Каким образом можно проверить земельный участок

Что нужно проверить перед покупкой земельного участка?

Приобретение любой недвижимости, в том числе и земельных участков, несёт определенные риски для покупателя.

Не вся продаваемая на рынке земля доступна для приобретения и имеет абсолютно прозрачные с юридической точки зрения характеристики.

Как проверить земельный участок при покупке? Для того, чтобы купить подходящий участок земли, нужно проверить объект по многим критериям.

Это и категория земли, и вид разрешённого использования, и соответствие документов нормам законодательства, и отсутствие обременений, и реальность прав собственности продавца земли, и многое другое.

Любая неточность в сделке может быть признана незаконной и явиться основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. В таком случае можно будет лишиться не только своих денег, но и придётся вернуть землю ее законному владельцу.

Зачем проверять участок перед покупкой?

Земля является достаточно дорогостоящим объектом недвижимости и приобретается обычно для конкретных целей. Кто-то покупает землю для строительства на ней объекта ИЖС, кто-то – для организации сельскохозяйственной деятельности, кто-то – для ведения другого бизнеса.

Рисковать такими финансовыми вложениями никто не хочет, поэтому к проверке земельного надела перед покупкой нужно подходить более чем основательно.

В 2020 году среди всех преступлений мошеннического характера достаточно большую долю составляют именно махинации с недвижимостью.

Сегодня чаще всего мошенниками применяются следующие схемы обмана:

  1. Подделка документов на землю. Ни в коем случае не стоит заключать сделку с доверенным лицом. Подписывать договор купли-продажи нужно исключительно с собственником надела. Сегодня достаточно легко подделать доверенность, даже нотариальную, на представление интересов другой стороной. Мошенники такими способами продают по несколько раз один и тот же участок, юридически так и остающийся в законном владении собственника.
  2. Указание в договоре купли-продажи заниженной суммы сделки. Продавцы, прикрываясь желанием неполностью уплатить налог с дохода, заключают соглашение на меньшую сумму. После этого по формальным основаниям они признают сделку ничтожной, но возвращают только часть суммы. Для того, чтобы обезопасить себя от таких махинаций, нужно оплачивать сделку через банк без использования наличности.

Признание договора купли-продажи земли недействительным может привести к возврату купленного участка продавцу и призрачным обещаниям возврата денежных средств с его стороны.

Фактически от недействительности такого соглашения будет страдать именно покупатель. Суд обяжет продавца вернуть деньги покупателю, но делать это он может очень долго.

Как происходит проверка земельного участка?

Теперь поговорим о том, как проверить юридическую чистоту земельного участка. В целом, данную процедуру можно охарактеризовать несколькими этапами:

  • проверить кадастровый статус объекта;
  • проверить законность соглашения или правовой статус объекта;
  • проверить градостроительный статус;
  • выявить наличие или отсутствие обременений;
  • проверить продавца.

Что нужно проверить конкретно, будет зависеть от самого участка и продавца земли. В каждом конкретном случае могут быть скрыты неявные риски, которые будут требовать от покупателя проведения дополнительных проверочных мероприятий.

Кадастровый статус

Как проверить участок перед покупкой по кадастровому номеру? Объекты недвижимости должны состоять на кадастровом учете и иметь уникальный кадастровый номер.

По ст. 8 ФЗ № 218 в кадастре недвижимости фиксируются основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Вся самая важная информация о земле отражена в ЕГРН. Получить ее пользователь информации может заказав электронную или бумажную выписку из ЕГРН. Такая информация является общедоступной.

Перед покупкой земли особое внимание следует уделить следующим характеристикам:

  • кадастровый номер земли;
  • адрес участка;
  • площадь земли;
  • кадастровая стоимость;
  • информация о категории земли и виде разрешённого использования.

На основании кадастровой стоимости в дальнейшем рассчитывается сумма уплачиваемых налогов. Площадь участка земли может в документации указываться с определённой погрешностью. В таком случае требуется проведение работ по уточнению границ в пределах обозначенных погрешностей.

Документы на землю

Правовой статус объекта недвижимости отражают все документы, фиксирующие право собственности продавца участка на землю. Только полноправный владелец земли может совершать с ней сделки.

Причём он должен быть единственным владельцем участка, в земля не должна иметь каких-либо обременений или ограничений в пользовании ею.

Какие документы нужно проверить при покупке земельного участка? Главный документ, на основании которого можно заключать соглашение, — это выписка из ЕГРН.

В ней отражается следующая информация:

  • сведения о собственнике земли;
  • информация о документах, на основании которых возникло право собственности;
  • наличие обременений правового характера: сервитут, аренда, залог.

Обязательно попросите у продавца правоустанавливающие документы. К ним относятся договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве или приватизации государственного имущества.

Полученные от продавца документы на земельный участок желательно отправить на правовую экспертизу для проверки вероятности их оспаривания.

Помимо документов правового характера у земли существует огромное количество бумаг, определяющих градостроительный статус объекта недвижимости.

Подлежат детальному изучению и следующие технические документы:

  • генеральный план участка;
  • правила землепользования и застройки;
  • проект межевания территории;
  • иные документы.

Генеральный план определяет границы населенного пункта, правила землепользования и застройки определяют функциональное зонирование земли. Проект межевания и планировки определяет территории общего пользования, границы зон, подлежащих капитальной застройке.

В отличие от генерального плана и плана землепользования и застройки проект межевания и планировки не подлежит в обязательном порядке утверждению.

Категории земли и зоны особого использования

Вся земля в стране делится на определенные категории, отражающие возможности целевого использования земельных наделов.

Так, на территории земли сельскохозяйственного назначения нельзя построить частный дом. Сделать это можно только на землях населенных пунктов. При этом законом предусмотрены определенные случаи перевода земли из одной категории в другую.

Существуют и специальные зоны, которые ограничивают права владельцев в использовании земли. К таким зонам, к примеру, относятся:

  • санитарно-защитные зоны;
  • охранные зоны;
  • зоны охраны водных объектов;
  • зоны особо охраняемых территорий;
  • зоны охраны объектов культурного наследия.

Это незакрытый перечень градостроительных обременений земли. Не все из них отражаются в информации из выписок ЕГРН. Некоторые ограничения нужно будет дополнительно уточнять в уполномоченных органах муниципалитетов.

Кроме категорий каждый участок земли имеет определенные виды разрешённого использования. Например, на землях населённых пунктов разрешено возводить объекты ИЖС.

Если использовать землю не по целевому назначению, можно получить штраф за нарушением земельного и административного законодательства.

Обременения и прочие проверки

Обременения отражены в выписке ЕГРН. Получив электронную или бумажную выписку из ЕГРН, следует обратить внимание на следующие пункты:

  1. Права требования, заявленные в судебном порядке.
  2. Сведения о наличии решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд.
  3. Правопритязания и сведения о наличии поступивших заявлений о проведении государственной регистрации права.
  4. Сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения или ограничения права на землю.

Если никаких ограничений и обременений на участке нет, в графах выписки присутствует запись «не зарегистрировано».

Особую группу риска составляют продавцы земли определенных категорий граждан. Нужно особо проверять продавца в преклонном возрасте, поведение которого вызывает определенные подозрения.

Если человек является невменяемым или недееспособным, подписанные им соглашения будут признаны судом недействительными. Его родственники с лёгкостью смогут доказать этот факт через суд.

Кроме того, небезопасно покупать любую недвижимость у несовершеннолетних граждан. Они не имеют права заключать такие сделки без разрешения опекунов.

Способы проверки земли

Запрашивать многие документы на землю сегодня можно удаленно через всевозможные электронные сервисы. При желании можно за бумажными выписками обратиться и непосредственно в Росреестр или ближайшее отделение МФЦ.

Удаленно можно воспользоваться следующими способами проверки прозрачности земельных участков:

  1. Выписку из ЕГРН и выписку о переходе прав на участок земли можно запросить на сайте — https://rosreestr.ru/site/.
  2. Расположение участка на местности и его основные характеристики можно узнать на публичной кадастровой карте по ссылке — https://pkk5.rosreestr.ru/.
  3. Ознакомиться с генеральным планом, планов землепользования и застройки, проектом межевания земли можно на сайте — https://fgistp.economy.gov.ru/.
  4. Все об охранных зонах и планах застройки в Москве или Санкт-Петербурге можно узнать на сайте — http://rgis.spb.ru/map/Main.aspx и https://isogd.mos.ru/isogd-portal/.
  5. Пробить участок на судебные споры можно по ссылке — http://kad.arbitr.ru/.
  6. Сведения о наличии задолженности у продавца можно узнать на сайте приставов — https://fssprus.ru/iss/ip.

Обязательно проверяйте самого продавца. Он не должен пытаться избавиться от участка по заниженной цене, для настоящего владельца важно не уступать рыночным показателям стоимости объекта.

Если собственник состоит в законном браке, для сделки у него должно быть оформлено нотариальное согласие супруги на совершение подобной сделки.

Фамилию и имя всегда нужно проверять по базам исполнительных производств и судебным спорам. Если человек регулярно участвует в судебных тяжбах, имеет долги, это может ставить под сомнение его честные мотивы продажи. Обязательно убедитесь в том, что никаких других претендентов на эту землю не может внезапно появиться.

Права детей продавца при совершении сделки не должны быть ущемлены, иначе органы опеки и попечительства смогут обжаловать соглашение в суде.

Покупка земли – всегда сложная и особо рисковая сделка с недвижимостью. Перед покупкой покупателю нужно тщательно проверить и сам участок земли, и все документы на данный надел, и самого продавца и владельца недвижимости.

Только при проведении тотальной проверки можно быть уверенным в том, что соглашение в дальнейшем не будет оспорено в суде.

Каким образом можно проверить земельный участок

Проведение каких-либо сделок с земельными участками предусматривает довольно высокую степень ответственности, которая возлагается на каждую из сторон.

Именно поэтому к ней нужно подходить максимально внимательно, проверяя всю необходимую информацию и выполняя проверку всей предоставленной документации.

Но для того, чтобы сделать это без ошибок, нужно разобраться в том, как проверить документы на земельный участок, и как вообще должны проводиться такие сделки в 2020 году.

Начальные детали

В первую очередь, стоит понять, как вообще проводятся различные сделки и что вообще нужно проверять на каждом этапе.

Необходимая документация

В процессе проведения проверки нужно в обязательном порядке получить на руки следующую документацию:

  • гражданский паспорт продавца;
  • оригинальное свидетельство, подтверждающее наличие у указанного лица права собственности на земельный участок;
  • кадастровый план данного участка;
  • регистрационная документация компании, если сделка проводится с помощью специализированных риэлторов;
  • доверенность, на основании которой определенный гражданин действует от лица другой стороны;
  • выписка из кадастра;
  • отказ дольщиков от приобретения определенной части земельного участка, если он находится на территории специализированного товарищества;
  • генеральный план застройки района;
  • история участка и, в первую очередь, документы о первичном выделении земли, если приобретается довольно дорогостоящая земля;
  • договор купли-продажи земли, так как в некоторых ситуациях он оформляется таким образом, что в дальнейшем его могут признать оспоримым или вообще ничтожным.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Информация по объекту

Максимально быстрый вариант получения всей необходимой информации об определенном земельном участке – это использование публичной карты.

Алгоритм действий в данном случае является предельно простым – в соответствующем окне поиска указывается уникальный кадастровый номер данной территории, после чего сайт предоставляет всю необходимую информацию об указанном объекте, если ранее он официально регистрировался в соответствующих государственных органах.

Таким образом, если известен уникальный кадастровый номер, в дальнейшем можно будет без каких-либо сложностей добиться получения следующей информации:

  • форма собственности;
  • кадастровая стоимость;
  • дата регистрации;
  • ФИО владельца;
  • общая площадь;
  • дата, когда информация обновлялась в последний раз;
  • название компании, занимающейся проведением кадастровых или технических работ;
  • предназначение указанного участка, предусмотренное действующим законодательством и государственными органами;
  • виды деятельности, которую можно вести на указанной территории;
  • статус объекта;
  • наличие или же отсутствие всевозможной недвижимости на территории указанного участка;
  • точная дата, когда проводилась процедура межевания.

Последние пять пунктов имеют отношение исключительно к земельным участкам. Внесение ключевой информации в единую базу кадастровой палаты предусматривается для того, чтобы обеспечить правильный учет всех земель, находящихся на территории России, что в дальнейшем способствует разрешению конфликтов, возникающих между владельцами соседствующих объектов.

Образец паспорта гражданина РФ

Юридическая чистота

Нередко встречаются такие ситуации, когда купленные земельные участки в конечном итоге оказываются объектом интересов каких-либо третьих лиц, являющихся супругами человека, занимающегося проведением сделки, а также совладельцев по соответствующему свидетельству.

Вне зависимости от обстоятельств обе перечисленные категории граждан должны в обязательном порядке оформить свое согласие на проведение сделки, связанной с отчуждением имущества, и заверять его у нотариуса. Отсутствие такого документа в конечном итоге может привести к последующему аннулированию.

Скачать образец согласия супруга на проведение сделки с земельным участком

Лица, имеющие право претендовать на определенную долю участка, должны заявить о своих намерениях на протяжении трех лет с того момента, как узнали о смерти наследодателя или продаже совместно нажитого имущества бывшим супругом. Гражданин, который по причине сложившихся обстоятельств не имел возможности для того, чтобы узнать об этом, имеет полное право на то, чтобы предъявить иск после получения соответствующей информации.

Наличие таких субъектов не может являться гарантией того, что сделка полностью чиста с юридической точки зрения. В связи с этим, узнав от владельца земельного участка подобную информацию, стоит найти себе другой вариант покупки.

Пошаговая инструкция, как проверить земельный участок

Для того, чтобы проверить чистоту участка, стоит проделать определенный ряд мероприятий. В первую очередь, нужно определиться с тем, к какой категории относится определенный участок и для чего его нужно купить.

В продаже можно найти земли поселений, предназначенных для жилого строительства, а также сельскохозяйственные участки, предназначенные для дачного строительства, огородничества, садоводства и прочей аналогичной деятельности.

Участок ЛПХ регистрируется на общих основаниях.

Новые изменения в законе о земельных участках мы перечислили здесь.

От того, какое целевое назначение имеет указанная земля, непосредственно зависит возможность строительства на ее территории каких-либо объектов. К примеру, на участках, изначально предназначенных для огородничества, не предусматривается возможность возведения капитальных зданий, в то время как на садоводческих территориях запрещается регистрироваться. В то же время дачный участок предоставляет возможность построить полноценную жилую недвижимость.

Далее проводится проверка документации. Продавец в обязательном порядке должен предоставить потребителю свой гражданский паспорт (или учредительную документацию, если продавцом является юридическое лицо), кадастровый паспорт, оформленный на указанную территорию, а также документы, подтверждающие право собственности на определенный участок.

Также, помимо указанного перечня документов, продавец должен будет в обязательном порядке предоставить бумагу, подтверждающую отказ местных органов власти от приобретения отчуждаемого участка.

Если есть сомнения в подлинности предоставленных бумаг, стоит провести их проверку в территориальном отделении Регистрационной службы, занимающейся ведением переписи недвижимого имущества.

Покупатель получит соответствующую выписку из Росреестра, где будет указываться вся необходимая информация об интересующем его земельном участке. В данном случае нужно будет обратить свое внимание на то, насколько совпадают данные о продавце с той информацией, которая указана в предоставленной им документации.

В процессе проведения проверки рекомендуется также обязательно проверять следующую информацию:

  • предыдущие владельцы земельного участка;
  • предыдущие сделки, проводимые с указанной землей;
  • анализ того, насколько законно появилось право собственности у продавца;
  • наличие всевозможных обременений;
  • результаты проведенной процедуры межевания;
  • судебные споры, затрагивающие отчуждаемую территорию;
  • состав земель.

Информация о наложенных ограничениях может быть получена в территориальном отделении Роснедвижимости. Данные о том, как можно использовать указанный участок и какие перспективы его могут ждать в ближайшем будущем, можно получить в муниципальном подразделении архитектуры.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Важные уточнения

Чтобы полностью исключить какие-либо сложности в процессе проведения каких-либо сделок с недвижимостью, стоит разобраться во всех тонкостях, которые касаются этой процедуры.

Подтверждение права собственности

Ключевым документом, который требуется в процессе проведения различных сделок с недвижимостью, является свидетельство, подтверждающее наличие у продавца права собственности на данное имущество. Данная бумага предоставляется в процессе оформления регистрации соглашения, а также при передаче прав собственности через Росреестр.

В преимущественном большинстве случаев необходимость предоставления данной бумаги является обязательной, но при этом есть несколько ситуаций, в которых это не так.

В частности, это касается случаев, когда продавец получил право распоряжаться указанной недвижимостью ранее 2020 года, а также, если он получил земельный участок в соответствии с решением суда или в процессе наследования имущества кого-либо из родственников.

На практике такие исключительные ситуации встречаются крайне редко, в связи с чем необходимость предоставления свидетельства является обязательной.

При этом крайне важно, чтобы продавец предоставлял оригинальный образец документа, а если речь идет о копии, пусть даже заверенной нотариусом, то это должно настораживать, так как в преимущественном большинстве случаев отсутствие оригинальной бумаги свидетельствует о том, что на указанном участке присутствуют определенные обременения. Однако, даже если продавец без каких-либо сложностей предоставляет оригинал, этот документ стоит проверить как можно тщательнее.

Скачать выписку об отсутствии обременения

Выписка из ЕГРП и кадастровый план

Еще одним обязательным документом, которым подтверждается проведение процедуры постановки на государственный учет указанного участка и присвоение ему индивидуального номера, является кадастровый паспорт. Без этой бумаги какие-либо сделки, включая продажу недвижимости, запрещены.

Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка

В паспорте должна в обязательном порядке присутствовать следующая информация:

  • ФИО собственника недвижимости;
  • информация о частях указанного участка;
  • категория, к которой относится указанная территория;
  • план границ;
  • информация о наложенных обременениях на указанную недвижимость.

Информация о размере земли, прописанная в кадастровом паспорте, должна в обязательном порядке соответствовать тем цифрам, которые указываются в регистрационном свидетельстве. Если же будут обнаружены какие-либо несоответствия, стоит потребовать от продавца сокращения стоимости объекта или в принципе отказаться от проведения сделки.

Даже если будет предоставлена вся необходимая документация, стоит потребовать выписку из ЕГРП, так как она позволяет получить необходимые сведения о правовом положении участка на данный момент. В частности, документ включает в себя информацию о том, есть ли на этой земле какие-либо обременения.

Оформление выписки осуществляется не только собственником, но и в принципе любым заинтересованным лицом, и для этого вполне достаточно подать соответствующее обращение в территориальное подразделение Росреестра. В связи с этим, если продавец отказывается от предоставления этой бумаги, покупатель может в любой момент оформить ее самостоятельно.

Уточнение личности продавца

Еще одним достаточно важным критерием, по которому может устанавливаться степень юридической чистоты проводимой сделки, является детальная проверка личности человека, выступающего продавцом. Ключевым документом, на основании которого любой гражданин занимается проведением таких сделок. Является его гражданский паспорт, информация из которого должна полностью соответствовать тем данным, которые указаны в бумагах на указанный участок.

Стоит уделить свое внимание не только тому, чтобы все необходимые паспортные данные совпадали, но еще и тому, насколько подлинным является сам документ. Для этого нужно будет разобраться в ключевых требованиях, которые предъявляются к заполнению таких бумаг, а также в различных признаках подделки. Визуально стоит сравнить фотографию в паспорте, а также информацию о возрасте с внешностью продавца.

Если вместо собственника проведением сделки занимается его доверенное лицо, то в таком случае перечень документов пополняется доверенностью, которая должна быть не просто подписана указанным лицом, но еще и заверена у нотариуса. Документ должен в обязательном порядке включать в себя информацию о том, в каких целях он выдается указанному лицу.

Информация, которая указывается в доверенности, должна соответствовать данным из паспорта, предоставленного доверенным лицом. При необходимости всегда можно связаться с непосредственным собственником участка, после чего уточнить у него, насколько достоверной является информация касательно доверенного лица.

Отдельное внимание следует уделить тому, чтобы продавец был дееспособным, так как в противном случае у него просто не будет законного права на проведение всевозможных гражданских сделок.

Чтобы подтвердить дееспособность, нужно будет предоставить соответствующую медицинскую справку, в которой должны присутствовать информация о наличии или, наоборот, отсутствии всевозможных опасных зависимостей и психических заболеваний. Именно поэтому, несмотря на то, что данная справка официально не входит в перечень обязательных документов, следует обязательно запросить ее у продавца и приложить ее к пакету документов.

Помимо всего прочего, рекомендуется обращаться в специализированные организации, занимающиеся детальной проверкой земельных участков на предмет наличия в них всевозможных изъянов, имеющихся на момент проведения сделки. Сотрудники такой компании проведут тщательную проверку юридической чистоты сделки, а также обнаружат всевозможные проблемы и риски, связанные с ее заключением.

Как узнать наличие обременений онлайн

Любые обременения, возложенные на определенные земельные участки, в обязательном порядке должны регистрироваться в Росреестре, в связи с чем всю необходимую об этом всегда можно будет получить на официальном сайте этого органа. Помимо этого, соответствующая информация должна присутствовать в свидетельстве, которым подтверждается право собственности продавца на указанный участок.

Скачать образец свидетельства о праве собственности на землю

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: