Нюансы проектов перепланировки типовых квартир

Мосжилинспекция информирует: перепланировка по типовому проекту бесплатна

Сегодня многие стремятся сделать из обычной стандартной квартиры удобное современное жильё. Это становится возможным за счёт перепланировки – сноса и возведения перегородок, смещения дверных проёмов, изменения размеров помещений, переноса сантехнического оборудования. В зданиях типовых серий (домах, построенных по одному и тому же определённому проекту) возможны типовые перепланировки – те, которые разработаны автором этой серии.

В столице большинство типовых строений спроектированы АО «МНИИТЭП». У организации есть каталог типовых перепланировок, включающий все существующие варианты. Благодаря этому собственник квартиры может выбрать из каталога готовый вариант перепланировки/переустройства.

В случае планирования проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме в соответствии с типовым проектом переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель при обращении вместо проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме указывает ссылку на соответствующий типовой проект и прилагает документы, необходимые для согласования переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

В ходе рассмотрения заявления проектной организацией осуществляется обследование помещения заявителя на предмет определения технической возможности проведения планируемых работ по типовому проекту.

Контроль за проведением работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме на основании типовых проектов осуществляется Мосжилинспекцией либо организацией, являющейся членом саморегулируемой организации.

Типовые проекты переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах размещаются в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекции mgi.mos.ru

Каковы плюсы и минусы типовых перепланировок?

Плюсы типовой перепланировки:

* Экономия времени и средств – вы берёте из каталога перепланировок уже готовые и утверждённые решения.

* Контролировать процесс и его результат может любая компания, имеющая допуск СРО на проектные и строительные работы.

Минусы типовой перепланировки:

* Если ваша квартира располагается в доме, разработанном не АО «МНИИТЭП», решения каталога вам не подходят.

* Изменения в типовом проекте запрещены: любое отступление от него не будет одобрено комиссией.

* Важна идентичность изначальной планировки квартиры с данными, указанными в каталоге.

* Во многих зданиях, возведённых после 2020 года, запрещено демонтировать подоконные блоки, делать проёмы в несущих стенах или вырубку ниш.

* Установленный срок рассмотрения и вынесения решений по проектам типовых перепланировок составляет 20 рабочих дней.

Стоит ли делать типовую перепланировку квартиры?

Если вас устраивает предложенный в каталоге вариант обновления квартиры и не требуется ничего большего, то такая перепланировка имеет смысл. Обратите внимание, что изменения не могут производиться хозяевами самовольно: это грозит серьёзными штрафами.

Порядок действий

1) Выбрать проект перепланировки из каталога. 2) Подать заявление в МФЦ с приложением Технического паспорта БТИ, вариантом планировки из Каталога и копией паспорта собственника. 3) Дождаться звонка от инженера подрядной организации, выбранной Мосжилинспекцией на основании конкурсной процедуры, и предоставить доступ в свою, а также выше и ниже расположенные квартиры. 4) Получить Разрешение на перепланировку.

5) Выполнить строительные работы по проекту, с привлечением специализированной организации. 6) Подписать акты на скрытые работы и написать заявление в МФЦ на приемку работ комиссией Мосжилинспекции. Почему перепланировка бесплатная?

Мосжилинспекция ежегодно проводит конкурсную процедуру, предметом которой является оказание услуги населению в части обследования и проектирования типовых квартир. По итогам конкурса, Мосжилинспекция организует работу с подрядной организацией и при поступлении заявок от населения, направляет их выбранной организации (в 2020 году таковой является компания — ООО Мостройпроект. После поступления к ним заявки с перечнем документации к вам приезжает инженер, который проводит обследование помещения и составляет Техническое заключение о возможности проведения перепланировки. Средняя рыночная стоимость – от 60 000 рублей. Собственник, как получатель услуги не платит за обследование и проектные решения. Эти деньги будут заплачены из городского бюджета.

Типовые перепланировки

Типовые перепланировки квартир

Упрощенный с недавних пор порядок проведения перепланировок и сокращение списка работ, требующих согласования, стали весьма приятным нововведением для владельцев квартир в типовых домах, желающих улучшить условия проживания.

Новое Постановление Правительства Москвы №508-ПП в ред. от 26.12.2012 N 840-ПП, также ввело процедуру согласования перепланировки квартиры по типовому проекту.Что это такое?

Типовой проект это «фиксированный» вариант перепланировки для квартиры в доме определенной серии. Он заранее разработан и утвержден автором дома данной серии. Речь в нашем случае идет об институте ОАО МНИИТЭП, авторе большинства типовых зданий Москвы. Другие проектные организации столицы пока не выпускали подобных каталогов.

Все существующие типовые перепланировки квартир сведены в единый каталог, который находится в открытом доступе на сайте Мосжилинспекции. Теоретически он позволяет обойтись без разработки и согласования проектной документации, и выбрать готовый вариант.

Как это делается? Согласно п. 21 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, при обращении в Мосжилинспекцию, заявитель «указывает ссылку» на подходящий типовой проект перепланировки, а также предоставляет заявление и стандартный набор документов.

Какие документы нужны, чтобы согласовать перепланировку?

Казалось бы, все просто, но на практике возникают сложности. Рассмотрим ситуацию с типовыми перепланировками поближе.

Плюсы и минусы типовых перепланировок квартир:

Преимущества:

  • Можно бесплатно использовать готовое типовое решение перепланировки квартиры, которое уже одобрено ОАО МНИИТЭП и жилищной инспекцией (т.е. сэкономить и деньги, и время).
  • Каталог типовых перепланировок находится в открытом доступе на ресурсах Мосжилинспекции и ОАО МНИИТЭП.
  • Контроль за ходом работ может осуществлять любая организация с допуском СРО.

Недостатки:

  • Каталог типовых решений перепланировок квартир охватывает только серии домов, разработанные ОАО МНИИТЭП. Соответственно, сюда не входят многие распространенные типовые дома других институтов, например КОПЭ, И-155, ГМС-2001, все кирпичные серии (башни Тишинская, Смировская, и др.), и т.д.
  • Отступления от типового проекта перепланировки невозможны. Не предусмотренные им работы «зарежет» жилинспекция, вместе с предусмотренными.
  • Исходная планировка вашей квартиры должна в мелочах совпадать с указанной в каталоге. Даже если серия дома совпадает с вашей, могут обнаружиться небольшие отклонения, а значит воспользоваться типовым проектом вы не сможете.
  • Объемы перепланировок, предлагаемые типовыми проектами, весьма незначительны и простора особенно не прибавят, что устроит далеко не всех.
  • ОАО МНИИТЭП запрещает делать проемы в капитальных стенах и демонтировать подоконные блоки во многих своих домах, построенных после 2020 года. Это мотивируется «защитой от прогрессирующего обрушения».
  • Срок рассмотрения типовых проектов перепланировок составляет 35 рабочих дней, вместо 20 рабочих дней для нестандартных проектов.
  • Те деньги, что вы сэкономите на разработке проектной документации, могут превратиться в гораздо большую сумму, если в ходе ремонта будут допущены отклонения от согласованного типового варианта перепланировки. 

Каталог типовых перепланировок квартир 

Первая часть («А») содержит в основном простые варианты типовых перепланировок, которые не предусматривают никаких сложных преобразований, и касаются в основном операций с ненесущими перегородками, перестановок сантехприборов в границах «мокрых точек», и т.п. Их можно согласовать и по факту проведения, т.е в уведомительном порядке. Тем не менее, квартиру все равно посетит комиссия, которая удостоверится, что вы не отклонились от проекта.

Работы по «простым» проектам, можно зачастую проводить и не обращаясь к каталогу типовых проектов – ведь в этом случае нужно следовать проекту во всем, а вы, допустим, хотите изменить что-то  одно. Вы просто можете проводить любые работы из числа тех, что не указаны в пп 2 и 3 Приложения 1 ППМ № 508 в ред. №840-ПП. К таким работам, помимо перечисленных выше, относятся установка кондиционеров, остекление лоджий, установка легких перегородок, раздвижных дверей и другие.

Примеры типовых перепланировок по каталогу А
(перепланировки без затрагивания несущих конструкций в II-49)

В свою очередь, во второй части каталога (часть «Б»), представлены в основном более сложные типовые варианты перепланировки квартир. Предложенные здесь варианты часто  предполагают оформление технического заключения на перепланировку. В случае такой необходимости, Мосжилинспекция уведомляет ОАО МНИИТЭП, а вы договариваетесь с инженером о дате выхода на квартиру для проведения обследования.

Возможность проведения таких перепланировок зависит от вашего этажа, состояния дома, а также от наличия проемов в несущих стенах у соседей снизу или сверху. Здесь предусматриваются изменения несущих конструкций с обязательным их усилением, а это может, в случае ошибки, повлиять на безопасность всего дома и его жильцов, поэтому уведомительный порядок согласования на такие перепланировки не распространяется.

Примеры типовых перепланировок по каталогу В (с изменениями в несущих конструкциях):
в квартирах домов серии II-49

Дополнительно:

Типовые перепланировки П44Т из каталога ОАО МНИИТЭП (однокомнатная, двухкомнатная и трехкомнатная квартиры П44Т)

Серии домов, представленные в каталоге типовых перепланировок ОАО МНИИТЭП:

Часть А (в основном простые перепланировки)
включает следующие серии

Часть Б (сложные перепланировки с техзаключением и пр.)
включает следующие серии

 Крупноблочные

Крупноблочные
II-18
II-68
И-209А
II-18
II-68
И-209А
Крупнопанельные Крупнопанельные

МГ-601 (каркасно-панельный), II-49, II-57
1605-АМ/12, 1-515, П-44, П-44Т, П-44ТМ, П-46 (47)
П-42, П-43, П-44Т/17(постройки с 2007г)
П-44ТМ/25 (постройки с 2007г)

МГ-601 (каркасно-панельный)
II-49, II-57, 1605-АМ/12, 1-515, П-30, П-3, П-3М, П-44, П-44Т
П-44М, П-46 (47), П-55, П-55М, П-42, П-43, ПД-4

Дополнительно:
Типовые перепланировки, представленные на сайте Мосжилинспекции

Полезное:

В зависимости от типа начальной планировки помещений дизайнеры предлагают следующие варианты перепланировки кухни, позволяющие увеличить полезную площадь помещения. Во-первых, если планировка позволяет, кухню можно объединить со смежной жилой комнатой, то есть превратить кухню в гостиную. Такой вариант объединения помещений существует в каталоге перепланировок для квартир, где больше одной жилой комнаты.

В результате такой перепланировки кухни взамен одного небольшого помещения вы получаете просторную гостиную — место, пригодное не только для приготовления пищи, но и для проведения торжеств, вечеров в кругу семьи. В зависимости от типа вашей планировки в каталоге перепланировок вы можете найти и перепланировку кухни с расширением кухни за счет коридора или кладовки.

А вот если помещение кухни будет расширяться за счет жилой комнаты — стоит лишний раз подумать прежде чем решаться на такую перепланировку. Согласно санитарным нормам помещение «мокрой зоны», к которым также и относится кухня, не может расширяться за счет жилых помещений квартиры. Не стоит всерьез рассматривать и перепланировку кухни с переносом кухни на место коридора или переносом кухни на остекленный балкон, лоджию.

Такие изменения, могут выглядеть довольно заманчиво, но осуществить перенос помещения в условиях типовой многоэтажки будет невозможно. Жилищная инспекция откажет вам в согласовании и от задуманных работ вам придется отказаться.

Также по опыту тех, кто уже выполнял перепланировку в своей квартире, стоит заметить, что не следует слепо воплощать в своей квартире варианты, представленные в каталогах перепланировок, даже если это уже кем-то выполненная и согласованная перепланировка.

Во-первых, не все изменения, соответствуют строительным и санитарным нормам. Как в случае с перепланировкой кухни, некоторые изменения, которые на бумаге выглядят вполне безобидно, например, расширение кухни за счет комнаты, воплотить в обычной городской квартире практически невозможно. Во-вторых, возможность проведения зависит от таких факторов как состояние инженерных систем дома, степени изношенности несущих стен, перекрытий.

Поэтому даже если понравившаяся перепланировка была выполнена в квартире аналогичной вашей, то прежде чем решаться на проведение работ вам следует узнать о возможности проведения перепланировки именно в вашей квартире. По многим причинам не стоит проводить перепланировку самовольно, даже если выбранная вами перепланировка из каталога перепланировок квартир уже была кем-то согласована.

Последствия неудачно выполненных работ: риск возникновения аварийной ситуации. Кроме того, Жилищным законодательством предусмотрена административная ответственность за самовольную перепланировку — вас обяжут выплатить штраф, а после этого вы должны будете вернуть квартире прежний вид.

Нюансы проектов перепланировки типовых квартир

С недавних пор процедура оформления перепланировок была существенно упрощена, а помимо этого, также сократился список работ, которые требуют согласования, что стало довольно приятным нововведением для собственников недвижимости в типовых домах, собирающихся улучшать свои жилищные условия.

Типовой проект представляет собой «фиксированный» вариант оформления перепланировки для недвижимости в зданиях определенной серии, который заранее разрабатывается и утверждается автором дома конкретной серии.

В частности, речь идет об институте ОАО МНИИТЭП, который является автором преимущественного большинства типовых зданий на территории Москвы. Остальные проектные компании в столице на данный момент еще не выпускали аналогичных каталогов.

Однако не все знают о том, как выглядят стандартные проекты перепланировки и согласования для типовых квартир, и что нужно сделать, чтобы оформить проведение ремонтных работ.

Что и когда можно

На сегодняшний день все работы, которые могут проводиться физическими лицами самостоятельно, распределяются на четыре категории:

  • не предусматривающие разрешения;
  • требующие оформления в БТИ впоследствии проведения;
  • требующие предварительного согласования проекта.

Без необходимости согласования можно проводить следующие операции:

  • косметический внутренний ремонт;
  • смена квартирного оборудования;
  • перестановка электрических плит в пределах кухни;
  • перестановку отопительного или газового оборудования;
  • смену входных или межкомнатных дверей, которая не нарушает внешние габариты;
  • разбирать или устанавливать встроенные шкафы, если это не предусматривает необходимость образования самостоятельного помещения;
  • устанавливать кондиционеры или же спутниковые антенны с внешней стороны здания;
  • менять оконные рамы на балконах или лоджиях.

Следующий перечень работ можно проводить с последующим уведомлением соответствующих органов:

  • капитальный ремонт, если он не относится к конструкции несущих стен;
  • заделка существующих дверных проемов;
  • остекление балконов или лоджий в соответствии с типовыми проектами;
  • обустройство дополнительных перегородок, не создающее дополнительную нагрузку на перекрытия.

Согласование же теперь нужно получать только в том случае, если:

  • ремонтные работы затрагивают какие-либо несущие конструкции;
  • вносятся корректировки в общедомовые инженерные коммуникации;
  • осуществляются изменения в плане размещения санузла и ванной комнаты;
  • проводятся внешние отделочные или строительные работы, по причине которых происходит изменение архитектуры фасада здания;
  • проводится автономное газовое отопление;
  • газовая плита транспортируется за пределы кухни или устанавливается в ее пределах, предусматривая установку дополнительных труб;
  • проводятся какие-либо другие работы, которые не относятся к двум вышеуказанным категориям.

Крупноблочные жилые дома

Типовые проекты перепланировки квартир II-18:

Проект перепланировки для 2-комнатной квартиры

(вариант 1)

Проект перепланировки для 2-комнатной квартиры

(вариант 2)

Проект перепланировки для 3-комнатной квартиры

Типовые проекты перепланировки квартир II-68:

Проект перепланировки для 1-комнатной квартиры (вариант 1)

Крупнопанельные жилые дома

Типовые проекты перепланировки квартир 1-515/9M:

Проект перепланировки для 2-комнатной квартиры

Проект перепланировки для 3-комнатной квартиры

Типовые проекты перепланировки квартир 2020 АМ/12:

Проект перепланировки для 1-комнатной квартиры

Проект перепланировки для 2-комнатной квартиры

Проект перепланировки для 3-комнатной квартиры

Части плана

Стандартный типовой проект включает в себя две основные части. В первую входят в основном стандартные типовые решения. Предусматривающие демонтаж и монтаж ненесущих перегородок, обустройство или перемещение проемов, смещение встроенных шкафов и сантехники, а также другие корректировки, которые не затрагивают инженерные системы или же капитальные конструкции.

Для согласования такой перепланировки нужно отправить предварительное уведомление в Мосжилинспекцию, ссылаясь на конкретный типовой проект, а также прикладывая заявление и все остальные необходимые документы. На протяжении 20 дней с момента отправки данного заявления на объект приедет инспектор государственного органа, который проведет проверку внесенных корректировок.

Вторая часть каталога включает в себя типовые решения перепланировок, предусматривающие возможность затрагивания несущих конструкций, коммуникаций или полов. В связи с этим, в первую очередь, в данном случае нужно будет получить техническое заключение, указывающее на возможность проведения перепланировки, оформленное специализированным сотрудником ОАО МНИИТЭП.

Стоит отметить тот факт, что лучше заранее договориться с соседями вверху и внизу для того, чтобы они также пустили к себе уполномоченного инженера для проверки наличия перепланировок, так как в противном случае в возможности использования типового проекта будет отказано сразу.

Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий

Варианты от Мосжилинспекции

Среди основных нюансов использования типовых проектов перепланировки, предложенных Мосжилинспекцией, можно выделить несколько ключевых особенностей:

  • типовые проекты предлагаются только для серийных домов, и сослаться на один из таких актов можно только в том случае, если указанный каталог содержит в перечне соответствующую серию дома;
  • типовой проект должен полностью совпадать с теми ремонтными работами, которые планируется проводить в жилом помещении;
  • многие типовые проектные решения и так на практике имеют исключительно уведомительный порядок согласования, а еще целый ряд возможных ремонтных работ в принципе не представлен в указанном перечне;
  • использование типового проекта перепланировки не предоставляет собственникам гарантии на то, что государственные органы одобрят проведение ремонтных работ;
  • согласование перепланировки по типовым проектам осуществляется исключительно в том случае, если ремонтные работы будут проводиться в будущем, а не были уже заранее окончены.

Незаконные проекты перепланировки типовых квартир

К числу незаконных перепланировок относятся следующие виды работ:

  • проведение ремонтных работ в зданиях, которые признаны аварийными;
  • работы, которые затрагивали внешний вид постройки, являющейся культурным наследием;
  • любые корректировки, которые привели к ухудшению условий проживания, нарушениям установленных норм или затруднению доступа к определенным коммуникациям;
  • перемещение батарей центрального отопления на лоджии или балконы;
  • обустройство теплых полов за счет системы центрального отопления;
  • обустройство всевозможных проемов, ниш или сквозных отверстий в колоннах, пилонах или стенах формата диафрагм, а также в местах, в которых объединяются сборные элементы;
  • ремонтные работы, затрагивающие подвалы, а также технические этажи или подвал;
  • возведение лоджий или террас на уровне выше второго этажа;
  • штробление под прокладку электропроводки внутри несущих конструкций, а также местах, где обустроены стыки панелей или горизонтальные швы;
  • обустройство запорных вентилей или всевозможного регулирующего оборудования на магистральных коммуникациях;
  • объединение помещений, в которых стоит газовое оборудование, с жилыми комнатами посредством устранения перегородок.

Спорные моменты

В перечне вопросов, которые предусматривают обязательного согласования с государственными органами, особое внимание уделяется проемам, которые делаются в несущих панелях. В первую очередь, стоит отметить тот факт, что сотрудниками МНИИТЭП были приняты поправки, в соответствии с которыми обустройство проемов и смещение подоконного пространства полностью запрещается, и данный запрет распространяется на любую недвижимость, которая была построена не ранее 2020 года.

Далее возможность внесения корректировок в несущие конструкции должна рассматриваться уполномоченным инженером, который прибывает на объект, причем жителям первых и вторых этажей в принципе предоставить разрешение на проведение ремонта, связанного с несущими стенами, могут только в исключительных случаях.

Помимо этого, проблема может заключаться в наличии несимметричных стыков перекрытий, а также общего неудовлетворительного состояния дома, а если соседями с верхнего или нижнего этажа обустраивался проем, получить разрешение на аналогичные работы уже будет практически невозможно.

Также, как говорилось выше, после того, как человек определится с вариантом типового перепланирования, который предусматривает обустройство проема в несущей панели, собственнику помещения нужно будет предоставить беспрепятственное проведение технического осмотра для инженеров в ниже и вышерасположенных квартирах. Подобные моменты также нередко вызывают массу сложностей, и в особенности учитывая то, что многие люди бывают разными.

Помимо этого, к приезду инженера, на месте планируемой перепланировки нужно будет полностью устранить штукатурку, а также вскрыть имеющиеся напольные перекрытия, и жить в подобных условиях будет не очень комфортно. Помимо этого, ситуация усугубится еще и тем, что с момента проведения осмотра специалистом нужно будет еще приблизительно месяц подождать до урегулирования всевозможных вопросов.

Плюсы и минусы

Ключевым преимуществом типового проекта перепланировки является то, что за счет использования уже разработанного общедоступного источника собственник помещения экономит определенную сумму на заказе разработки документации, а помимо этого, он еще и экономит немало своего времени. Также не стоит забывать о том, что указанные проекты заранее утверждаются надзорными органами, в связи с чем можно не бояться всевозможных сюрпризов в процессе согласования.

Недостатком же данного варианта является то, что автором этих проектов является исключительно ОАО МНИИТЭП, в связи с чем каталог содержит исключительно те здания, которые возводились данной организацией.

Помимо этого, нужно учитывать тот факт, что планировка жилого помещения должна всецело совпадать с чертежами в указанном каталоге, и в противном случае согласование получить будет практически невозможно.

Проектирование перепланировки проводится в БТИ либо сторонней организации, у которой есть соответствующие разрешения.

Правила перепланировки квартиры вагончиком смотрите здесь.

Читайте о том, что делать при покупке квартиры с незаконной перепланировкой.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: