепланировку
За самовольную в жилых домах Ч. 1 ст. 7.21. КоАП От 2020 до 1500
За самовольную в квартирах, расположенных в МКД Ч. 2 ст. 7.21. КоАП От 2020 до 2500
Перепланировка юридическими лицами, ответственными за ремонт и содержание жилья, без согласия собственника Ст. 7.22. КоАП От 40000 до 50000

Избежать наказания

Избежать наказания можно только одним путем – подготовить заявление и все необходимые документы, передать их в муниципалитет (или в МФЦ) и дождаться положительного решения, после чего приступать к осуществлению строительно-ремонтных работ.

Как узаконить

Согласно ч. 4 ст. 29 Закона, собственник жилья может обратиться в судебную инстанцию с целью сохранения квартиры или жилого дома в перепланированном состоянии.

Суд может (но не обязан) принять положительное решение, если:

  • перепланировка не нарушает права жильцов МКД или иных лиц;
  • либо перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оформить через суд

С судебной практикой по этому поводу можно ознакомиться, в частности, в:

  • Определении ВС РФ № 18-КГ17-192 от 19 дек. 2020 года;
  • Определении ВС РФ № 18-КГ17-247 от 19 дек. 2020 года.

Перечень документов

Ч. 2 ст. 26 Закона приводит перечень документов, которые подаются для согласования перепланирования:

  • заявление по форме, представленной в Постановлении № 266;
  • правоустанавливающие документы на квартиру или дом (оригиналы или нотариально заверенные копии);
  • техпаспорт;
  • проект перепланирования.

Дополнительная документация:

  • положительное решение органа по охране истории, культуры и памятников (если перепланируемое помещение относится к культурному или историческому объекту);
  • согласие членов семьи нанимателя (если квартира не в собственности).

Если квартира или дом зарегистрированы в ЕГРН, можно не предоставлять:

  • правоустанавливающие документы;
  • техпаспорт.

Они будут затребованы органом, осуществляющим согласование, в порядке межведомственного взаимодействия.

Куда обратиться

В соответствии с ч. 2 ст. 26 Закона, обращаться можно:

  • либо непосредственно в местную администрацию;
  • либо в МФЦ, но только в случае, если между муниципалитетом и МФЦ заключено соответствующее соглашение о взаимодействии в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства № 797 от 27 сен. 2020 года “О взаимодействии…”.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой

Совершать сделки с квартирой, которая была самовольно перепланирована, можно.

Однако новый собственник будет нести риски всех последствий. Так, к примеру, согласно ч. 6 ст. 29 Закона, муниципалитет установит новому собственнику срок для приведения квартиры в прежний вид. В случае, если новый владелец не соблюдет указанный срок, квартира будет продана с публичных торгов.

Процедура изменения

Процедура:

  • определение желаемого варианта перепланирования;
  • согласование в Государственной противопожарной службе, водоканале, СЭСе и других ведомствах;
  • обращение в муниципалитет и получение соответствующего разрешения;
  • непосредственное выполнение работ при помощи подрядчиков;
  • получение в БТИ нового техпаспорта;
  • получение кадастрового плана в Росреестре.

Помощь специалистов

Если нет желания самостоятельно оформлять все документы, дело можно поручить специализированной проектной или строительной организации, оказывающей услуги “под ключ”.

Ипотека

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка, поэтому все изменения в изначальную конструкцию могут производиться только по согласованию с кредитной организацией.

Сравнение цен в регионах

Итоговые затраты заявителя за осуществление перепланирования зависят от конкретного субъекта РФ:

Субъект РФ Примерные расценки за всю процедуру
Москва Минимум 61 тыс.
Санкт-Петербург До 60 тыс.
Пермь До 60 тыс.
Екатеринбург Около 45 тыс.
Челябинск Примерно 30 тыс.
Воронеж От 10 до 30 тыс.

Основные этапы согласования перепланировки

Внесение поправок в конфигурацию помещения путем затрагивания капитальных стен (их еще называют несущие стены) может привести к непоправимым негативным последствиям, поскольку происходит перераспределение нагрузки на все здание в целом. Это может привести к его разрушению, деформации конструктивных элементов.

По этой причине перед началом производства перепланировочных работ закон обязывает собственника жилья озадачиться оформлением проекта проводимых мероприятий, который должен получить одобрение и согласование соответствующих инстанций.

Обзор понятия

В понятие перепланировки включаются действия, касающиеся внесения изменений в расположение комнат в различных объектах недвижимости. Способы осуществления задуманного могут быть различными. Наиболее частыми считаются изменения границ жилья путем переноса стен и перегородок. Однако зачастую во многих недвижимых объекта такие стены имеют характеристики несущих.

Следует отметить, что проведение работ по установке в квартире оборудования, аналогичного ранее смонтированному по параметрам, не приведет к проблемам с разрешительными органами. Если же при ремонте будут затронуты общедомовые коммуникации – возникнет необходимость прохождения процедуры согласования.

Аналогично происходит процесс, связанный с косметическим ремонтом фасада дома или его внутренних помещений – эти действия не входят в список, требующий оформления разрешительной документации, за исключением:

  • домов-объектов истории и культурного наследия;
  • помещений, являющихся мемориальными (мемориальная квартира, комната, нежилое помещение);
  • зданий-памятников архитектуры.

Таким образом, согласование изменений помещения – процедура сложная, требующая обладания опытом и познаниями в сфере законодательства, регулирующего перепланировку. Поэтому здесь наиболее верным решением станет обращение за помощью к специалистам данной сферы.

Также для граждан и организаций существует возможность получить консультацию по всем возникающим вопросам в Жилищной инспекции, чтобы устранить вероятность наступления каких-либо негативных последствий.

Важные замечания

Перепланировку необходимо отличать от действий по реконструкции либо переоборудованию недвижимости. Работы по реконструкции приводят, как правило, к увеличению общей площади помещения, в этом случае возникает новый объект недвижимости, а переоборудование в свою очередь связано с заменой коммуникаций инженерно-технического назначения, но не с их ремонтом.

Законы и нововведения

Все процедуры, таки и ли иначе относящиеся к масштабным ремонтным действиям, подлежат согласованию, процесс которого строго регламентирован нормами российского права.

Законодательными актами по перепланировочным действиям являются по степени иерархии:

Жилищный кодекс РФ (4 глава о переустройстве и перепланировке) В его статьях отражены виды и перечни работ, требующих получения разрешения, дано законодательное определение перепланировки, описаны действия, которые запрещено осуществлять, составлен алгоритм действий по согласованию, а также описан перечень документов.
Градостроительный кодекс РФ Содержит основные строительные нормы нашего государства, а также процесс согласования перепланировки нежилого фонда.
Административный кодекс РФ Описаны правонарушения, связанные с незаконными действиями владельцев объектов недвижимости, установлены предельные санкции за такие деяния.

Помимо федерального законодательства существует региональное – регулирует особенности реализации перепланировочных действий с учетом местных особенностей. Таким актом является 508 Постановление Правительства Москвы с учетом внесенных изменений, действующих в 2020 году на территории города федерального значения (в том числе Московская область).

Российское законодательство разного уровня регулярно подвергается поправкам и изменениям. Не остается без внимания и жилищное законодательство по перепланировке. За последние годы значительно увеличился перечень работ, требующих предварительного оформления разрешения на их проведение, кроме того, детально прописаны работы, согласовывать которые нет необходимости.

Важные изменения затронули процесс сбора документации с целью процесса согласования, это, например, отсутствие необходимости получения и сдачи технической документации при оформлении проекта в органах БТИ; запрос справки в спецотделе (управление архитектурой) — орган по согласованию теперь наделен обязанностью самостоятельного получения этого документа в рамках межведомственного взаимодействия.

Образец заявления о перепланировке:

Необходимые документы и разрешения

Обращению в Жилинспекцию предшествует обязанность заявителя по сбору необходимой документации, в список которой входят:

  • Установленного образца заявление с просьбой владельца недвижимости разрешить производство работ по внесению изменений в конфигурацию помещения.
  • Техпаспорт (план) недвижимого объекта.
  • Согласие всех жильцов (если общедолевая собственность) на проведение ремонтных работ.
  • Документы на владение квартирой (свидетельство, ДДУ, договор соцнайма).
  • Разрешительные документы наймодателя (если жилье не приватизировано).
  • Согласованный проект архитектурных перепланирочоных решений, изготовленный специализирующейся на этом фирмой. Этот документ отражает все тонкости будущей перепланировки, составлять его может только организация, имеющая членство в СРО и соответствующие строительные сертификаты и лицензии.

В проектном документе содержится весь алгоритм строительных работ, в их числе:

  • демонтажные работы;
  • перечень подготовительных действий;
  • монтажные и отделочные работы.

Любой проект в обязательном порядке содержит приложение в виде копий свидетельств и сертификатов о допуске на осуществление проектных изысканий, сам документ подписывается руководителем, исполнителями и скрепляется печатью фирмы. После разработки проект действителен в течение 12 месяцев.

Весь перечень документов сдается специалистам Жилинспекции, о чем выдается соответствующая расписка. Далее по результатам рассмотрения обращения принимается положительное решение или отказ в согласовании – срок для принятия 45 дней.

Само разрешение выдается в течение 3-х дней после принятия решения. Получить его можно в Жилинспекции либо орган отправляет его почтой по адресу обратившегося лица. Начинать строительные работы необходимо строго после получения разрешения на перепланировку.

Сроки проведения таких действий законом не установлены. Окончание вносимых ремонтных изменений констатирует подписание акта техником БТИ о соответствии всех проведенных работ разрешенным. Такой документ является основанием для оформления нового техплана на квартиру с внесением в последний всех изменений конфигурации жилья.

Отказ в выдаче разрешения на проведение перепланировочных действий может быть принятии в следующих случаях:

  • некомплектность документов;
  • несоответствие проектных документов действующим правилам их оформления, а также строительным нормам;
  • подача обращения в орган, не уполномоченный принимать подобные решения.

Если заявитель считает, что отказ обоснованный и законный, он имеет право устранить причины отказа, после чего повторно подать все документы на согласование. При неправомерности выданного отказа заявитель вправе обратиться с претензией к руководству инспекции либо обжаловать ее действия в судебном порядке.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Куда нужно обращаться

Согласование включает в себя действия по обращению в различные организации и инстанции, к каким относятся:

  • жилищная инспекция;
  • организация-проектировщик;
  • БТИ;
  • МЧС, СЭС (Роспотребнадзор);
  • районный суд.
Первый шаг Посещение Жилинспекции с целью получения консультационных услуг.
Второй Обращение в территориальный отдел БТИ. В данном учреждении заказывается при его отсутствии техпаспорт (техплан) помещения.
Третий Обращение за составлением проекта. Проект можно заказать как в любой проектной организации либо у проектировщика, который оформлял сам проект дома, либо в БТИ (в этом случае заказчик освобождается от обязанности получения технической документации БТИ).

В случае возникновения необходимости обращения в судебную инстанцию рекомендуется прибегнуть к помощи юристов-профессионалов, которые подскажут, что можно делать и нужно в этом случае.

Образец технического паспорта помещения:

Принцип оформления

Изучение нормативной базы, описывающей дозволенные изменения при проведении перепланировки – обязательный элемент, предшествующий началу проведения работ. Перепланировка в простом виде (без перемещения перегородок, сноса стен, объединения комнат) может быть согласована самостоятельно путем зарисовки чертежа на техплане помещения (эскиз).

Более сложные преобразования потребуют разработки проекта, поэтому здесь придется прибегнуть к услугам специальных фирм-проектировщиков. При переустройстве в квартире инженерных систем, вентиляционных коробов, дымоходов – только обратившись за помощью к профильным специалистам, которые произведут всё оформление под ключ.

Претворение в жизнь задуманных изменений без их предварительного согласования чревато наступлением последствий, препятствующих дальнейшей реализации недвижимости. И это лишь малая часть проблем, с которыми можно столкнуть из-за самовольных действий.

Существенными могут быть проблемы, связанные с:

  • обрушением строения, его затоплением, пожаром, взрывом газового оборудования, замыкание электросетей;
  • ухудшением санитарного состояния соседних помещений;
  • развитие разрушающих каркас процессов;
  • возникновение угрозы безопасности и жизни граждан.

Порядок согласования перепланировки

Кратко порядок проведения согласования и оформления разрешительной документации действий по перепланировке можно разделить на следующие этапы:

  1. Заказ и получение в БТИ техпаспорта (плана) квартиры.
  2. Составление перепланировчного проекта.
  3. Получение заключений по проекту от ГУ МЧС (противопожарная служба), Роспотребнадзора (СЭС).
  4. Обращение с заявлением в надзорную инстанцию.
Первый этап согласования Определиться, входят ли планируемые работы в перечень, требующих получения разрешения. Так, не требует согласования простой косметический ремонт (покраска, побелка, оклейка обоями, монтаж плитки). И наоборот: перенос стен и перегородок, замена ванны на душевую кабину, устройство иного покрытия пола – эти действия собственник обязан согласовать.

Существует также список работ, запрещенных к производству, это:

  • устройство системы отопления на балконе, лоджии за счет общей;
  • монтаж теплых полов от общедомового отопления;
  • совмещение помещения с газом с иным жилым;
  • демонтаж порога в ванной комнате;
  • любые действия с системой вентиляции.

Полный перечень всех работ перечислен в 508 Постановлении.

Второй Сбор и оформление пакета документации.

Для Москвы и ее области такой перечень выглядит следующим образом:

  • документы о правах на жилье (ДДУ с актом о передаче квартиры (если перепланируется новостройка)/выписка из ЕГРН/договор найма/свидетельство);
  • технический план (паспорт) на жилье;
  • справка из Мосгаза (при переносе газового оборудования);
  • перепланировка залогового жилья (ипотека) потребует разрешения залогодержателя – кредитной организации.

Полный список бумаг будет зависеть от типа изменяемого объекта, формы собственности, в которой он находится, масштаба работ и пр.

Третий Оформление перепланировочного проекта. Его разработчиком может быть только организация по проектированию, имеющая допуск СРО.
Четвертый Подача документов и заявления в инспекцию лично либо через отдел МФЦ (многофункциональный центр), либо в электронном виде при помощи раздела «Мои документы».
Пятый Получение разрешения и проведение перепланиовки.
Шестой Оформление акта о завершении работ по перепланировке. С кем и где он составляется и подписывается? Для этого в инспекцию подается заявление, к которому прилагаются договоры с ремонтниками-строителями, акты скрытых работ, свидетельство СРО – всё в копиях. В 10-ти дневный срок на объект выходит инспекция. Что проверяют ее специалисты? Основное – это соответствие совершенных и разрешенных работ. После этого подписывается Акт.
Заключительный этап Обращение в БТИ для внесения изменений в техплан объекта.

Отметим основные особенности согласования изменений нежилого объекта недвижимости:

  • получение дополнительных согласований с Роспотребнадзором, архитектурным управлением, иными инстанциями;
  • при расположении объекта на 1 этаже – дополнительное согласование с Мосжилинспекцией;
  • если помещение находится в отдельном здании – согласование с БТИ;
  • заказ дополнительной документации в БТИ.

В остальном вся процедура перепланировки и получения разрешения на ее совершение в нежилом помещении идентична жилому.

Образец технического заключения на перепланировку:

Сроки и цены

Оказанием услуг по перепланировочным действиям и их согласованию занимаются многочисленные строительные организации, к которым и следует обращаться.

Стоимость и сроки выполнения процедур по оформлению разрешительной документации прямо пропорциональны масштабу запланированных изменений. Ценник совершаемой перепланировки колеблется от 500 до 1,5 тысяч у.е.

На цену и время, затрачиваемое на прохождение всех инстанций, влияют такие факторы, как:

  • площадь изменяемого помещения;
  • объем и сложность запланированных к устройству работ;
  • тип дома, в котором расположен перепланируемый объект.

Стоимость процедуры перепланировки в столице и втором по значению городе страны зависит от большого количества разнообразных факторов.

Сколько стоит в усредненном значении перепланировка в Москве и С.- Петербурге:

Перепланировочные действия Цена услуг (тыс. руб.)
Получение технической документации БТИ От 5
Перевод нежилого помещения в жилое (с обустройством отдельного входа) От 900
Услуга по совмещению или разделению смежных помещений От 20
Проведение перепланировки квартиры и зданий с малой этажностью От 9
Устройство из нежилого помещения  жилого От 15
Действия по изменению фасада От 30
Техобследование объекта (до и после ремонта) От 6
Осуществление функциональных изменений От 15
Изготовление дизайн-проекта От 0,750 за кв.м.
Согласование самостоятельной перепланировки От 30

Образец искового заявления о перепланировке квартиры:

Случаи отказа

Статистика такова: 15% обращений, связанных с согласованием перепланировки, получают отказ. Среди них такое же количество заявлений, получить разрешение, по которым вообще не представляется возможным, поскольку запланированные или уже осуществленные работы не соответствуют строительным нормам и запрещены законом, как угрожающие безопасности граждан.

По оставшемуся проценту заявок осуществить согласование все же возможно при устранении причины отказа, которая четко формулируется в выдаваемом документе с отрицательным решением. Например, к заявлению приложены документы с истекшим сроком действия либо неправильно оформленные, с отсутствием элементов визирования (печати или подписи уполномоченного лица).

Таким образом, при получении отказа действия заявителя сводятся к следующим:

  1. Внимательно изучить причину, при необходимости обратиться за консультацией в Жилинспекцию или к специалисту.
  2. Устранить причины, послужившие основанием для отказа, сдать исправленные документы повторно.
  3. Обратиться в суд в порядке искового производства (при незаконности принятого инспекцией решения).

Штраф за нарушения

Отсутствие разрешительной документации при совершении действий по ремонтным работам, связанным с перепланировкой, чревато наступлением негативных последствий для виновного в нарушении закона лица – от наложения предупреждения до привлечения к уголовной ответственности (при наступлении обвалов, пожаров, затоплений, причинивших вред здоровью либо унесших жизни людей).

Уже сделанная перепланировка грозит привлечением виновного лица, самовольно изменившего характеристики объекта недвижимости, к ответственности в виде штрафа в рамках административного законодательства.

Пределы штрафных санкций установлены КоАП РФ и составляют от 2 до 2,5 тыс. руб. Поэтому, прежде чем начинать нарушать закон, необходимо оценить, нужно ли собственнику приобретать дополнительные проблемы ради осуществления прихоти, связанной с изменением жилья.

Чем грозит несогласованная перепланировка представлено в таблице:

Незаконные действия Наказание (тыс. руб.)
Демонтаж капитально стены и устройство новой 1,500
Изменение местоположения кухни До 4,000
Перенос газовых приборов (плита, колонка) До 0,500
Выявление несоответствия помещения его технической документации До 1,100
Устройство нового помещения (пристрой) До 4,400
Нарушение общей конфигурации здания До 5,200
Несогласованная установка газового оборудования До 1,300
Частичный демонтаж элементов дома До 10,000
Устройство проемов в стенах, являющихся несущими До 4,400

Ответственность за незаконную перепланировку в 2020 году

Собственники квартир зачастую делают капитальную перепланировку без получения соответствующего разрешения от уполномоченных органов. Таким образом владельцы жилплощади пытаются сэкономить время и деньги на согласовании планируемых действий. В результате на собственника возлагается штраф за перепланировку квартиры без разрешения. Кроме того, в 2020 году возможны и другие санкции.

Ответственность за незаконную перепланировку возникает чаще всего при попытке собственника совершить в отношении квартиры какое-либо гражданско-правовое действие. В такой ситуации изменения, внесенные в жилплощадь без разрешения, становятся серьезной проблемой. Решать ее зачастую приходится в суде.

Какую перепланировку можно делать без разрешения

Без получения разрешения допускается производить действия, которые не вносят значительных изменений в конфигурацию квартиры. Это может быть:

  • косметический ремонт – поклейка обоев, покраска;
  • изменение дверных проемов во внутренних стенах;
  • монтаж и снос перегородок, в том случае, когда при этом не увеличивается нагрузка на перекрытие;
  • замена и перенос сантехнического или электрического оборудования (кроме смены газового оборудования на электрическое);
  • монтаж и демонтаж антенн и кондиционеров;
  • возведение перегородки.

Перечисленные действия не требуют согласования, но после внесения корректировок в конфигурацию нужно оповестить БТИ. Сотрудник учреждения приедет и проведет требуемые замеры. При правильном переустройстве в течение 10-ти дней будут внесены изменения в техническую документацию.

Что является нарушением

Перепланировка без разрешения является нарушением норм административного законодательства. За это предусмотрено наказание в виде наложения штрафа, а в некоторых случаях и другие санкции.

Собственник будет обязан привести все документы в надлежащий вид, а, значит, ему придется согласовать проект перепланировки с различными инстанциями. Если это требование будет проигнорировано, уполномоченные лица могут подать заявление в суд, а в дальнейшем возможно лишение имущественных прав и продажа имущества с торгов.

Все эти последствия возникают в случае выполнения в квартире следующих видов работ без получения разрешения:

  • изменение расположения коммуникаций, возведение новых конструкций, дверных проемов или иные действия, влекущие за собой значительное изменение условий эксплуатации помещений многоквартирного дома;
  • объединение смежных помещений посредством сноса стен;
  • корректировка границ помещений;
  • корректировка технических характеристик зданий, в результате чего произошли разрушения на фасаде или внутри помещений;
  • установка специализированного оборудования для корректировки показаний приборов учета;
  • переоборудование вентиляционных коммуникаций;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции (установка бетонных стяжек, замена перегородок и т.д.);
  • обустройство отопительного оборудования на балконах или лоджиях;
  • интеграция подогрева пола с общедомовым отоплением;
  • нарушение строительных норм;
  • оборудование дополнительных ниш в стенах;
  • изменение электропроводки с нарушениями норм пожарной безопасности;
  • создание террас выше второго этажа;
  • изменение чердачных и иных помещений вспомогательного характера;
  • перепланировка аварийного жилья.

Если что-то из перечисленных действий было выполнено без получения разрешения, есть два выхода: обращение в суд для узаконивания перепланировки или привлечение строительной бригады для возвращения квартиры в первоначальный вид. Расскажем, какая ответственность предусмотрена за нарушение правил проведения перепланировки.

Ответственность и штрафы за перепланировку без разрешения

Самовольная перепланировка влечет за собой довольно неприятные санкции. Нарушения такого рода могут позиционироваться как административное или как уголовное правонарушение. Классификация зависит от того, какие последствия возникли в результате игнорирования требований законодательства.

Штраф

Административным законодательством предусмотрено несколько санкций, которые могут применяться к собственнику квартиры, в которой была проведена незаконная перепланировка:

  • до 2020 рублей – за факт незаконной перепланировки;
  • до 2020 рублей – за самовольное переоборудование;
  • до 2020 рублей – за нарушение норм пожарной безопасности;
  • 300 рублей – за самоуправство.

Если собственником является юридическое лицо, то размер штрафов значительно увеличивается. В некоторых случаях санкции могут достигать одного миллиона рублей. При этом должностные лица дополнительно штрафуются до 50 000 рублей.

Предписание

Административный штраф – меньшее, что может ожидать владельца квартиры за незаконную перепланировку. Более серьезным последствием станет вынесение предписания об устранении изменений в конфигурации квартиры.

Если говорить простыми словами, то это означает, что собственник жилплощади обязан вернуть все в первоначальный вид. Это делается за свой счет в ограниченное время.

Когда собственник игнорирует предписание, Жилищная инспекция обращается в судебные органы. По решению суда может произойти следующее:

  1. Конфискация квартиры у собственника.
  2. Продажа недвижимости на торгах.
  3. Изъятие суммы от реализации на судебные расходы и оплату работ по возврату жилья в изначальную конфигурацию в соответствии с технической документацией.

Если после этого какие-то средства останутся, они вернутся к бывшему собственнику недвижимости. Эта сумма будет значительно меньше той, которая полагалась бы владельцу в соответствии с рыночной стоимостью жилья.

Уголовная ответственность

В некоторых случаях несанкционированные перепланировки привели к трагедиям с летальным исходом. К примеру, такие случаи произошли:

  • в Казани в 2020 году – обрушилось три этажа многоквартирного дома;
  • в Красноярске в 2020 году – обрушилось административное здание, в результате чего погибло трое человек;
  • в Ярославле в 2020 году – обрушилась секция многоквартирного дома, что привело к гибели женщины.

Это не все подобные происшествия. Если в результате нарушения требований закона касательно переустройства квартиры произойдет авария, которая повлечет угрозу имуществу, здоровью или жизни других людей, то собственник получит реальный срок тюремного заключения.

К концу 2020 года планируется ужесточение жилищного законодательства. Цель внесения поправок – повышение степени контроля за случаями незаконной перепланировки. По некоторым данным только в Москве произошла перепланировка более чем 30 % жилищного фонда. При этом разрешение было получено далеко не всеми владельцами квартир.

Дополнительные риски

Отсутствие разрешения на проведение перепланировки влечет за собой массу проблем для владельцев жилья. Дело в том, что конфигурация квартиры отражается в технической и кадастровой документации. Соответственно, перепланировка без согласования делает все имеющиеся документы недействительными.

Это значит, что собственник не сможет:

  • продать, обменять, подарить или совершить иные гражданско-правовые действия в отношении недвижимости;
  • сдать квартиру в аренду по договору;
  • передать жилье по наследству без затруднений;
  • сделать квартиру предметом залога.

Иными словами, владелец не сможет распоряжаться юридической судьбой недвижимости до тех пор, пока не узаконит перепланировку.

Перепланировка без согласия банка

Если квартира была приобретена в ипотеку, то до тех пор, пока обязательства перед банком не будут выполнены, любые изменения в жилплощади без согласования запрещены. Когда это требование игнорируется, происходят следующие последствия:

  1. Сотрудники банка посетят квартиру для проверки ее технического состояния.
  2. После установления факта незаконной перепланировки произойдет отказ от предоставления страховых услуг.
  3. Отсутствие страховки означает, что банк расторгает договор ипотеки.
  4. Квартира переходит в собственность банка.

Однако банк может согласиться узаконить перепланировку в судебном порядке. Тем не менее, скорее всего выплатить неустойку придется, так как переоборудование без разрешения является прямым нарушением условий типичного ипотечного договора.

На практике банк чаще всего обращается в Жилищную инспекцию с заявлением об обнаружении факта незаконной перепланировки. После этого собственник обязан оплатить штраф и вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Как избежать наказания или уменьшить его

Лучший способ избежать наказания – действовать по закону, то есть согласовать перепланировку заблаговременно. Если действовать в обратном порядке, нужно быть готовыми, что это своего рода «лотерея». Суд и эксперты могут признать возможность фиксации переустройства в документах или же, наоборот, владельца обяжут вернуть все к первоначальному состоянию за свой счет и выплатить штраф.

Чтобы узаконить перепланировку необходимо собрать документы, подготовить проект и обратиться в БТИ. По адресу расположения квартиры выедет специальная комиссия, который осмотрит жилплощадь и вынесет вердикт.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, какой штраф за перепланировку квартиры без разрешения в 2020 году придется заплатить. Чтобы не возникло проблем, необходимо своевременно согласовывать капитальные ремонтные работы. Однако, если вы уже сделали перепланировку без согласования, отчаиваться не стоит – обратитесь к юристу, который поможет исправить ситуацию с минимальными потерями.

Что такое незаконная перепланировка квартиры: ответственность в 2020 году, штраф, последствия и стоит ли покупать такую квартиру

Собственник жилого помещения имеет право изменять его по своему усмотрению. Но некоторые виды работ должны быть согласованы с жилищными органами. В противном случае последствия будут неприятными. Незаконная перепланировка квартиры: ответственность в 2020 году.

Что такое незаконная перепланировка с точки зрения законодательства

Незаконная перепланировка представляет собой изменение структуры помещения, которое произведено без одобрения государственных органов. Согласие жилищных органов требуется для того, чтобы новый проект квартиры не имел нарушений по ГОСТ и иным нормам.

Ответственность за неправомерность изменений несут исключительно владельцы жилой площади. Хотя нарушения могут исходить не только от собственников, но и от квартирантов, проживающих в помещении по договору аренды или социального найма.

Разновидности запрещенных работ

Не все изменения в структуре жилой площади попадают под запрещенные виды перепланировки. К ним относится следующее:

  • Работы, вследствие которых ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей.
  • Преобразование жилой недвижимости в нежилую.
  • Изменения, в результате которых была нарушена прочность и устойчивость главных конструкций дома.
  • Удаление или укорочение вентиляционных каналов.
  • Изменения, влекущие за собой повышение нагрузки на несущие конструкции.
  • Перемещение отопительного оборудования на территорию балконов или лоджий.
  • Установка балкона или лоджии.

Это основные виды работ, которые должны согласовываться с жилищными органами.

Без разрешения собственники имеют право переставлять бытовые приборы, делать ремонт, но только, чтобы это не затрагивало инженерные конструкции. К примеру, можно проводить косметический ремонт, заменять устаревшую сантехнику, переустанавливать оконные системы, двери.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

  1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
  2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
  3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Сроки вынесения решения

Признание планировки незаконной осуществляется сразу же после проверки жилой площади сотрудником Жилищной инспекции, на основании чего и выносится решение о назначении штрафа.

Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц

При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.

В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:

  • Физические лица — 2-2,5 тысяч рублей.
  • Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
  • Должностные лица — 4-5 тысяч рублей.

Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.

Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:

  • Граждане — до 5 тысяч рублей.
  • Организации – до 300 тысяч рублей.
  • Должностные лица — до 50 тысяч рублей.

Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.

Что будет, если не платить

Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.

Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.

Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.

Как законно избежать наказания

Избежать выплаты штрафа за незаконность изменений планировки в квартире невозможно. Даже если в будущем гражданин узаконит их, взыскание все равно придется заплатить. Единственная мера, предотвращающая административную ответственность, — предварительное оформление разрешения на перепланировку.

Узаконивание перепланировки

Порядок, как узаконить перепланировку в квартире, достаточно простой, по потребует сбора документов и временным затрат.

Куда обращаться

Обращаться требуется в Жилищную инспекцию и БТИ. В БТИ создают новый проект жилого помещения, в котором отражаются все проведенные изменения. Сотрудник организации сам приходит к собственнику и составляет документ.

После получения проекта можно идти в жилищный орган, который и будет выносить решение. Если учреждение одобрит перепланировку, владельцу недвижимости выдадут новый кадастровый паспорт. С ним уже потребуется обратиться в отделение Росреестра для внесения изменений.

Если Жилищная инспекция откажет в узаконивании, собственник имеет право подать исковое заявление в суд, чтобы решение государственного органа оспорили. При этом принимать участие следует во всех заседаниях.

Положительное решение госорганов будет вынесено в том случае, если новая планировка жилой площади не нарушает положения законодательства, а именно:

  • не ухудшает условия проживания иных жильцов;
  • не влечет изменения условий эксплуатации дома;
  • сохраняет общий доступ к инженерным системам;
  • не нарушает пригодность помещения к проживанию;
  • не приводит к ухудшению прочности и устойчивости несущих конструкций.

В других случаях решение жилой инспекции или судебного органа будет отрицательным.

Какие документы понадобятся

Для того, чтобы сделать изменения в квартире законными, не требуется собирать большое количество документов. Понадобится только следующее:

  1. Бумаги, устанавливающие право собственника на недвижимый объект.
  2. Технический паспорт, взятый в БТИ.
  3. Технический план.

ВАЖНО! Также необходимо получить письменное согласие всех совладельцев жилья и лиц, проживающих там, на проведение перепланировки.

Для узаконивания изменений планировки в судебном порядке потребуется больше бумаг. Пакет документации включает в себя следующее:

  • Отрицательное решение жилищного органа.
  • Технический паспорт недвижимого объекта.
  • Бумаги, устанавливающие право владельца на квартиру.
  • Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.
  • Новый проект помещения.

Также можно предоставлять дополнительные документы, которые будут полезны для подтверждения требований собственника.

Сроки рассмотрения дела

Принимается решение в течение 1,5 месяца. После чего не позднее 3 дней госорган оповещает об итогах заявителю. Суд принимает решение непосредственно в зале заседания.

Расходы

При узаконивании перепланировка жилого или нежилого помещения владельцу придется понести некоторые расходы. В первую очередь они заключаются в погашении штрафной санкции. Помимо него траты могут быть следующими:

  1. Получение нового технического паспорта – от 500 рублей.
  2. Заказ нового кадастрового документа – от 2020 рублей.
  3. Получение разрешения от различных инстанций – от 500 рублей.
  4. Получение нового свидетельства о праве собственности – 2020 рублей.
  5. Подача искового заявления в суд – 2020 рублей.

Если граждан пожелает воспользоваться услугами юриста, то потребуется потратиться и на них.

Что делать, если узаконить не получится

Если Жилищная инспекция и суд отказались узаконивать перепланировку, владельцу придется возвращать вид квартиры к первоначальному состоянию. Проведение работ будет находиться под контролем государственного органа, чтобы восстановление планировки прошло без нарушений.

Также судья наложит на собственника административный штраф. До его полной оплаты квартира будет арестована.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Если собственник желает продать квартиру, планировка в которой была изменена без согласования с государственным органом, то он может это сделать. Только придется договариваться с покупателем и обязательно предупредить его о наличии незаконных изменений. Ведь именно он будет обязан после приобретения недвижимости узаконить перепланировку.

Также для покупателя есть риск при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, связанный с выявлением факта проведения работ без одобрения госорганов. В этом случае уже он будет выплачивать штраф за бывшего собственника, который не позаботился о согласовании изменений. Поэтому покупатель сто раз подумает, стоит ли покупать недвижимость.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой через ипотеку очень сложная задача. В процессе принятия решения банковское учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. При выявлении незаконных изменений в помещении оно откажет в выдаче денежных средств. Получить согласие удается достаточно редко.

Поэтому продавцу требуется сначала узаконить изменения или привести жилую площадь в первоначальный вид, а затем только продавать.

Стоит отдельно сказать и о возможности перепланировки квартиры, которая уже взята в ипотеку. Банковские организации стараются максимально обезопасить себя от лишних рисков, поэтому в ипотечном соглашении заемщик вряд ли найдет указание на возможность внесения изменений в конфигурацию недвижимости.

Если заемщик нарушит условия договора с банком и произведет перепланировку, последствия могут быть серьезными. Потенциальный собственник может лишиться жилья.

ВНИМАНИЕ! Банковский сотрудник вправе в любое время посетить квартиру, взятую в ипотеку, и проверить ее состояние. Помещение должно в полной мере соответствовать первоначальному состоянию или хотя бы не ухудшать его. В противном случае ликвидность недвижимого объекта может понизиться, что очень болезненно воспринимается банком. Поэтому сотрудник обязательно предупреждает заемщика, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.

Куда жаловаться на соседей, которые сделали незаконную перепланировку квартиры

Если соседи начали выполнять перепланировку своего жилья и в процессе этого появился риск возникновения негативных последствий для безопасности проживания жильцов многоквартирного дома, то следует обратиться в Жилищную инспекцию. Для этого понадобится только написать заявление.

Если сотрудники жилищного органа никак не отреагировали на сообщение, можно смело идти в прокуратуру, расположенную по месту нахождения квартиры, и написать жалобу.

Таким образом, перепланировка жилой площади должна быть согласована с жилищными организациями. В противном случае придется платить штраф, а при отказе госоргана в узаконивании изменений – возвращать первоначальный вид помещения.

Очень важно при организации перепланировки проконсультироваться с компетентным юристом, который, при необходимости, может вас защитить в суде. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу прямо через наш сайт. Оставьте ваши контакты в специальной форме.

Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его получить вы узнаете далее.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры: в 2020 году

ГЛАВНАЯ >> Недвижимость >> ЖКХ >> Штраф за незаконную перепланировку квартиры: в 2020 году

Expert Последние изменения: январь, 2020 ЖКХ 0 2,406 Время чтения: 3 мин.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: