Процедура разъединения и утверждение схемы раздела земельного участка

Процедура разъединения и утверждение схемы раздела земельного участка

Нередко случаются ситуации, когда земельный участок, который находится в совместном пользовании нескольких граждан, требуется разъединить для отчуждения доли каждого владельца. Процедура выдела и раздела имеет свои нюансы, одним из которых является составление схемы, чем занимаются инженеры, проводящие межевание исходного участка.

Постановление об утверждении схемы раздела земельного участка является необходимым условием для совершения операции. Раздел и выдел будут невозможными, если органы местной власти не дадут свое разрешение.

Существуют и другие нюансы, которые закреплены законодательством статьей №11.4. ЗК РФ. Но в этом акте содержится информация только о правилах проведения самого раздела, а условия составления и утверждения схемы не регулируются вовсе, хотя есть утвержденные требования к содержанию и органам, которые должны подтверждать возможность проведения раздела.

Что нужно знать

Если права на владение участком есть у нескольких граждан, который состоит в долевой собственности, то такую площадь можно разделить. Во время составления собственности, распространяющейся на всех владельцев, в договоре обозначаются условия, согласно которым можно провести процедуру выдела каждый доли.

Совместная собственность на земельный участок оформляется согласно двум случаям: если владельцы – супруги, которые приобретают равные права на недвижимость, либо если площадь переходит в наследство нескольким гражданам, при этом не проводится процедура выдела доли. В остальных случаях общая собственность не оформляется.

Пример первой ситуации Если супругам потребуется разделить земельный участок, на который они имеют равные права, то процедура возможна только в случае, когда площадь недвижимости позволяет это сделать.

Для этого ее общая площадь должна превышать минимальные нормы для участков, установленные государством или местными властями. В случае, когда деление невозможно, участок будет передан тому, кто имеет больше прав на землю.

Пример второй ситуации Земельный участок перешел по наследству сразу двум сыновьям. Общая площадь недвижимости равняется 14 соткам, которые будут переданы гражданам для дальнейшего разделения. Если же земельный участок нельзя разделить так, чтобы он соответствовал минимальным требованиям размера (например, его площадь 6 соток), то недвижимость переедет во владение тому наследнику, который имеет больше прав на его получение.

При любой из ситуации, когда гражданин, который имеет меньше прав на владение участком, должен получить от второго компенсацию. Это правило закреплено в Земельном кодексе РФ. Положение устанавливает порядок и условия выплаты компенсации.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Законодательный аспект

Вопрос о разъединении участка регулируется статьей №11.4. Земельного кодекса РФ:

  • Раздел земельного участка – это процесс, при котором образуются новые территории, при этом исходный участок перестает существовать. Исключениями являются случаи, когда разделение проходит с учетом пунктов 4 и 6. Некоторые другие случаи можно найти в ФЗ №214.
  • Собственник получает права на владение каждым образуемым участком, который были получены вследствие раздела.
  • Если разделу подвергается участок, который является общей собственностью нескольких граждан, то права на образуемые участки получает каждый владелец. Иные условия могут быть вписаны в составляемое соглашение.
  • Если разделу подвергается участок, которым имеет право пользоваться некоммерческая организация (дачные, огороднические и другие хозяйства), то процедура будет регламентироваться проектом межевания. В этом случае земельный участок, от которого отделился другой, продолжает существовать, но уже с другими границами. Деление может создать один и более новых участков, которые можно использоваться в соответствии с их целевым назначением.
  • Если разделу подвергается участок, предназначенный для комплексного освоения согласно заключенному договору, то процедура проходит в соответствии с проектом межевания. Порядок регламентируется ФЗ №171.
  • Если разделу подвергается земля, которая является собственностью муниципалитета или государства, то образовывается более одного участка. Исходная территория сохраняется, изменяются лишь ее границы.
  • Если разделу подвергается участок, являющийся собственностью муниципалитета или государства, который был отдан на бессрочное пользование гражданину или организации, то требуется отправить заявление об утверждении схемы в исполнительный орган власти. Гражданин должен передать заявление, подготовленную схему расположения границ и документы, доказывающие его право на бессрочное пользование участком. Составленное заявление должно быть рассмотрено в течение одного месяца, после чего будет принято решение. Если был дан отказ на проведение операции, то он должен иметь законные основания.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Как происходит процедура разъединения земли

Процедура разъединения земли проходит в соответствии с несколькими этапами. Первым из них является процедура межевания, которая необходима для установления точных границ участка. Некоторые из земель уже могут ими обладать, этот факт можно уточнить через кадастровую палату. Если же информация отсутствует, то межевание обязательно, проводиться оно будет за счет собственника.

Во время проведения межевания геодезист должен удостовериться, что данные верны и совпадают, после чего он сможет переходить к следующему этапу процедуры.

Работы ведутся достаточно долго, так как межевание подразумевает под собой целый комплекс мероприятий, нацеленных на создание полного плана участка. Без полученного межевого дела нельзя будет проводить процедуру деления, продажи, покупки, дарения и так далее.

Этапы процедуры межевания:

  1. Обращение к геодезистам, которые назначают плату за услугу, после чего подписывается договор.
  2. Когда работы были проведены и границы определены, начинается оформление плана будущего участка. Для этого потребуется отправиться в кадастровую палату со всеми документами, позволяющими провести процедуру регистрации. В это же время с учета будет снят исходный участок.
  3. Каждая из новообразованных территорий получает индивидуальный кадастровый номер, который заносится в одноименный паспорт недвижимости. Паспорт будет содержать в себе информацию обо всех характеристиках участка, включая адрес.
  4. Для завершения процесса регистрации понадобится оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей. После этого подаются документы в Росреестр или МФЦ для получения полного пакета прав на созданный участок.

Не учитывая процедуры межевания, срок оформления займет не более десяти дней. Решение об установлении прав принимается в течение пяти дней.

Образец оформленного нотариально согласия

Необходимые документы

Так как процедура оформления разделяется на два этапа (обращение к инженеру и в Росреестр), то определяются два пакета документов:

Форма межевого плана:

Схема раздела земельного участка

Она может создаваться в бумажном или электронном виде. Перед составлением схема потребуется провести некоторые подготовительные действия, которые основываются на требованиях федерального органа исполнительной власти, который занимается кадастром недвижимости. Требования к подготовке схемы, которая будет составляться в электронном виде, можно найти в ФЗ №762.

Подготовка схемы заключается в учете факторов:

  • правила землепользования;
  • правила застройки;
  • соответствие документам территориального планирования;
  • проекты планировки;
  • положения о работе с особо охраняемыми территориями;
  • есть ли на участке зоны, к которым требуется особенные условия использования;
  • красные линии;
  • территории общего пользования;
  • границы;
  • завершенные и незавершенные объекты.

Всеми этими работами будет заниматься геодезист, с которыми заключен договор на оказание полного спектра услуг для межевания.

Схема разделения участка содержит в себе следующие сведения:

  • площадь проектируемых участков;
  • границы проектируемых участков;
  • план дома, если таковой имеется;
  • план других объектов, в том числе и недостроенных;
  • количество создаваемых наделов;
  • сведения об утверждении схемы раздела земельного участка, которые могут быть взяты из соглашений, приказов и других документов, имеющих юридическую власть.

Куда обращаться за утверждением

Для того чтобы утвердить схему раздела земельного участка понадобится обратиться в орган местного самоуправления. Подтверждение должно быть передано в отношении каждой новообразованной территории. Утверждение потребуется при необходимости выбора участка для начала строительства, что регулируется статьей №31 ЗК РФ.

Само законодательство не обозначает никаких регулирующих актов, которые бы позволили определить порядок согласования границ и утверждения схемы раздела. В обязанности органов местного самоуправления входит только необходимость информирования заинтересованных граждан в том, что участок будет подвергаться делению, согласно составленному плану.

Утверждение и выдача схемы измененных границ участков регулируется статьями №34 и 36 ЗК РФ, согласно которым этим должны заниматься местные власти.

Подготовка схемы также не регулируется никакими нормативными актами, хотя существуют обязательства к наличию определенной информации. Обо всех нюансах геодезисты знают, поэтому составляют схему образования новых участков с приложением максимально исчерпывающей информации.

Когда может понадобиться независимая экспертиза

Экспертиза земельного участка – это часть кадастровой процедуры, которая может потребоваться при проведении операций с некоторыми территориями. Экспертиза не является самостоятельной процедурой, проводится в рамках стандартного исследования земли.

Инициатором может являться любое лицо (частное или юридическое) в любом порядке (через суд или без его решения). Итогом проведения процедуры является заключение эксперта, основанное на полученных сведениях.

Несмотря на то, что процедура не заключает в себе никаких сложностей, на практике оформление оказывается куда сложнее и дольше. Поэтому для проведения экспертизы стоит привлекать только квалифицированных специалистов с достаточным опытом, что понадобится для выполнения множества нюансов работы. Самой сложной частью являются правоотношения между сторонами (супруги, коллеги, родственники и так далее).

Проводить экспертизу придется в процессе создания нового участка, то есть в следующих случаях:

  • требуется оформить права собственности сразу для нескольких граждан;
  • когда требуется выделить один или несколько участков из другой территории;
  • при продаже земли, когда потребуется разделение на доли.

Экспертиза будет проводиться для объектов:

  • специального назначения;
  • сельскохозяйственного назначения;
  • особо охраняемых земель и земель запаса;
  • земель лесного и водного фонда;
  • которые располагаются в населенных пунктах.

Экспертиза проводится для определения настоящей площади, раздела объектов и зданий, которые располагаются на территории. После того как процедура разъединения заканчивается, образовываются новые участки.

Перераспределение земельных участков: все нюансы о порядке, соглашение, инструкция как сделать

Перераспределение земельных участков регламентировано ст. 11.7 Земельного кодекса. Эта процедура позволяет образовывать новые территории, после чего старые ЗУ прекращают свое юридическое существование. Особенность этой процедуры – простой порядок. Чтобы ее провести, достаточно двух факторов – соответствие участков требованиям закона и простое соглашение собственников. 

Три типа процедуры

Закон выделяет три типа процедуры, в зависимости от правового статуса владельцев:

  1. Собственники перераспределяемых участков – физические лица или компании. В этом случае между ними нужно составить соглашение. Это можно сделать в простой письменной форме. Если ЗУ соответствуют требованиям закона, собственники получают постановление на проведение работ. После того, как геодезическая компания проведет межевание и установит новые границы, участки ставят на кадастровый учет.
  2. Участками владеют муниципальные органы. Обычно перераспределение требуется в том случае, если земли планируется передать между государственными учреждениями.
  3. Одним из участков владеют муниципальные структуры, а собственник второго ЗУ – частное лицо. Это один из самых сложных и жестко регламентируемых законом случаев перераспределения. К участкам, в отношении которых можно провести процедуру, предъявляют дополнительные требования.

Основания для перераспределения

  • Ломаные границы участков. Сложная конфигурация и ломаные границы неудобны для собственников ЗУ. В этом случае получить постановление на перераспределение, как правило, не сложно. После процедуры участки сохраняют свою первоначальную площадь. Кадастровые инженеры просто выравнивают границы.  
  • Развитие территории. Обычно на этом основании перераспределяют границы участков под застройку или с недвижимостью. С одной стороны, это позволяет удобно расположить границы. С другой – выполнить все требования законодательства к строительству ОКСов.
  • Земли в кооперативе. Обычно его проводят для определения границ, чтобы удовлетворить пожелания владельцев.
  • Государственные программы. Многие государственные программы, например, строительство дорог, может потребовать изменение границ уже существующих ЗУ.

Перераспределение может быть проведено не только по согласию собственников. Иногда его делают по решению суда. Частным случаем такого перераспределения может быть межевой спор между соседями.  

Какие участки можно перераспределять

  1. Смежные. Перераспределить можно только те земли, которые имеют общие границы.
  2. Без обременений. Если земля имеет обременения или находится под арестом, она не может быть перераспределена до тех пор, пока санкции не будут сняты. Например, не получится перераспределить участки, если один из них – в ипотеке. В этом случае можно получить согласие банка. Если кредитная организация не согласовала процедуру, значит сделать ее можно только после того, как ипотека будет полностью погашена.
  3. Внесенные в Кадастр. Участки должны быть зарегистрированы, данные о них внесены в ЕГРН.
  4. В одном административном округе. Невозможно провести перераспределение земель, которые находятся в двух соседних административных округах. Любые действия по изменению площади ЗУ не должны изменять границы муниципалитетов.
  5. Одинаковая категория и вид разрешенного использования. Например, если смежные земельные участки имеют разные категории, перераспределить их не получится. 
  6. Чаще всего перераспределению подлежат земли со сложной конфигурацией. Такая конфигурация может ограничивать возможности использования земли. В этом случае собственники по взаимному согласию могут пересмотреть границы.

Преимуществом перераспределения в этом случае будет простота проведения процедуры. Дело в том, что изменить конфигурацию земли можно и другим путем. В этом случае смежные ЗУ сначала объединяют в один, а затем проводят процедуру разделения. По сути, это две разные процедуры. А значит придется два раза делать межевание. Такой подход увеличивает финансовую нагрузку, требует много времени. Перераспределить земли можно быстрее и дешевле.

Когда перераспределение невозможно

Закон защищает права собственников. Поэтому даже если смежные участки соответствуют всем требованиям, не всегда можно их перераспределить. Невозможно провести эту процедуру в следующих случаях:

  • После изменения границ в большую или меньшую сторону изменяется площадь участков.
  • После перераспределения к одному из участков будет затруднен или невозможен проезд.
  • Перераспределение приведет к наложению границ соседних ЗУ.
  • На одном из земельных участков есть ОКСы, которые принадлежат муниципалитету.
  • Заявитель предоставил неполный пакет документов или в них были обнаружены ошибки.

Основания для отказа регламентированы законом. Если вы считаете, что местные власти отказывают вам незаконно, можно обратиться в суд. В некоторых случаях, чтобы получить постановление, достаточно устранить причины, которые привели к отказу.

Для того чтобы избежать возможного отказа, проконсультируйтесь у специалиста компании «Геомер групп». Записаться можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Соглашение

Если никаких юридических препятствий для перераспределения участка нет, собственники могут заключить соглашение. Этот документ будет основанием для проведения процедуры. Соглашение можно составить в простой письменной форме. В нем обязательно указывают:

  1. Сведения о владельцах ЗУ, заключивших это соглашение. Для собственников физических лиц нужно указать паспортные данные и адрес. Если землей владеет компания, в соглашении указывают ее реквизиты.  
  2. Характеристика перераспределяемых участков.
  3. Причины, по которым проводят перераспределение. Основания, на которых можно перераспределить земли, указаны в законе. В соглашении нужно обязательно зафиксировать причину, по которой вы решили провести процедуру.  

Соглашение выполняет несколько задач:

  • Основание для проведения межевания земли.
  • Основание для внесения изменений в реестр.
  • Защита прав собственника в случае, если возникают межевые споры с соседями.

Порядок проведения: этапы работ

Так как перераспределить можно не все земли, сначала нужно получить разрешение от местной администрации. Для этого нужно подать заявление, приложить к нему составленное соглашение собственников и документы.

Заявление должен подавать собственник. Он может действовать через представителя, но в этом случае должна быть оформлена нотариальная доверенность.

Заявление рассматривают в течение месяца. Специалисты проверят, нет ли препятствий к проведению процедуры. Если никаких законных причин для отказа нет, выносят Постановление о перераспределении земель.

После этого нужно заключить сделать межевание и установить новые границы. Заказать проведение межевания можно в компании «Геомер групп».

Вы заключаете с геодезической компанией договор. На его основании кадастровый инженер и геодезист приедут на объект. Кадастровый инженер проводит съемку, устанавливает границы. После этого подготовливается межевой план. 

Собственники перераспределяемых участков подают заявление в Росреестр. Земельные участки в их старых границах перестают юридически существовать. Новые ЗУ на основании межевого плана будут поставлены на кадастровый учет. Одновременно с постановкой на кадастр, регистрируют права собственности. Для регистрации нужно оплатить государственную пошлину. Ее платят все участники сделки.

Срок регистрации составляет 7 дней. За это время специалисты Росреестра:

  • Формируют протокол, в котором указано, что образованы новые ЗУ.
  • Каждый из новых участков получает свой кадастровый номер.
  • В ЕГРН вносят изменения – участки в старых границах снимают с кадастрового учета. Сведения о новых ЗУ вносят в реестр.
  • В ЕГРН вносят данные о собственниках земли.

После этого вы получаете на руки выписку из ЕГРН. Она будет доказательством того, что на землю зарегистрировано право собственности.

Документы

Прежде чем начинать процедуру перераспределения, рекомендуем подготовить все необходимые документы. Это поможет избежать затягивания процедуры, так как Росреестр может отказать, если предоставлена не полная документация или в ней есть неточности, ошибки.

Чтобы избежать таких ситуаций, приходите на консультацию к нашему эксперту. Мы поможем подготовить вам полный пакет документов, проведем межевание. Помощь опытного кадастрового инженера поможет вам быстро перераспределить земли. Для записи на консультацию звоните по телефону +7 (495) 481-49-21.

В стандартный пакет документов входят:

  • Документы, удостоверяющие личность владельцев ЗУ.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Соглашение собственников о перераспределении.
  • Межевые планы исходных участков. 

Так как каждый случай индивидуален, специалисты Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Какие нюансы нужно учесть

Важно!!! Если вы решили перераспределить ваши участки, обязательно скажите кадастровому инженеру с какой целью проводится межевание. Опытный специалист подскажет вам, существует ли риск отказа.

Основная причина для отказа – новые участки не соответствуют требованиям законодательства. Например, для земель разных категорий установлены минимальные размеры площади. Если после перераспределения площадь одного из участков станет меньше, чем установленные законом нормы, в регистрации откажут.

В этом случае можно попробовать сделать новое межевание с учетом норм. Но это приведет к дополнительным затратам. Когда при заключении договора с геодезической компанией вы сразу указываете цель работ, риск, что при межевании будут нарушены какие-то нормы, отсутствует. Если перераспределить земли без такого нарушения невозможно, специалист вам сразу об этом скажет.

Нужно учитывать и особенности регламента процедуры:

  • Если земля находится на территории сельского поселения, решение о возможности перераспределения принимают местные органы самоуправления.
  • Обращаться за постановлением нужно в администрацию того округа, к которому принадлежат участки.
  • После того, как ЗУ в новых границах будут поставлены на учет, на них регистрируют право собственности.

Ст. 11.7 определяет регламент перераспределения для участков, если ими владеют частные лица или компании. Как правило, муниципалитет не участвует в этой процедуре. Закон отдельно устанавливает ситуации, когда в сделке участвуют и местные власти:

  • Выделение ЗУ для строительства. Процедуру регламентирует ст. 49 Земельного кодекса.
  • Развитие территории. Процедура описана в Градостроительном кодексе. В этом случае участниками процедуры по перераспределению могут быть как физические и юридические лица, так и местные власти.
  • Облагораживание территорий. В этом случае перераспределяют участки, которые находятся в собственности муниципалитета.  

Соглашение о перераспределении должно быть подписано всеми собственниками участков. Изменить границы самовольно невозможно даже в том случае, если рядом с вашим ЗУ находится заброшенная земля. Такие участки тоже имеют собственников.

Чтобы провести перераспределение, вам потребуется связаться с владельцем соседнего участка и заключить соглашение. Чтобы узнать, кто владеет соседним ЗУ, можно получить выписку из ЕГРН. Это можно сделать прямо на сайте Росреестра. Вы получите выписку на адрес электронной почты в течение нескольких минут.

Порядок перераспределения земельных участков с 1 января 2020 года

Земельные участки, в соответствии со ст.11.7 Земельного кодекса могут быть перераспределены между собственниками. В статье подробно разберем, какой существует порядок перераспределения земельных участков с 1 января 2020 года.

Правила образования земельных участков в 2020 году

В соответствии с земельным кодексом (ст.11.2) существует несколько способов возникновения новых земельных наделов. Вот так звучат общие правила образования земельных участков, в 2020 году:

  • Выдел одного, или наоборот, объединение нескольких участков
  • Перераспределение земельных участков
  • Раздел (один участок делится на несколько)

Но мы остановим свое внимание на образовании земельных участков путем перераспределения. Уточним какова процедура и порядок перераспределения земельного участка в 2020 году. Также выясним куда стоит обращаться и какие документы следует собрать.


Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков?

Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.

Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.

Особенности перераспределения земельных участков с 1 января 2020 года

Какие существуют особенности перераспределения земельных участков с 1 января 2020 года? По закону нельзя перераспределить дачные участки. Но это связано лишь с тем, что понятие дачный участок с 2020 года упразднили и заменили на садовый участок. Другие новшества в законодательстве касаются общих изменений в системе кадастра. Они связаны со вступлением в силу с 16.09.2019 закона 150-ФЗ (от 17.06.2019), который предусматривает новый порядок комплексных кадастровых работ для согласования границ земельных участков СНТ, территорий общего пользования и прочих участков, находящихся в собственности граждан.  Что же получается в результате перераспределения земельного участка между собственниками? Все просто — возникает новый участок (участки), с другими координатами и площадью. Насчет кадастрового номера – будет ли он изменен или нет, это решит кадастровая палата.

Порядок действий при перераспределении

Для начала собираем комплект документов. Чтобы выяснить, какие именно документы понадобятся для перераспределения земельных участков именно в вашем случае, следует обратиться в органы местной власти. Статья 39.29 Земельного кодекса гласит, что для перераспределения земельных участков нужно заключить соглашение между собственниками, в целях заключения которого подается заявление.
Заявление о перераспределении земельных участков
Заявление типовое, заполняется легко. Примерную форму можно найти на просторах интернета, однако лучше поинтересоваться в местных органах власти, какой бланк заявления принят в вашем муниципалитете, так как форма заявления не является общепринятой. Также заявление можно подать через госуслуги или по почте.
В заявлении обязательно должно быть указано:

  • ФИО, адрес, паспортные данные (для физ.лиц)
  • Наименование и реквизиты (для юр.лиц)
  • Кадастровые номера участков

Неотъемлемой частью заявления будет пакет документов, необходимых при перераспределении между земельными участками:

  • выписка из ЕГРН, либо копии документов о собственности или ином правообладании на землю
  • проект межевания территории
  • схема расположения земельного участка (если нет проекта межевания)
  • выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (для юридических лиц).

Это не исчерпывающий список документов. При перераспределении земельных участков, находящихся, в частной собственности или в государственной собственности, могут понадобиться еще какие-нибудь уточняющие документы, все зависит от индивидуального случая.

Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков

В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней.
Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы.
Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:

  • Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
  • Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.

Если заявление рассмотрено, и дан положительный ответ, тогда следующим шагом будет Соглашение о перераспределении земельных участков.
Соглашение о перераспределении земельных участков заключается обязательно в письменном виде – это добровольное желание сторон с подробным описанием способов и мотивов перераспределения.
Соглашение составляется между заинтересованными собственниками участков. Собственниками могут выступать как частники, так и государство или муниципалитет.

Кто оформляет перераспределение земельного участка

Мы выяснили, что для перераспределения земельных участков требуется ряд документов. А кто оформляет перераспределение земельного участка? Порядок перераспределения земельных участков предполагает участие не только собственников земель, в том числе муниципальных, государственных органов, но других структур и лиц. Так, в результате перераспределения готовится межевой план, право подписи которого принадлежит только зарегистрированному кадастровому инженеру, кроме того, кадастровый инженер дает консультации и оказывает помощь как на этапе подготовки документов (схем, проектов), так и после заключения соглашения.

Для того, чтобы оформить межевание следует выбрать кадастровую компанию или кадастрового инженера в своем регионе. Мы подготовили для этого бесплатный и удобный онлайн сервис — калькулятор цен на кадастровые услуги, с помощью которого можно выбрать исполнителя кадастровых работ.
Диск с межеванием, а также пакет документов для регистрации вновь созданных перераспределенных земельных участков, передается в местный МФЦ, для последующей регистрации в органах Росреестра.
Когда вновь созданные участки будут поставлены на кадастровый учет, тогда старые прекратят свое существование.
Таким образом, за счет перераспределения земельных участков возможно увеличение или уменьшение площади таковых
. Увеличение площади (прирезка земельного участка) может быть как за счет государственных (муниципальных) земель, так и за счет частной собственности. Как правило, при таком раскладе, в соглашении обычно прописывается денежная компенсация.

Землеустроительная экспертиза 2020 : виды, особенности, применение

Время чтения: 9 минут

Межевание, вынос границ, кадастровые работы, строительная геодезия… Когда обыватель сталкивается с узакониванием, оформлением или разделом участков, всплывает множество незнакомых определений. Одно из них – земельная экспертиза. Споры между собственниками, реестровые ошибки, образование нескольких земельных участков из одного – лишь некоторые случаи, когда потребуется экспертное заключение. Давайте обсудим, что оно собой представляет и какие формы имеет.

Общая информация о земельной экспертизе

Землеустроительная экспертиза – это технико-юридический аудит отдельного участка или целых земельных комплексов, исследование материалов землеустройства, кадастровых, правоустанавливающих и удостоверяющих документов на землю и их сравнение с фактическими условиями землепользования.

Проведение этой процедуры требует специальных знаний и состоит из нескольких обязательных этапов. Это комплекс сложных, а потому не дешевых экспертных работ – стоимость достигает нескольких десятков тысяч рублей.

В процессе проведения экспертизы специалист устанавливает:

  • квадратуру одного или нескольких участков, или частей одного из них;
  • границы используемых участков;
  • законные границы, установленные кадастровыми документами;
  • порядок землепользования при общем владении участком двумя и более сособственниками;
  • соответствие расположения застройки кадастровым документам и так далее.

Перечисленная процедура проводится при экспертизах общего характера, необходимость в которых возникает, например, при разрешении споров между соседями.

Наряду с ними существует масса других специфических форм аудита, суть и цель которых зависит от деятельности на конкретном участке земли.

Виды землеустроительных экспертиз

Землеустроительные экспертизы классифицируются по нескольким признакам. Если потребность в проведении аудита вызвана наличием спора, принято выделять внесудебную и судебную экспертизу.

При необходимости определить границы участка проводится экспертиза наложения границ, экспертиза раздела и выноса границ в натуру.

Что касается специфических форм аудита, зависящих от характера изысканий, выделяют следующие виды экспертиз:

  • историко-культурную;
  • экологическую;
  • археологическую;
  • геологическую;
  • логистическую;
  • госэкспертизу документации.

В каждом из перечисленных случаев независимая экспертиза земельного участка должна предоставлять объективные и беспристрастные результаты.

Досудебная экспертиза

Деление видов земельного аудита на внесудебный и судебный не зависит от характера проблемы, вызвавшей необходимость его проведения, и обусловлено лишь процессуальными особенностями. Любая экспертиза может быть как внесудебной, так и судебной.

Внесудебный аудит проводится на основании договора, заключенного между владельцем земли или иным заинтересованным лицом и организацией, проводящей экспертизу.

Поскольку исследование осуществляется в частном порядке, решение о его проведении принимает либо сам землепользователь, либо обе стороны спора. При этом они свободны в выборе экспертной организации, главное условие – наличие у специалистов квалификационных сертификатов.

Судебная экспертиза

Земельная экспертиза для суда имеет принципиально иной характер, так как назначается не по желанию сторон, а исключительно по решению суда или следователя/дознавателя, если речь идет об уголовном производстве.

Характер спора тоже не имеет значения, однако спектр ситуаций, когда она может быть назначена, значительно расширяется.

Судья определяет, какая экспертная организация будет проводить аудит, целесообразно ли привлекать государственные судебно-экспертные учреждения или можно обойтись услугами частных специалистов.

Судебная экспертиза назначается и в случае, если результаты внесудебного аудита вызвали у судьи сомнения. Например, если исследования:

  • проводились с существенными нарушениями;
  • основаны на недостоверных или искаженных фактах;
  • содержат необъективные выводы.

В этом случае судебная экспертиза назначается по ходатайству заинтересованной стороны или по инициативе судьи.

Землеустроительные экспертизы границ

Чаще всего экспертные работы в отношении земли касаются определения границ земельных участков. Сложно отрицать важность этой процедуры, ведь несоблюдение границ нарушает права собственников смежных участков.

Нарушителя могут привлечь к административной ответственности, если его действия будут расценены как самозахват земель (ст. 7.1 ).

К тому же любое преобразование участка связано с определением его фактических границ, а они, в свою очередь, определяют площадь надела, следовательно, его кадастровую/рыночную стоимость.

В зависимости от ситуации, экспертиза границ земельного участка может быть проведена на предмет:

  • Наложения границ земельных участков. Это часто происходит в результате ошибки кадастрового инженера. Неверное определение координат поворотных точек, неучет объектов застройки ведут к линейному смещению, из-за чего участки накладываются друг на друга. Это нарушает права собственников соседних участков и лишь эксперт выявит наличие таких наложений.
  • Выноса границ в натуру. Если границы участка определены только планом, а межевые знаки утеряны, перенести проектные координаты поможет экспертиза по выносу границ в натуру. Межевые знаки установят в местах, которые определяет кадастровая выписка.
  • Межевания и закрепления границ межевыми знаками. Экспертиза по межевым работам включает:
    • согласование границ участков;
    • формирование планово-графического обоснования;
    • определение координат и установку межевых знаков;
    • подготовку документов, в том числе межевого плана, для первичной регистрации координат участка в кадастре недвижимости.
  • Раздела участка. Прежде чем разделить земельный участок на несколько новых, следует определить, возможен ли раздел. Нужно учесть целевое назначение, допустимые предельные размеры и другие требования. Например, земельный участок СНТ (садоводческого товарищества) можно разделить лишь с учетом проекта организации территории.

Государственная историко-культурная экспертиза земель

На первый взгляд, историко-культурный аудит является специфической формой земельной экспертизы. Но на самом деле это одна из немногих обязательных форм экспертных проверок.

Государственная историко-культурная экспертиза земельного участка, согласно ст. 28 , обязательна в случаях, когда на участке планируются земляные, мелиоративные, строительные или хозяйственные работы.

Задача аудита состоит в том, чтобы выявить объекты культурного наследия или объекты, обладающие такими признаками.

В соответствии с пп. д) п. 11.1 Положения, утв. , экспертиза проводится в случаях, когда у профильных ведомств нет сведений об отсутствии на указанном участке археологических ценностей.

Проведение историко-культурной экспертизы земельного участка осуществляется путем археологической разведки, при наличии разрешения на ее проведение. Кроме того, эксперт должен представить:

  • выписку из кадастра недвижимости;
  • кадастровый план;
  • кадастровую карту территорий;
  • заключение об отсутствии на участке археологических ценностей.

Результаты экспертизы оформляются в виде акта, который в двух экземплярах направляется в профильную службу.

Экологическая экспертиза земель

Экологический аудит земель – еще одна форма экспертизы, которая проводится в обязательном или частном порядке. Ее цель – проверить, соответствует ли документация на проведение хозяйственной деятельности требованиям законодательства об окружающей среде и предотвратить негативное воздействие от такой деятельности.

Законодателем различается государственная и частная экологическая экспертиза земельного участка.

Согласно ст.ст. 11-12 , она проводится в отношении:

  • проектной документации на застройку/реконструкцию при строительстве опасных, технически сложных или иных объектов, которые располагаются на землях особо охраняемых территорий;
  • проектной документации объектов по обезвреживанию отходов;
  • документации на искусственные участки, которые будут возведены на водоемах.

Ничто не мешает собственникам земли или потенциальным покупателям инициировать экологическую проверку земель. Частная экспертиза проводится для того, чтобы определить уровень загрязненности, наличие опасных химических веществ, токсинов, болезнетворной плесени либо повышенного радиационного фона.

Среди распространенных случаев ее проведения:

  • подготовка земельного участка к застройке;
  • организация искусственного водоема;
  • обустройство частного пляжа, санаторно-курортных, лечебных учреждений;
  • создание частных пастбищ, засев полей сельскохозяйственными культурами и так далее.

Археологический аудит

Во многих источниках упоминается такой обособленный вид земельного аудита, как археологическая экспертиза земельного участка. На самом деле некорректно выделять его в отдельный вид экспертизы.

Археологический аудит – разновидность историко-культурной экспертизы. Его особенность заключается в том, что, согласно ФЗ № 73, он проводится лишь в отношении земельных участков, на которых планируется проведение каких-либо работ.

Инженерно-геологическая экспертиза

Геологическая экспертиза земельного участка – вид коммерческого аудита земель. Его главная цель – установить возможность застройки на исследуемой территории, ведь проект строения должен создаваться с учетом геологических характеристик грунта:

  • свойств и качества;
  • глубины промерзания;
  • структуры почвы;
  • глубины залегания грунтовых вод и так далее.

В некоторых случаях грунтовая обстановка вообще не подходит для строительства, и выявить это может лишь геологический аудит инженерных изысканий.

Обращаем внимание, что, согласно ст. 49 , при проведении капитальной застройки экспертиза инженерных изысканий земельного участка обязательна, кроме случаев:

  • возведения индивидуальных жилых строений высотой до 3 этажей;
  • строительства жилых домой по блочному принципу, где количество блоков не превышает 10, а количество этажей – 3;
  • строительства многоквартирного жилого дома с количеством подъездов не более 4 и количеством этажей до 3;
  • строительства производственных помещений высотой не более 2 этажей и площадью до 1,5 тыс. м2.

Закон допускает как государственную, так и негосударственную экспертизу. Выбор остается за заказчиком – собственником или владельцем участка.

В процессе проведения экспертизы осуществляется бурение инженерных скважин. Эксперты составляют на них паспорта, отбирают образцы грунта и грунтовых вод. Количество скважин зависит от масштаба предполагаемого строения, а их глубина составляет не менее 10 метров.

Геодезическая экспертиза

Геодезическая экспертиза земельного участка является землеустроительным аудитом, цель которого – выявить актуальные границы участка, его площадь и соответствие возведенных строений разрешительной документации.

Главное ее отличие – этап проведения. Геодезические работы обычно проводятся еще на этапе проектировки застройки. Они помогают учесть существенные аспекты при разработке проекта:

  • особенности рельефа;
  • наклон участка;
  • высотные отметки вершин;
  • растительность;
  • подземные, наземные и надземные коммуникации и так далее.

В процессе геодезических работ эксперты:

  1. Изучают местность.
  2. Проводят тахеометрическую съемку.
  3. Определяют плановое и высотное расположение земельного участка.
  4. Готовят топографический план местности и наносят на него объекты, которые должны быть возведены.

При проведении геодезической экспертизы после осуществления застройки, геодезисты проверяют соответствие фактического состояния участка кадастровой документации.

Логистическая экспертиза земель

Логистическая экспертиза земельного участка – форма частного земельного аудита для ведения хозяйственной деятельности. Он позволяет будущим собственникам выбрать территорию под складской комплекс и оценить потенциал использования земельного участка для логистических нужд.

Речь идет не только о выборе удачного расположения участка и удобстве обустройства транспортной инфраструктуры. По результатам аудита эксперт должен:

  • выявить и проанализировать наличие ограничений для складского строительства и инфраструктуры;
  • учесть красные линии застройки, санитарно-защитные зоны, обременения и прочие ограничения в соответствии со СНиП и СанПиН;
  • обозначить пятно застройки, определить состав будущих объектов;
  • предложить несколько вариантов расположения строений и дополнительных объектов инфраструктуры;
  • оценить логистический потенциал всех вариантов;
  • предложить оптимальный вариант, исходя из запросов заказчика, особенностей участка и здравого смысла.

При разработке вариантов застройки эксперт стремится:

  1. Учесть технологическую специфику деятельности компании-заказчика.
  2. Принять во внимание качественные и количественные требования.
  3. Предложить максимум компоновочных решений.
  4. Представить заказчику их характеристики в виде сравнительной таблицы, чтобы наглядно продемонстрировать преимущества каждого варианта.

Аудит землеустроительных документов

Экспертиза землеустроительных документов осуществляется, в соответствии со ст. 6 для проверки их соответствия исходным данным и техническим требованиям землеустройства.

Порядок процедуры определен Положением, утв. Постановлением правительства , согласно которому решение о ее проведении может приниматься как по решению государственных или местных органов власти, так и по инициативе заинтересованных лиц, например, будущих собственников.

Подробнее о составе документации участка читайте в материале «Землеустроительное дело».

В соответствии с п. 4 Положения, проверку землеустроительных документов осуществляет комиссия, сформированная при Росреестре. Срок ее проведения, как правило, составляет 30 дней, но может продлиться до 3 месяцев.

По результатам формируется заключение. Если оно будет отрицательным, комиссия потребует переработать документацию в соответствии с замечаниями. До момента внесения исправлений мероприятия по землеустройству и регистрации будут приостановлены.

Когда необходима землеустроительная экспертиза

Все описанные виды экспертиз имеют собственный спектр целей, а потому применяются в ограниченном ряде случаев. Среди них выделяется землеустроительный аудит границ, который проводится для того, чтобы выявить истинные пределы земельного участка и зафиксировать их в натуре.

Такая необходимость возникает в случаях:

  • возникновения спора между владельцами смежных земельных участков, выявления самозахвата территорий, признания права собственности на землю;
  • необходимости раздела участков между сособственниками, например, при разделе наследства или общего имущества супругов;
  • образования новых земельных участков путем объединения нескольких наделов в один или создания из одного участка нескольких;
  • определения порядка пользования одним участком несколькими сособственниками;
  • подготовки сделки купли-продажи участка;
  • необходимости установления сервитута и иных ограничений для пользования землей;
  • восстановления границ земельных участков;
  • обеспечения проезда/прохода через участок или к нему;
  • необходимости рассчитать площадь участка;
  • вынесения судебного определения.

Кто имеет право проводить аудит

Любая экспертиза требует от лица, которое ее проводит, глубоких специальных знаний, потому землеустроительная экспертиза в Екатеринбурге, Москве, СПб или другом городе должна проводиться исключительно лицензированными экспертами. Ими могут быть независимые экспертные организации или частные эксперты, прошедшие лицензирование геодезической и картографической деятельности в Росреестре.

Частных экспертов называют кадастровыми инженерами. Они могут осуществлять свою деятельность лишь после сдачи экзамена и получения квалификационного аттестата.

Земельный эксперт может действовать как индивидуальный предприниматель, состоящий в объединении кадастровых инженеров, либо работать в независимой экспертной организации.

Как и оценщики, эксперты должны иметь страховку гражданской ответственности.

Общий порядок проведения экспертизы

Каждый из описанных видов аудита имеет уникальную процедуру, но общий порядок сотрудничества с экспертом можно представить следующим образом:

  1. Выбор экспертной организации, подача заявления, подписание договора между экспертом и заказчиком.
  2. Подготовка технического задания, включающего наименование и характеристики объекта, его состояние и местонахождение, документацию, цели, задачи и вопросы эксперту.
  3. Предоставление эксперту технической документации на землю, обеспечение доступа к участку.
  4. Проведение геодезического анализа, анализ планово-картографического материала, кадастровой документации, нивелирование на местности, иные действия в зависимости от вида экспертизы.
  5. Подготовка экспертного заключения.
  6. Передача заключения заказчику, оплата услуг эксперта.

Стоимость экспертизы

Размер вознаграждения эксперта индивидуален. Чтобы представить, сколько стоит судебная экспертиза земельного участка, важно знать особенности ситуации, в том числе:

  • вид проводимой экспертизы;
  • площадь участка, его целевое назначение, наличие объектов;
  • вид и количество изысканий, на предмет которых проводится экспертиза: определение границ, выявление несоответствий, топографическая съемка, вынос границ в натуру и так далее;
  • количество выездов эксперта на объект, транспортные и иные расходы;
  • расположение земельного участка. В провинции цена экспертизы на порядок дешевле, чем в крупных городах;
  • авторитет оценщика и так далее.

В каждом случае стоимость определяется индивидуально, закономерны лишь региональные диспропорции. Например, в Ростове-на-Дону несложно найти эксперта, чьи услуги обойдутся в 15-20 тыс. рублей. В СПб сумма составит уже 30-35 тыс. рублей, а в Москве стоимость комплексного аудита стартует от 50-60 тыс. рублей.

Заключение

Резюмируя сказанное, еще раз обратим внимание на широкий спектр видов аудита земельных участков. На каждый жизненный случай, будь то территориальный спор с соседями, раздел участка на несколько маленьких или подготовка к капитальному строительству специалисты готовы предложить особый вид экспертизы. Любая из них может проводиться во внесудебном или судебном порядке, а некоторые носят гриф государственных и являются обязательными. Они требуют привлечения экспертов с глубокими знаниями и опытом, а потому всегда стоят недешево.

Землеустроительная экспертиза: Видео

Разделение земельного участка в 2020 году — правила и инструкции

Рубрика обновлена: 7 февраля 2020 г.

Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2020 г.

Здравствуйте. Раздел земельных участков регулируется статьей 11.4. Земельного Кодекса РФ. Крайне советую прочитать эту небольшую статью, чтобы иметь хотя-бы небольшое представление об этой процедуре.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, то можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Как правильно оформить в 2020 году

Для начала изучите требования к участку, прежде чем его разделить.

Я опубликовал 2 инструкции, т.к. многое зависит от количества собственников. Инструкции подходят для разных видов участков — ИЖС, ЛПХ, СНТ и т.п., но только без построек. Если на участке стоит какая-либо постройка, то раздел такого участка происходит немного по-другому.

Вариант №1 — когда участком владеет несколько собственников

Как разделить участок, если им владеет несколько собственников — инструкция подходит как при общей долевой собственности, так и при совместной. Оформление уложил в 4 этапа.

Вариант №2 — когда один собственник

Как разделить участок, если им владеет один собственник. В этом случае разделить участок легче, инструкции по ссылке всего в 3 этапа.

Требования к участкам

Не каждый участок можно разделить, для этого есть определенные требования:

  • Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    Я опубликовал подробную инструкцию с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.

    Если участок не стоит на кадастровом учете, то для начала нужно это исправить. И только потом участок можно разделить. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

  • У участка должны быть определены границы — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

    У меня также есть отдельная инструкция — как узнать определены ли границы у земельного участка.

    Если кратко, то найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

    Примеры участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Границы определены

    Границы не определены

  • Если собственников несколько, то все они должны быть согласны на раздел. Им потребуется подписать соглашение о разделе участка (об этом ниже). Если кто-либо не согласен, то придется обращаться в суд и делить участок по решению суда. Это указано в п. 5 и 8 ст. 11.2 ЗК РФ.
  • Полученные участки не должны быть меньше минимальной площади, которая установлена местными органами власти — ст. 11.9 ЗК РФ.

    Минимальная площадь в населенных пунктах разная, потому что ее устанавливают местные органы власти. Она также зависит от категории участка и вида его разрешенного использования. Например, минимальный размер участка ИЖС или ЛПХ в Люберецком районе Московской области — 4 сотки, а в Балашихинском районе по таким же участкам — 6 соток. В п. Лесколово Ленинградской области для ИЖС — минимум 6 соток, для ЛПХ — минимум 10 соток. Поэтому, нельзя разделить участок в 10 соток на два участка, если местной администрацией установлен минимальный размер в 6 соток.

  • К каждому участку должен быть доступ/проход, иначе его не поставят на кадастровый учет — пп. 26 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости. Если на участок не получится сделать проход с улицы (дороги), то его нужно сделать через соседний полученный участок.

    Ниже я нарисовала как собственникам можно разделить участок в зависимости от его расположения.

    Пример №1

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Первый вариант — к каждому участку есть доступ с дороги

    Второй вариант — доступ ко второму участку осуществлен через сервитут

    Пример №2

    Первый вариант

    Второй вариант

  • Нельзя разделить участок с видом разрешенного использования «Для ведения крестьянско-фермерского хозяйства». Прямой запрет указан в п. 1 ст. 9 Федерального закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: