Основания для прекращения аренды земельного участка в 2021 году

Основания прекращения аренды земельного участка

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Земельное право » Землеустройство » Основания прекращения аренды земельного участка

В законодательстве предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке.

Процедура прекращения аренды участка в досрочном порядке по инициативе арендодателя

В рамках действия земельного и гражданского прав допускается досрочное расторжение договора аренды участка по инициативе, поступившей от арендодателя. В частности, подобное возможно при наличии следующих обстоятельств:

  • При осуществлении своих прав на временное пользование предоставленного ему на правах аренды участка земли арендатор нарушает условия договора или назначение недвижимости. Причем важно, чтобы данное нарушение происходило неоднократно, и арендатор был уведомлен о возможных последствиях своих проступков.
  • В ходе землепользования арендатор существенно ухудшает имущество, делая его непригодным для использования.
  • Арендатор более двух раз не вносит оплату в установленные заключенным между сторонами договоре сроки.
  • Согласно заключенному между сторонами договору аренды капитальный ремонт относится к обязанности арендатора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если временный пользователь не выполняет поставленную ему задачу.

Капитальный ремонт должен быть проведен в сроки, установленные договором аренды. Если же в составленном сторонами документе не содержится никаких точных сроков проведения капитального ремонта, он должен выполнять в разумные сроки.

На законодательном уровне установлено требование о том, что арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, оформленный должным образом, в одностороннем порядке и ранее истечения его срока действия только после направления временному землепользователю письменного предупреждения о необходимости исполнить возложенные на данное лицо обязательства.

Процедура прекращения аренды участка в связи с истечением срока действия заключенного между сторонами договора или в связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок

Согласно требованиям, установленным не столько земельным законодательством, сколько действующим Гражданским кодексом РФ, договор аренды должен быть заключен на срок оговоренный сторонами. Образец такого договора можно найти у любого юриста или в территориальном органе исполнительной власти, уполномоченном проводить регистрации соглашений с недвижимостью.

По результатам подобного соглашения арендатор и арендодатель обязательно должны вписать в текст заключаемого договора точный срок его действия.

В отдельных случаях, когда точный срок действия договора аренды не был установлен, он считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора на неопределенный срок, точный срок действия аренды не устанавливается. Соответственно, любая сторона такой сделки имеет право в любой момент расторгнуть данные отношения.

Как арендатор, так и арендодатель должен уведомить вторую сторону о принятом решении отказаться от дальнейшего действия договора аренды за один месяц. Если речь идет об аренде объекта недвижимости, такого как постройка, здание, помещение или сооружение, предупреждение должно быть вынесено за три месяца до предполагаемой даты окончания отношений.

Федеральными законодательными актами, а также самим договором аренды, может быть предусмотрен иной срок вынесения предупреждения об окончании действия договора, заключенного на неопределенный период времени.

Процедура прекращения аренды в связи с истечением предельно допустимого срока действия заключенного договора

В отдельных случаях, урегулированных законодательством, устанавливается предельный срок действия договора аренды. Речь идет об отдельных объектах недвижимого имущества, к которым, в частности, относятся и земельные участки, а также всевозможные помещения и сооружения.

В подобных случаях, когда в договоре точно не определен срок его действия, а также если ни одна сторона не высказала своего желания прекратить данные отношения, аренда подлежит расторжению в связи с истечением предельного допустимого срока действия, установленного на законодательном уровне.

Как только срок действия аренды будет признан предельным, договор, заключенный должным образом, подлежит обязательному расторжению. Отдельная норма гражданского законодательства относится к договору аренды, заключенному на срок, превышающий максимально допустимую отметку, установленную на законодательном уровне.

В подобной ситуации срок действия договора автоматически приравнивается к предельному значению. По достижению данного срока договор аренды должен быть расторгнут, вне зависимости от даты окончания, предусмотренной в самом документе.

Процедура прекращения аренды досрочно по требованию, поступившему от арендатора

В земельном и гражданском законодательств предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке. К числу подобных случаев можно отнести ситуации, когда:

  • Арендодатель не осуществляет предоставление арендованного имущества в пользование арендатору либо ставит всевозможные препятствия в пользовании арендуемым объектом недвижимости, что противоречит условиям договора.
  • Имущество, передача которого была осуществлена арендодателем, имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию. Причем важно, чтобы каждый такой недостаток не был оговорен сторонами перед заключением договора аренды, следовательно, арендатор не должен был знать об их существовании. Все нарушения объекта недвижимости должны были замечены только во время осмотра участка или непосредственно во время проверки земли перед заключением договора.
  • Арендодатель не выполнил предусмотренной на законодательном уровне и в договоре обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Данное правило относится, в первую очередь, к помещениям и зданиям, расположенным на участке. Причем конкретные сроки проведения подобного ремонта должны быть предусмотрены в заключенном между сторонами договоре. Если по каким-либо причинам они в нем не прописаны, арендодатель должен проводить капитальный ремонт в разумные сроки.
  • Имущество в силу определенных обстоятельств, никаким образом не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования.

Помимо вышеперечисленных оснований, для расторжения договора аренды по инициативе арендатора досрочно по нормам, установленным земельным законодательством, также допускается наличие прочих оснований, которые в обязательном порядке должны быть прописаны в заключенном между сторонами договором аренды.

Случаи, когда прекращение аренды земельного участка недопустимо

Согласно требованиям, установленным в законодательстве, в отдельных ситуациях, урегулированных Земельным и Гражданским кодексами РФ, не допускается прекращение договора аренды. Здесь речь идет про любые основания прекращения аренды земельного участка, даже если желание прекратить отношения выражают обе стороны.

Согласно Земельному кодексу России и федеральному законодательству не допускается расторжение договора аренды недвижимости, под которой подразумевается земля или земельный участок, если подобное прекращение аренды земельного участка повредит состоянию объекта.

В частности, расторжение договора аренды не допускается в периоды:

  • проведения полевых сельскохозяйственных работ;
  • проведения прочих работ, прервав которые, стороны грозят нарушить плодородный слой почвы.

В федеральном законодательстве можно найти точное определение плодородия земель. Земельный кодекс России, применяя подобный термин, подразумевает способность почвы удовлетворять различные потребности сельскохозяйственных культурных растений, выращиваемых людьми.

Данными потребностями являются потребность в воде, воздухе, разнообразных питательных веществах.

В результате удовлетворения всех возникающих потребностей растений, плодородность почты позволяет обеспечить богатый урожай, который впоследствии будет собран арендатором. Если по каким-либо причинам договор аренды будет расторгнут до окончания периода ведения на участке сельскохозяйственных работ, плодородность почвы может быть нарушена.

Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Для объектов незавершенного строительства, в случае если срок аренды был уже продлен, но строительство так и не завершено, применима ст. 239.1 ГК РФ. В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Застройщик же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. п. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ). Что будет с объектом незавершенного строительства, если государственный орган не подаст иск о его истребовании?

Для объектов незавершенного строительства, в случае если срок аренды был уже продлен, но строительство так и не завершено, применима ст. 239.1 ГК РФ.
В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп
. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Застройщик же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. п. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Что будет с объектом незавершенного строительства, если государственный орган не подаст иск о его истребовании?

К сожалению, мы не можем дать однозначный ответ на данный вопрос. Поясним почему.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, по требованию исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение указанным земельным участком, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Эти правила в силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Указанная статья введена в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ)
. В силу п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Закона. Согласно ст. 35 Закона N 171-ФЗ этот Закон вступает в силу с 1 марта 2015 года, за исключением положений, для которых той же статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 1 марта 2015 года (смотрите также постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 N Ф04-1161/16).
При этом в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.
Из данных норм можно сделать вывод, что реализация положений Гражданского кодекса РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ
. Именно такой вывод делается в п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23и (смотрите также постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 N Ф04-1161/16, апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Республики Татарстан от 26.10.2015 по делу N 33-15264/2015, постановление Шестого ААС от 12.09.2016 N 06АП-4323/16).
Соответственно, практика применения ст. 239.1 ГК РФ в настоящее время фактически отсутствует
. Каких-либо предварительных разъяснений по ее применению со стороны официальных органов или высших судебных инстанций нам также обнаружить не удалось.
С приведенными нормами в принципе должны коррелировать положения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которым предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в предыдущем подпункте, в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах
. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в этом случае допускается при условии, что земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Вместе с тем можно заметить, что данные нормы не совсем дополняют друг друга.
С одной стороны, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ установлен принцип однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства на нем объекта незавершенного строительства. Реализации этого принципа должно служить и указание п. 6 ст. 239.1 ГК РФ о возможности изъятия путем выставления на публичные торги земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, то есть как раз на основании пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
С другой стороны, предъявление требования об изъятии путем выставления на публичные торги объекта незавершенного строительства является именно правом, но не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком, на котором расположен указанный объект
. Причем в случае, если такое требование не будет предъявлено в течение 6 месяцев, возникает вопрос о возможности применения вновь пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим заметим, что в п. 2 письма Минэкономразвития России от 03.07.2015 N Д23и-3084, п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23и указывается, что ст. 239.1 ГК РФ «не предусматривают ограничений по времени о заявлении уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов... Вместе с тем отмечаем, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду…», иными словами фактически высказывается мнение, что данный срок ограничивает возможность обращения с таким требованием. При этом значение данного указания, а тем более — установленного для реализации 6-месячного срока, становится неясным, с учетом того, что иных вариантов развития событий не предлагается. Более того, указанный подпункт предусматривает возможность его применения в тех случаях, когда судом отказано в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем выставления его на публичные торги или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, опять же — однократно, вместе с тем, как ситуация может повториться и при новой попытке изъятия объекта незавершенного строительства. Повторимся, единственный аргумент, который может быть приведен против нового, повторного (третьего и т.п.) предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства — это указание собственно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ на предполагаемую однократность его применения.
Таким образом, на наш взгляд, имеет место пробел в законодательном регулировании, который может быть либо разрешен в ходе практического применения вышеприведенных норм судебной практикой, либо путем внесения изменения в эти нормы.
Безусловно, мы не можем предсказать возможное развитие судебной практики, возобладает ли подход о возможности неоднократного применения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ
. Однако мы можем заметить, что в соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При этом согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (смотрите также постановление Восьмого ААС от 03.08.2017 N 08АП-8208/17, постановление Семнадцатого ААС от 19.02.2018 N 17АП-18681/16). Исходя из такой логики, приоритет должны иметь права собственника объекта незавершенного строительства на возможность использования земельного участка. Общественные же интересы, направленные на скорейшее освоение данного участка, должны защищать органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, которые и обладают правом не обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем выставления его на публичные торги, в том случае, когда они с учетом всех обстоятельств считают это необходимым.
Однако это является только нашим экспертным мнением
. Как уже говорилось, разрешить этот вопрос может только судебная практика либо внесение изменений в законодательство.
Также считаем необходимым также отметить следующее.
В соответствии с п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
В том же случае, если такое требование все же будет удовлетворено, средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (п. 5 ст. 239.1 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Ответ прошел контроль качества

6 марта 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

Прекращение договора аренды земельного участка

Прекращение договора аренды земельного участка (порядок, основания, случаи) и основополагающие юридические нормы расторжения договора закреплены в положениях действующего российского законодательства.

В данной статье разберем следующие моменты:

  • как зарегистрировать прекращение договора аренды земельного участка;
  • какими основаниями руководствоваться при желании прекратить договор аренды;
  • как правильно и в каком порядке совершать прекращение данного договора и многое другое.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

По общим основаниям прекращения обязательств (указаны в статьях 407- 419 Гражданского кодекса РФ), договор аренды земли в соответствии с нормами гражданского законодательства может быть прекращен  в ряде случаев:

  1. Истечения срока действия, на который заключался договор аренды;
  2. Досрочного прекращения договора аренды земельного участка по соглашению сторон, в одностороннем или в судебном порядке.

Отдельно следует отметить, что согласно положениям статьи 617 Гражданского Кодекса РФ, переход права на переданное в аренду имущество к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды.

Также, предусмотрено, что в случае, если лицо, находящееся в правовых отношениях аренды недвижимого имущества (субъект договора аренды земельного участка), погибает/умирает, то закрепленные за ним права и обязанности по договору аренды участка переводятся на его наследников по закону или завещанию, за исключением случаев, когда законодательством или непосредственно самим договором аренды предусмотрен иной переход арендных прав и обязанностей после смерти арендатора.

Исходя из установленных норм, арендодатель не может отказать законному наследнику почившего арендатора в его праве вступлении в договор аренды земли на весь срок, оставшийся в действии. Исключением могут стать только условия, когда заключение договора аренды было связанна с персонифицированными личностными характеристиками предыдущего арендатора, заключившего договор аренды.

Что касается конкретных норм, установленных Земельным кодексом, основания прекращения договора аренды земельного участка будут следующими:

  1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
  2. Договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным Земельного Кодекса.
  3. Аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
  4. Аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения таких договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим такие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления, предусмотренных такими договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории обязательств.
  5. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные Федерального закона от 24 июля 2021 года N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в соответствии с указанного Федерального закона.
  6. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

Основания, по которым прекращение договора аренды земельного участка не допускается

Прекращение аренды земельного участка по таким основаниям, как:

  • использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
  • порче земель;
  • невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
  • невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
  • неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Не допускается:

  1. В период полевых сельскохозяйственных работ;
  2. В иных установленных федеральными законами случаях.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию:

  • создание или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей.

Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки.

Если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка.

Если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок.

При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Случаи прекращения договора аренды земельного участка

Положениями ст. 620 Гражданского Кодекса РФ предусматривается случаи досрочного расторжения договора аренды:

  1. «Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества»;
  2. «Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора»;
  3. «Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования» и т.д.

Кроме того, закрепленные в статье 611 Гражданского Кодекса Российской Федерации положения обеспечивают арендатора правом расторгнуть заключенный договор и требовать полного возмещения убытков, если хозяин земельного участка не предоставил вместе с землей необходимых документов, инструментов и прочих принадлежностей, без которых арендатор не может в полном объеме эксплуатировать по назначению взятую в аренду землю, и/или в большей степени, рискует потерять то, на что был в праве рассчитывать, исходя из условий заключенной сделки.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Однако, неисполнение арендодателем  при заключении  договора аренды земельного участка обязанности  по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). дает арендатору также право требовать расторжения договора и возмещения убытков либо соразмерного уменьшения арендной платы (ст. 613 Гражданского Кодекса РФ).

В случае расторжения договора аренды, арендатор обязан вернуть землю в собственность владельца в том же состоянии, в котором он ее принял, конечно, принимая во внимание «нормальный износ», или то состояние, которое было обусловлено заключенным договором.

Исходя из особенностей осуществления земельным правоотношений, а также учитывая их специфику, Земельным кодексом Российской Федерации предусматриваются специальные основания для расторжения договора аренды земли, носящие дополнительный характер.

  • использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, пожалуй, является наиболее часто встречающимся и отражает положения статьи 7 ЗК РФ, классифицирующей земли по 7 категориям.

Так, если сельскохозяйственные земли используются для других целей, к ним применяется процедура вывода (изъятия) земли в соответствии с земельным законодательством. В настоящее время практика по судебным делам подобного плана основывается на том, что нарушение условий договора аренды, выразившемся в неправильном или не целевом использовании земли, главным образом основано на использовании экономического критерия. Сторона, заявившая суду требование о расторжении данного договора, должна продемонстрировать и доказать, что в случае продолжения действия договора, будет нанесен ущерб в виде упущенной выгоды – а также затрат, возникающих во время выполнения договора.

  • использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
  • устранение сознательно совершенных земельных правонарушений (выражающихся в отравлении, загрязнении окружающей среды, повреждениях или уничтожении почвы из-за нарушения правил обработки удобрениями, стимуляторами роста растений, средствами защиты растений и другими опасными химическими или биологическими веществами, которое привело к нанесению вреда здоровью человека или окружающей среде;
  • неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного
  • участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
  • изъятия земельного участка для нужд государства, нужд субъектов и муниципалитета в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ; в соответствии с был введен новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
  • в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В ходе процесса изменений, вводимых в российское законодательство,  с 1 марта 2021 г. в Земельный кодекс также было введено новое основание прекращения договора аренды земельного участка, связанного с требованием арендодателя. Расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В статью 46 был внесен пункт 2.1  «в случае расторжения договора комплексного освоения территории либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором».

Прекращение действия договора аренды земельного участка в судебном порядке

Договор аренды земельного участка может быть прекращен в судебном и во внесудебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном  нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что в праве  была надеяться при заключении договора.

Прекращение договора через суд по требованию арендатора

Согласно положениям ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель земли не обеспечивает использование недвижимого имущества арендатору и создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • недвижимость, переданная через аренду имеет препятствие на пути осуществления его использования, которые не были определены арендодателем в договоре, не ранее известно, арендатором, и не обнаружили
  • в ходе проверки, арендатор имущества, или проверки его исправности во время заключения договора;
  • арендодатель не считает себя ответственным за значительное преобразование имущества по договору аренды в установленное время, и при
  • отсутствие в течение разумного времени;
  • субъекты должны затем проверить модель в отношении их собственных, конкретных точек зрения и целей;
  • недвижимость по обстоятельствам, за которые арендатор не несет ответственности, в любом состоянии, но не могут быть использованы.

Подробнее об общем порядке расторжения договора аренды арендатором читайте в этой статье.

Прекращение договора через суд по требованию арендодателя

В соответствии с общим правилам, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с положением ст. 50 Земельного кодекса РФ, земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления  ().

В соответствии с Земельным Кодексом РФ, ограничение прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях возникновения государственных или муниципальных нужд устанавливается в соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании использования земель, о зонировании земель, об установлении публичных сервитутов и в иных случаях, установленных законом (ст. 27 ЗК РФ).

Внесудебное прекращение аренды земельного участка предусматривает прекращение по договоренности и взаимному согласию сторон договора аренды.

Договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

Регистрация прекращения договора аренды земельного участка

Договор аренды, заключенный более чем на 11 месяцев необходимо регистрировать в Росреестре. Соответственно если Вы арендовали землю на срок более 11 месяцев, зарегистрировали его, то при прекращении договора необходимо погасить регистрационную запись в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется в течение одного месяца. Заявление о погашении регистрационной записи об аренде может быть подано одной из сторон договора аренды (арендатором или арендодателем) через МФЦ или портал Госуслуги.

Документы, на основании которых прекращается аренда, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и скрепляться печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Представляются они на государственную регистрацию не менее чем в двух экземплярах.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, является кадастровый паспорт земельного участка. Представление кадастрового паспорта не требуется, если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Государственная пошлина за прекращение аренды не взимается.

Если регистрационные записи были погашены в Едином государственном реестре прав по заявлению арендатора, то правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей направляется уведомление об этом.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: