Какие могут возникнуть проблемы при приватизации земельных участков

Как приватизировать землю под частным домом в 2020 году

Последнее обновление 29.11.19 11:51 Добавил(а) Administrator 23.09.19 00:00

Владение частным домом, так или иначе, тесно связано с правом собственности на земельный участок, на котором он располагается. При этом, далеко не все земельные наделы принадлежат владельцам этих домов. Регламентировать процесс законной эксплуатации объектов земельной недвижимости призвана приватизация земельных участков. Сегодня мы рассмотрим основные схемы приобретения права собственности наделов, используемые в 2020 году. Какие документы понадобятся потенциальному владельцу? Сколько времени займет процедура приватизации?

Основные схемы приватизации земли в 2020 году

На сегодняшний день перевод земельных объектов в частную собственность происходит несколькими способами:

 ​бесплатная приватизация по упрощенной схеме;

 ​бесплатная приватизация, которая проводится в соответствии с административным регламентом;

 ​выкуп земельного надела;

​ переход в частную собственность в ходе судебного рассмотрения дела.

Законодательную базу вопроса составляют Федеральные законы «О приватизации» (ФЗ №1541-I), «О государственной регистрации» (ФЗ №218), а также – положения Земельного кодекса РФ. Рассмотрим основания для приватизации в самых распространенных схемах – бесплатной процедуры и приобретения права собственности путем выкупа участка у муниципальных властей.

Бесплатная приватизация земли

Приватизировать земельные наделы бесплатно можно будет до конца февраля 2020 года – именно на такой срок Госдума продлила действие «дачной амнистии» (основываясь на соответствующем Федеральном законе №93 от 30 июня 2020 года).

Во-первых, приватизируемый дом должен иметь один из соответствующих статусов: частное жилищное или дачное сооружение, или же объект, используемый для организации подсобного хозяйства, садоводческой деятельности.

Во-вторых, приобретать право собственности на земельный участок в упрощенном порядке могут частные лица, которые абсолютно легально эксплуатировали участок, владели частным домом, расположенным здесь, (или купленным, но неоформленным надлежащим образом).

При отсутствии всей необходимой документации на объекты недвижимости приватизация может быть проведена бесплатно лишь в административном порядке – то есть для получения права собственности на землю происходит после процедуры восстановления правоустанавливающих документов.

Подчеркнем, что приватизировать земельные участки возле частных домов могут и «льготные» категории граждан: герои Советского союза и РФ, ветераны ВОВ, военнослужащие, дети-сироты и другие социально незащищенные граждане, чьи права изложены в законодательных актах.

Выкуп земельного участка

Если владелец частного дома не может претендовать на бесплатную приватизацию надела, государство разрешает его выкупить у муниципальных властей. Примечательно, что продажа участка происходит по кадастровой цене, которая, как правило, в разы ниже рыночной стоимости объекта.

Для определения кадастровой цены надел должен иметь кадастровый паспорт, и в случае его отсутствия, потенциальному покупателю придется столкнуться с дополнительными хлопотами в виде регистрации земельного объекта. Как правило, местные муниципальные органы содействуют регистрации в том случае, если все расходы, связанные с межеванием и геодезическими работами, гражданин берет на себя.

После того, как надел вносится в базу Росреестра и получает кадастровый паспорт, может состояться сделка купли-продажи земельного участка.

Необходимые документы для приватизации земли под частным домом

В зависимости от способа приватизации, ее процедура может состоять из нескольких этапов. Но даже, несмотря на упрощенную схему бесплатной приватизации, будущий владелец должен собрать внушительный пакет документов:

​ паспорт гражданина РФ;

​ заявление о приватизации конкретного земельного надела;

​ документы, регламентирующие эксплуатацию земельного участка: могут быть договора аренды, бессрочные договора с муниципалитетом, решения местных органов, акты, договора и т. п.;

​ правоустанавливающая документация на частный дом (в том числе и разрешение на строительство, план работ, кадастровый паспорт, техпаспорт на дом);

​ кадастровая документация на надел (паспорт и план);

​ справка из местного ведомства по земельным вопросам об оценочной стоимости земельного надела;

 ​справка о земельном налоге и о площади участка;

​ выписка из ЕГРП, где подтверждается официальное право на приватизируемый участок.

Сроки и стоимость

Даже в случае бесплатной приватизации, потенциальному владельцу земельного надела, скорее всего, придется хорошо потратиться на оформление сопутствующей документации, необходимой для конечно результата.

Так, к примеру, стоимость геодезических работ для оформления кадастрового паспорта обойдется, в среднем, от 7 до 12 тыс. рублей. За кадастровую выдержку заявитель заплатит еще 200 рублей. Примерно столько же будет стоить и оформление справки из ЕГРП. Заметим, что сбор необходимых бумаг может затянуться на несколько месяцев.

Внимание! Сроки и стоимости проведения всех работ по оформлению документов на объекты недвижимости могут отличаться в зависимости от региона и локации самого объекта. Для уточнения всех актуальных сведений рекомендуем обращаться в специализированные геодезические компании, работающие в конкретной местности.

Собрав всю необходимую документацию, потенциальный владелец участка возле частного дома направляет весь пакет сведений в местное представительство Федеральной регистрационной службы (Росреестр). В течение 14 дней с момента подачи заявления гражданином специалисты Росреестра анализируют документы, и принимают решение об удовлетворении запроса, или же о его отказе.

В случае отказа в проведении приватизации органы местного Росреестра обязаны аргументировать свое решения, основываясь на законодательные акты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7(499)703-32-46 (Москва)

+7(812)309-26-52 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Какие могут возникнуть проблемы при приватизации земельных участков

Различными нормативными актами гражданам предоставляется возможность заниматься приватизацией различных территорий, то есть переоформлением государственного имущества в частную собственность.

На практике для того, чтобы получить собственный надел, нужно преодолеть достаточно большое количество препятствий, предусмотренных действующим законодательством и особенностями каждой отдельной ситуации.

В связи с этим лучше заранее подготовиться и разобраться в том, какие могут встречаться проблемы приватизации земельных участков и что можно сделать, чтобы от них избавиться.

Неоднозначность законов

Процедура приватизации различных государственных территорий собственниками различной недвижимости, находящейся на них, отличается множеством своих особенностей. В частности, в статье 35 Земельного кодекса, а также в статье 273 Гражданского кодекса говорится о том, что в обязательном порядке должен соблюдаться принцип единства распоряжения наделов, а также различных объектов недвижимого имущества, которое на них находится.

В соответствии с указанным принципом предусматривается предоставление владельцам такого имущества преимущественного права на выкуп земельного участка без необходимости проведения каких-либо торгов или открытых аукционов.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

На основании статьи 39.3 Земельного кодекса предусматривается возможность предоставления гражданам прав на бессрочную эксплуатацию земельного участка, а также наследуемое пожизненное распоряжение территорией, однако на сегодняшний день подобная передача имущества не практикуется. Несмотря на то, что характер правопреемства в процессе наследования является довольно универсальным, за новым лицом не может признаваться право бессрочного пользования.

Статья 39.30. Случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков

В соответствии с нормами, указанными в статье 3 Закона «О введении в силу Земельного кодекса» предусматривается возможность переоформления как пожизненного, так и постоянного владения на право собственности.

В частности, лицам, имеющим в своем фактическом распоряжении земельные участки, на которых находится какая-либо недвижимость, купленная до вступления в силу Земельного кодекса, но которые не были корректно зарегистрированы и оформлены, предоставляется возможность бесплатного получения права собственности на такое имущество.

В соответствии с пунктом 9 данной статьи государственные акты, свидетельства и прочие бумаги, которые подтверждают наличие у заинтересованного лица права на земельный участок, имеют такую же юридическую силу, как и у тех документов, которые выдавались до того момента, как был введен в действие Федеральный закон «О государственной регистрации прав…».

Процедура регистрации прав собственности в данном случае осуществляется в соответствии со статьей 25.2 этого закона, а принятие решений о предоставлении территорий в частную собственность граждан не предусматривается.

Несмотря на то, что был принят упрощенный порядок переоформления права владения земельными участками, правоприменительная практика показала, что эта процедура может отличаться массой своих сложностей.

В преимущественном большинстве случаев оформить какую-либо территорию в частную собственность хотят не первоприобретатели участков, а лица, являющиеся их наследниками. Ими подаются исковые заявления с требованием об устранении правовой неопределенности, присутствующей в текущем юридическом статусе земельного участка, с последующим включением его в перечень наследуемого имущества.

В частности, к примеру, постановление Хабаровского краевого суда, вынесенное 2 февраля 2020 года, закрепляет за наследником право собственности на территорию.

В данном случае суд отталкивался от того, что на основании Указа Президиума Верховного Совета СССР, вынесенного 26 августа 2020 года, отвод гражданами земельных участков осуществляется в бессрочное пользование, а гражданин, который занимался постройкой дома, являясь первозастройщиком земельного участка, мог получит его исключительно в бессрочное пользование. Какие-либо аргументы о том, что заинтересованное лицо распоряжается данной территорией не на правах бессрочного пользования, был проигнорирован.

При приватизации земельных участков нередко заинтересованные лица сталкиваются с проблемами по той причине, что на их территории находятся так называемые «красные линии». Такими линиями обозначаются какие-либо планируемые или уже существующие границы территорий общего пользования.

Проблемы процедуры приватизации земельных участков

В соответствии с нормами Земельного кодекса первоочередное право на приватизацию земельных участков или же получение территории на правах аренды предоставляется физическим и юридическим лицам, которые владеют какой-либо недвижимостью, расположенной на указанной территории. Если же здание находится во владении нескольких лиц, они имеют право на то, чтобы приобрести земельный участок в общую долевую собственность или же на правах аренды с множественность лиц.

Данная норма вызывает вопросы, связанные с тем, есть ли у одного из собственников возможность подавать обращение в уполномоченный орган с требованием о предоставлении ему определенной части территории или же процедура приватизации может проводиться только всеми гражданами вместе. Если бы указанная норма была сформулирована так, что владельцы приобретают земельный участок с множественностью лиц на стороне арендатора, итоговое решение было бы намного очевиднее.

В соответствии с нормами статьи 27 Федерального закона «О кадастре» можно выделить три ключевых критерия, по которым гражданам могут отказать в оформлении территории на кадастровый учет. В первую очередь, земельный участок должен причисляться к определенному населенному пункту. Во-вторых, у него должен присутствовать собственный вход, то есть к земельному участку должен присутствовать доступ в виде проезда или прохода от других территорий общего пользования.

Помимо этого, земля должна соответствовать тем требованиям, которые прописаны в действующем законодательстве.

В соответствии с установленными нормами предельные размеры земельных участков непосредственно зависят от того, к какой категории относится земля и какой она имеет вид разрешенного пользования. При этом по закону можно сделать вывод о том, что все собственники здания, расположенного на территории определенного участка, могут только совместно обращаться с заявлением, вне зависимости от того, является ли территория делимой. В судебной практике встречается множество вопросов касательно делимости земельного участка и соблюдения установленного порядка обращения.

Образец заявления о приватизации земельного участка

Для земель сельхозназначения

В соответствии с нормами, указанными в статье 9 Конституции, земли и прочие природные ресурсы должны использоваться и охраняться на территории России как основа жизнедеятельности народов, которые на ней проживают. При этом, как отметил Конституционный суд, земля представляет собой естественное богатство и является всенародной ценностью.

В связи с этим в действующем законодательстве устанавливается приоритет за обеспечением сохранности особо ценных земельных участков и, в частности, это касается территорий, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности.

В связи с этим одним из ключевых принципов земельного оборота является сохранение целевого предназначения таких территорий. Особенное внимание в данном случае уделяется сельскохозяйственным угодьям, то есть пастбищам, пашням, сенокосам и прочему.

До 2020 года в законодательстве присутствовала исключительно государственная собственность на земельные участки, когда все территории принадлежали совхозам и колхозам. Процедура приватизации земель началась после принятия Земельного кодекса, в соответствии с которым начали образовываться фермерские хозяйства.

Ключевая проблема, с которой сталкиваются различные сельскохозяйственные предприятия в плане приватизации территорий, заключается в том, что зачастую на это просто нет требуемых денежных средств, а сама по себе процедура приобретения участков в частную собственность является неэффективной. Довольно часто стоимость переоформления права собственности на участок существенно превышает рыночную стоимость земли.

Проект изменений, внесенных в Гражданский кодекс, который рассматривается на сегодняшний день в Государственной думе, предусматривает возможность расширения круга ограниченных имущественных прав на земельные участки.

Альтернативой в данном случае могла бы стать покупка права постоянного землевладения для таких территорий, так как, с одной стороны, это позволит сократить издержки, а с другой – предоставить правоотношениям, связанным с эксплуатацией территорий, стабильный характер. В связи с этим с позиции действующего законодателя вполне логично было бы продлить срок, предусмотренный для переоформления.

Если территория, предназначенная для ведения сельскохозяйственной деятельности, будет переведена в какую-либо другую категорию вопреки действующему законодательству, лицо, которое получил такой участок, должно будет полностью компенсировать убытки, связанные с отменой подобного решения.

Рейдерство

Даже после того, как гражданин получает определенный земельный участок в частную собственность, он может стать жертвой рейдерских атак. В данном случае ситуации стоит рассматривать на одном из примеров.

Группа предпринимателей сформировала собственное садовое товарищество и приватизировала под него определенную территорию. В процессе оформления регистрационных документов могут соблюдаться установленные правила, но достаточно допустить несколько незначительных ошибок, которые в итоге могут обернуться серьезными неприятностями.

Рейдеры, находясь в сговоре с администрацией сельсовета получают доступ к уставной документации данного предприятия и узнают всю необходимую информацию, после чего подают исковое заявление в суд с требованием о признании регистрационных действий по отношению к данному товариществу недействительными, мотивируя это тем, что документация заполнена с ошибками.

После этого, используя свои связи в государственных органах, рейдеры получают данное товарищество вместе с земельным участком.

На практике существует огромнейшее количество вариантов, доступных рейдерам для того, чтобы отбирать землю у частных владельцев, и поэтому рекомендуется пользоваться услугами квалифицированных юристов, напрямую сотрудничающих с руководителями земельных отделов.

Какие еще могут возникнуть трудности

В первую очередь, стоит изучить ключевые нормативно-правовые акты, которыми регулируется процедура приватизации земельных участков. В частности, это касается Земельного кодекса, а также Федеральных законов №137 и №178, выпущенных 25 октября 2020 и 21 декабря 2020 года соответственно.

Все данные, которые требуются для оформления приватизации, присутствуют в указанных нормативных актах. При этом стоит отметить тот факт, что по статистике Росреестра каждый год увеличивается общее количество граждан, которые обращаются в государственные органы для реализации своих прав касательно земельных участков.

Нужно правильно понимать, что подобный ажиотаж создает длительные очереди в регистрационных органах, что приводит в конечном итоге к появлению большого количества мошенников. В данном случае злоумышленники предлагают выступить в качестве посредника в процессе оформления приватизации и провести все необходимые действия без очереди за определенное вознаграждение, вследствие чего гражданин оплачивает указанную сумму, но обещанной услуги не получает.

Чтобы выйти из такой ситуации, в Росреестре было принято решение ввести систему электронной подачи заявлений на приватизацию. В данном случае стоит отдельно изучить различные сложности, связанные с оформлением приватизации касательно купленных земель, находящихся в составе общего земельного надела или же купленных паевых участков.

Ключевая проблема в данном случае заключается в том, что кадастровый номер присваивается только всей территории, в то время как границы паевых участков являются условными и не регистрируются в Росреестре.

Владельцы общих земельных наделов или же пайщики обязательно должны провести процедуру межевания своих участков в пределах доли, расположенной в составе общего надела.

Определение границ в таких ситуациях довольно затруднительно, и попытки межевания часто приводят к судебным разбирательствам, которые существенно затягивают процедуру приватизации.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: