Как происходит согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

Перепланировка квартиры в 2021 году: закон, изменения, документы, правила

Вопрос о перепланировке квартиры часто встает в семьях, проживающих в помещениях с небольшими площадями. Но как осуществить перепланировку, чтобы при этом не нарушить закон? О том, как происходит перепланировка квартиры в 2021 году – подробно расскажем в этой публикации.

Помните, что каждая ситуация – индивидуальна. Не ищите «свою» проблему и простое решение, а лучше задайте вопрос нашим юристам

Нужна консультация адвоката или юридическая услуга? Звоните!

Главная ошибка: многие владельцы жилья часто самовольно проводят перепланировку квартиры, действ по принципу «Продавать пока не хочу, поэтому ничего не согласую». Увы, ситуации бывают всякие и если вдруг вам срочно придется продавать квартиру – сделать это с незарегистрированными изменениями вы не сможете!

Закон о перепланировке квартиры в 2021 году

Вопреки ожидавшимся глобальным изменениям, в 2021 году особых изменений в порядке перепланировки квартиры не произошло.

Основной закон, регулирующий перепланировку в этом году – это жилищный кодекс РФ, глава 4, где подробно прописываются все необходимые ограничения и мероприятия.

По-прежнему законодательно закреплено то же самое определено перепланировки:

Перепланировка – это строительные работы, главной целью которых является улучшение жилищных условий, например: перенос систем коммуникаций в другое место, увеличение жилищной площади за счет присоединения другой, перенос дверных проемов и так далее.

ВАЖНО: Не стоит путать перепланировку с переустройством. Переустройство подразумевает изменение конфигурации инженерных и прочих сетей без изменения плана помещения.

Помните, что:

  • Без согласования с государственными органами можно осуществлять лишь ограниченный перечень изменений в квартире, на остальные же потребуется получение разрешения.
  • Перед началом строительных работ при перепланировке необходимо посетить жилищную инспекцию.

Таким образом, последняя редакция закона о перепланировке в 2021 году не имеет особых отличий от предыдущих редакций, но добавлены некоторые особенности.

Главные изменения коснулись перечня необходимых документов. Если квартира зарегистрирована в ЕГРП, то теперь не нужно доказывать свои права на пользование этим помещением. Но помните, что проблемы возникнут, если данные в реестре разойдутся с реальными данными жилого помещения!

Перепланировка квартиры: порядок и документы в 2021 году

Предварительно потребуется составить проектную документацию, в которой будут отражены будущие изменения в квартире. Лучше заказать проект специалисту, ведь самостоятельно сделать его правильно без знаний и опыта не удастся.

После того, как заявление на получение разрешения будет подано, результат придется ждать 35 дней. Если разрешение будет получено, то можно приступать к самой перепланировке, а по ее окончанию придется пригласить специальную комиссию, которая удостоверится в соответствии проделанных работ предоставленному ранее проекту. В свою очередь все изменения в квартире будут отражаться в ее техническом паспорте.

Для получения разрешения потребуется подать такие документы:

  1. заявление владельца квартиры и согласие другие собственников;
  2. справка о составе семьи;
  3. план помещений;
  4. прочие документы, перечень которых является индивидуальным в каждом конкретном случае.

После того, как комиссия подпишет акт, собственник квартиры обращается в БТИ для получения нового паспорта на квартиру.

Срок рассмотрения документов с заявлением на перепланировку: 1 календарный месяц.

В случае получения отказа от жилищной службы на проведение перепланировки он выдается в письменной форме с указанием причин. Если у государственных органов просто возникли претензии к предоставленному ним проекту, то заявитель может устранить недочеты и подать проект на проверку снова.

ВАЖНО: Отказ в проведении перепланировки в 2021 году можно обжаловать в суде, подав соответствующий иск. Если вам необходима оперативная помощь юриста и четкий прогноз возможных перспектив – задайте нам вопрос прямо сейчас!

Нужна консультация адвоката или юридическая услуга? Звоните!

Что запрещает закон в перепланировке квартиры в 2021 году

Любые капитальные ремонтные работы, которые могут стать причиной разрушения конструкции или нарушения ее надежности, являются запрещенными к проведению. Перепланировка не должна создавать препятствий для окружающих, не вредить соседям и своим членам семьи.

На такие виды работ необходимо получить разрешение:

  • на расширение помещения санузла за счет площади коридора;
  • на застекление балкона и лоджии;
  • на соединение жилой комнаты и кухни с помощью арки без дверей.

Запрещается:

  1. Трогать несущие стены, сносить их или устанавливать в них двери или окна.
  2. Дополнительно нагружать пол.
  3. Организовывать систему теплого пола за счет общей отопительной системы.
  4. Увеличивать площадь балкона, используя смежную комнату.
  5. Переносить коммуникации.
  6. Осуществлять перепланировку в аварийном доме или в панельном доме, который был построен до 2021 года.

Особенности перепланировки нежилых помещений

Хоть получить разрешение на перепланировку недвижимости нежилого фонда проще, но все же стоит помнить несколько важных моментов.

Потребуется посетить отдел архитектуры и градостроительства. Для проведения строительных работ потребуется лишь разрешение собственника недвижимости. Но важно понимать, что целевое назначение помещения менять нельзя.

Например, если помещение предназначалось для проведения выставок или конференций, то делать из него магазин запрещается.

Если же офис или другое нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, то получить разрешение на перепланировку будет сложнее. Потребуется получить разрешение у жильцов дома, особенно тех, чьи интересы будут затронуты.

Узаконивание перепланировки квартиры в 2021 году

Законом также предусмотрены ситуации, при которых узаконить перепланировку можно уже после ее проведения. Но такие работы необходимо узаконивать через суд. Собственник помещения должен составить иск, оплатить государственную пошлину, и вместе с другими необходимыми документами подать в суд.

Для составления акта необходимо пригласить независимую комиссию. При положительном решении суда владелец помещения получит кадастровый паспорт.

При отрицательном решении суда заявитель может подать апелляцию в течение 30 дней.

Административная ответственность и штрафы за самовольную перепланировку

При незаконной перепланировке на владельца помещения будет наложен штраф в сумме, не превышающей 2021 рублей.

Если же владельцем является юридическое лицо, то сумма штрафа составляет от 350 000 до 1 миллиона рублей.

Однако главная проблема незаконной перепланировки квартиры в 2021 году вовсе не штрафы, а существенное ограничение в распоряжении данным имуществом.

Ни продать, ни сдать в аренду вы его не сможете, а в случае грубого нарушения перепланировкой прав других жильцов или же их безопасности – ждите иск об устранении незаконных изменений в планировке квартиры.

Если вам нужно согласовать перепланировку квартиры в 2021 году – задайте вопрос нашим юристам, которые оперативно расскажут вам обо всех нюансах применительно к вашей ситуации.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок. Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2021 году. Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку.
Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей. (В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.).
Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.

Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?

Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.

Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.

Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены. Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).
Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.

Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

Жилищный кодекс в 2021 году претерпел изменения в части перепланировки и переустройства помещений в многоквартирном доме. Речь идет о нежилых помещениях. Если раньше нормы, касающиеся переустройства и перепланировки нежилого помещения никак не затрагивались жилищным кодексом, то с января 2021 года к перепланировке нежилого помещения применяется такой же порядок, как и для жилого помещения (квартиры, комнаты). Если кратко, согласование с учетом изменений в 2021 году проходит по следующей схеме:

  1. Собираем пакет документов (проект перепланировки, техпаспорт, свидетельство и д.р.);
  2. Обращаемся в местную власть с заявлением (прилагаем документацию);
  3. Делаем перепланировку;
  4. Уведомляем об окончании работ;
  5. Получаем акт о принятии работ и регистрируем перепланировку в ЕГРН.

Более подробно о согласовании читайте в наших статьях: «Как согласовать перепланировку квартиры» и «Согласование перепланировки в 2021 году»

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.
Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство. Это длительная и затратная процедура.
Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести
. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Если перепланировка нежилого помещения уже сделана, то ее следует узаконить, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем. Для этого можно пойти двумя путями:

Способ № 1. Путем согласования

Закон не запрещает обращаться за согласованием самовольной перепланировки в администрацию. Порядок согласования все тот же – заказываем проект на уже сделанную перепланировку, отдаем на согласование и получаем акт от администрации. Однако, положительное решение по факту не всегда удается получить, тогда следует обратиться в суд.

Способ № 2. Через суд

Для того, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения при помощи судебных органов, обращаемся с заявлением в суд, прилагаем техническое описание от проектной организации. Если суд решит, что перепланировка не противоречит нормам закона и сделана по правилам, тогда выносится положительное решение, которое и будет являться основанием для получения нового технического паспорта и регистрации перепланировки в Росреестре.

Вывод

Изменение конфигурации (перепланировка) – требует согласования, порядок которого установлен местными властями. Узаконивание перепланировки нежилых помещений может проходить путем обращения в местную администрацию или суд. При этом органами власти учитывается в каком здании расположено нежилое помещение – в МКД или в нежилом здании (к примеру, в торговом комплексе). От этого зависит процесс и порядок согласования и узаконивания нежилого помещения.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Последнее изменение: Январь 2021

К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

  • разборку и перенос окон и дверей;
  • разбор и перенос перегородок;
  • изменение площади;
  • прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

  • инженерных коммуникаций;
  • сантехники;
  • электрооборудования;
  • других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

  • характеристики объекта;
  • перечень работ;
  • требования к безопасности;
  • планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • проектную документацию;
  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт (для граждан);
  • учредительные документы (для юридических лиц);
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Проведение работ по перепланировке (шаг 4)

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре (шаг 7)

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Ответственность за самовольную перепланировку

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:

Нарушение Наказание
ч. 2 ст. 7.24 – распоряжение федеральной собственностью граждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • проектную документацию;
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов;
  • технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Подведем итоги

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: