Последствия неузаконенной перепланировки

Что будет, если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несёт определенные риски, касающиеся скрытых собственников, недостоверности изложенных в документах сведений, незаконных перепланировок.

Многие собственники жилья занимаются переустройством или перепланировкой своих квартир для улучшения собственных жилищных условий. При этом далеко не многие из них полностью соблюдают законную процедуру регистрации перепланировки.

От таких непорядочных граждан впоследствии страдают потенциальные покупатели жилья. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой несёт для покупателя определённые риски.

Такие квартиры свободно продаются на рынке, и после их приобретения новый собственник должен соблюсти процедуру регистрации перепланировки для того, что не оплачивать штраф за незаконные действия другого собственника.

Чем отличается перепланировка от переустройства?

Переустройство квартиры и ее перепланировка являются схожими, но не идентичными понятиями.

Переустройство – менее масштабно, чем перепланировка. При переустройстве происходит обычно замена сетей коммуникаций, перенос сантехники или инженерии.

При перепланировке же меняются геометрические параметры комнат. Снести стену или изменить площадь той или иной комнаты – это перепланировка.

Необходимость ее узаконивания объясняется тем, что любые манипуляции со стенами в квартире могут представлять опасность не только для жильцов данной квартиры, но и для всех соседей. Например, снести несущую стену нельзя, это может привести к разрушению всего дома и многочисленным жертвам.

При законной перепланировке сначала осуществляется процедура согласования изменений в контролирующих органах, которые выдают разрешение, после чего проводятся ремонтные работы.

Когда законная перепланировка осуществилась, собственником вносятся соответствующие изменения в технический паспорт недвижимости. Если данные изменения не внесены, перепланировка считается неузаконенной. Переустройство жилья никак и нигде документально не фиксируется.

Если в результате перепланировки квартиры изменились не только конфигурации, но и площадь помещения, соответствующие изменения в том числе нужно вносить и в ЕГРН.

Что такое неузаконенная перепланировка?

Неузаконенная перепланировка – это те изменения, которые не были оформлены должным образом, но фактически являются разрешёнными для осуществления собственником.

Незаконная перепланировка в свою очередь – это те изменения, которые не просто не были оформлены, но и которые оформить фактически невозможно, поскольку они нарушают нормы законодательства.

Узаконить даже задним числом нельзя следующие изменения:

  • ухудшающие условия проживания других жильцов;
  • превращающие квартиру в непригодное для жизни помещение;
  • нарушающее нормы противопожарной безопасности, санитарные и иные требования жилищного законодательства.

Например, нельзя узаконить снос несущих стен, перенос мокрых зон в жилые комнаты. По общим правилам сначала осуществляется согласование перепланировки, а потом уже проводятся ремонтные работы. Однако на практике часто происходит наоборот.

Лучше конечно не рисковать и осуществлять перепланировку таким образом. Ваши действия могут быть незаконными, в результате чего придётся уплатить не только штраф, но и вернуть ремонт в первоначальное состояние.

Можно демонтировать встроенную мебель, объединять ванну и туалет, если сносимая перегородка не является несущей стеной, остеклять балконы и лоджии. Можно даже увеличивать площадь санузла или кухни за счёт площади нежилых помещений, например, коридоров или кладовых.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой? Можно, такое встречается довольно часто. Если сами проведённые работы вполне законны, такую квартиру можно покупать. Но часто неузаконенные квартиры продают по заниженной на 10-20% цене, что прельщает покупателей, не подозревающих, какие риски им грозят при такой сделке.

Нужно понимать, что все затраты на узаконивание перепланировки в квартире после ее покупки будут возложены на нового собственника недвижимости.

Опасности такой покупки

Поговорим о том, чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой для нового собственника. Последствия покупки будут зависеть от того, можно ли фактически узаконить данные изменения в недвижимости или нельзя.

Итак, чем опасна покупка квартиры с перепланировкой? Существуют следующие риски и меры ответственности, активно применяемые к собственником таких квартир в 2021 году, в частности:

  • предупреждение о необходимости узаконивания перепланировки;
  • штрафные санкции в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей;
  • конфискация имущества с арестом квартиры и продажи ее с торгов.

В последнем случае бывший владелец квартиры получит денежную компенсацию в размере стоимости жилья за минусом тех расходов, которые новый собственник понесёт при осуществлении регистрации перепланировки.

За совершение перепланировки квартиры при нанесении ущерба имущественным интересам и здоровью третьих лиц предусмотрен для граждан штраф в размере до 5 тысяч рублей.

В дальнейшем, если перепланировку все же не узаконить, с квартирой сложно будет совершить какие-либо имущественные сделки. Продать такое жильё из-за низкой ликвидности можно будет только с большим дисконтом, что для собственника квартиры совсем невыгодно.

Что будет, если перепланировка будет выявлена в квартире в новостройке? Ведь чаще всего такие незаконные манипуляции с жильем имеют место быть на вторичном рынке.

Если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, то нужно написать заявление и потребовать поменять документы. Если сделать это не получится, придётся требовать от собственника, чтобы он за свой счёт привёл жильё в первоначальное состояние.

Когда планируется покупка квартиры в ипотеку, можно ожидать отказ банка в кредитовании в отношении жилья, имеющего незаконную перепланировку.

Как узаконить перепланировку?

Что делать, если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой? Если такая покупка все же состоялась, нужно быть готовым к активным действиям. Иначе новый владелец жилья будет нести все риски, связанные с незаконными действиями бывшего собственника.

Если продавец при продаже квартиры скрыл факт наличия в недвижимости перепланировки, покупатель может в одностороннем порядка расторгнуть договор купли-продажи и признать его через суд недействительным.

Порядок действий

Чтобы узаконить уже имеющуюся перепланировку можно для начала попытаться самостоятельно вернуть состояние квартиры в первоначальный вид.

Если сделать это не получается или перепланировка нового владельца жилья полностью устраивает, нужно совершить следующие действия:

  1. Обратиться с заявлением в контролирующую инстанцию.
  2. Оплатить штраф за перепланировку, которую совершил бывший собственник жилья.
  3. Пригласить специалистов для проверки существующих изменений на предмет соответствия нормам и правилам эксплуатации жилых помещений.
  4. Внести изменения во все документы и оформить новый технический паспорт на квартиру.

Для этого собственнику в жилищную инспекцию нужно будет предоставить следующий пакет документации:

  • копия паспорта собственника жилья;
  • новый план квартиры, предварительно заказанный в БТИ или иной организации, осуществляющей такие услуги;
  • заявление о перепланировке;
  • копия договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации;
  • технический паспорт;
  • письменное согласие от остальных собственников квартиры.

Если изменения соответствуют законодательным нормам и стандартам, процедура согласования по срокам занимает порядка 2-6 месяцев в зависимости от конкретного региона и способа обращения.

Помимо затрат на оплату административного штрафа новому собственнику придётся оплатить оформление нового технического паспорта на квартиру. Стоит такая услуга в среднем около 10 тысяч рублей.

Если изменения через согласование узаконить не получится, придётся возвращать все в первоначальное состояние. Это потребует больших дополнительных затрат, но будет стоить дешевле самой квартиры, которой можно будет потенциально лишиться в случае конфискации имущества.

Процедура выявления незаконной перепланировки

Многие занимаются смелыми переустройствами своих квартир, искренне полагая, что до их манипуляций никому нет дела. Это не так.

Незаконные перепланировки, даже если они не привели к авариям и разрешениям зданий, могут быть выявлены специальными контролирующими органами. Часто сведения о наличии неузаконенных изменений поступают в комиссии именно от соседей такого жильца.

Обычно выявление незаконной перепланировки осуществляется следующим образом:

  1. Перепланировки, как правило, приводят к изменению звукопроницаемости квартир или нарушению вентиляции в жилье, что сразу замечают соседи ближайших квартир. Они подают жалобу в Жилищную инспекцию, которая направит свою комиссию для сверки плана квартиры с ее фактическим состоянием. Если будут выявлены нарушения, комиссия выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствие в документах в срок 6 месяцев или вернуть квартиру в изначальный вид.
  2. Перепланировка может привести к аварии в многоквартирном доме или нарушениям в работе коммуникаций. В таком случае будет вызвана коммунальная служба, которая зафиксирует изменения в квартире и напишет от своего имени жалобу в Жилищную инспекцию. Тогда ситуация повторится, но вернуть жильё в первоначальное состояние или согласовать такую перепланировку будет уже невозможно.

Если в результате таких перепланировок произойдут аварии, повлёкшие смерть жильцов или серьёзные повреждения их имущества, виновное лицо также будет нести уголовную ответственность в соответствии с нормами УК РФ. При этом пострадать могут не только соседи, но и семья самого собственника квартиры с незаконной перепланировкой. Опасность грозит всем в равной степени.

Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, можно существенно сэкономить денежные средства, поскольку такое жильё обычно продаётся с большим дисконтом.

При этом нужно понимать, что все расходы по узаконивание перепланировки или возвращению квартиры в первоначальное состояние придётся нести новому собственнику жилья. Он же будет обязан оплатить административный штраф за факт нарушения норм и правил эксплуатации жилых помещений.

Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилнадзора. Как правило, собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия несоблюдения законной процедуры перепланировки могут наступить, расскажем в этой статье.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

  • когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
  • выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2021 году предусмотрены следующие административные штрафы:

  • для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2021 рублей;
  • для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 2021 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

  • По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы  нарушаются из-за этого;
  • По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
  • Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

  • сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
  • осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
  • если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул
. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 2021 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2021, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию,  фотография трещины на стене.

01.04.2021. ________Петров В.В.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2021 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.

Последствия неузаконенной перепланировки

Собственники или арендаторы нежилых помещений для достижения поставленных целей в бизнесе стараются не только сделать капитальный ремонт, но и провести переоборудование, т. е. обустроить его максимально под вид деятельности, которым в нем придется заниматься.

Юридические лица и предприниматели под офис, магазин, парикмахерскую, кафе могут приобрести 1−2 квартиры в многоквартирном доме на 1-м этаже или здание, отдельно стоящее. Если такое здание было построено еще в советские времена, то оно является частью нежилого фонда страны, т. е. государственным.

Если отдельно стоящее здание было возведено собственником земельного участка, т. е. бизнесменом или физлицом, и строилось изначально в коммерческих целях, то оно является частной постройкой и числится на балансе предприятия или ИП. Узаконить перепланировку в квартире или частном здании намного проще, чем в государственном помещении.

Законодатель позволяет собственникам проводить переоборудование помещений, но на определенных условиях. Они обязаны придерживаться технических, жилищных и санитарных норм. В идеале сначала необходимо подготовить проект, получить разрешение, а затем проводить строительные работы.

Но на практике происходит иначе. Сначала собственник или арендатор, с разрешения последнего, перепланирует помещение без документального разрешения, а затем начинает узаконивать свои действия.

Такие действия изначально считаются противоправными и подлежат наложению материального взыскания, независимо оттого, было переоборудовано жилое (ЖП) или нежилое помещение (НП). На недопустимые и допустимые строительные манипуляции в помещении, которое является собственностью гражданина, ИП или предприятия, законодатель указывает в ГК.

Согласование с контролирующими инстанциями не требуется при проведении мелких работ, не затрагивающих инженерные конструкции, например, косметический ремонт, замена встроенной мебели и оборудования, др.

В других случаях требуется получить разрешение или после проведенных изменений узаконить перепланировку. После проверки специальной комиссией может оказаться, что собственник нарушил требования закона, т. е. переоборудование нельзя никак разрешить, поэтому помещение придется вернуть к первоначальному виду.

Определение понятий

Изменения, которые собственник проводит в ЖП или НП, можно назвать:

Перепланировка К ней относятся существенные изменения жилья, когда комнаты могут объединяться в одну большую или, наоборот, из 2-комнатной квартиры удается сделать 3-комнатную. Сюда можно отнести перенос дверных и оконных проемов, смещение или возведение стен, организацию проходов в несущих конструкциях, перенос «мокрых» помещений», другое. Среди работ, которые включает любая перепланировка, всегда имеются те, что проводятся без согласования, т. е. допустимые, и другие, когда их проводить без разрешения нельзя.
Переустройство Связано с дополнительной установкой оборудования или его заменой, а также сантехники. В помещении может быть заменено газовое оборудование (плита) на электрическое, проведен капитальный ремонт без изменения его конфигурации или плана. Оповещать муниципалитет или БТИ о проведении капитального ремонта, а тем более косметического нет необходимости.

Подобные действия отличаются видом и сложностью проводимых работ, узаконить требуется перепланировку, на переустройство достаточно получить техническое заключение инспектора БТИ или Жилинспекции. Причем не имеет значения, где проводились работы, в квартире или частном доме.

Если результатом перепланировки стало ухудшение условий проживания или технического состояния помещения, то она считается незаконной и должна быть аннулирована. Когда перепланировка была проведена без согласования, она считается несогласованной, но при предоставлении необходимых документов ее будет возможно узаконить.

В то же время признать перепланировку незаконной не всегда правильно. В одних случаях переносить несущие конструкции можно, например, квартира находится на верхнем этаже, общая прочность многоквартирного дома не нарушится. Но перенести несущую стену в квартире на 1-м этаже нельзя.

То же самое касается обустройства в несущих стенах дополнительных дверных проемов или оборудование ниш. Санузел перенести и разместить над жилой комнатой нельзя ни при каких обстоятельствах, а заменить алюминиевые радиаторы на чугунные можно.

Если собственник жилой квартиры на 1-м этаже переведет ее в статус НП, а затем полностью переоборудует, снесет стены внутри, потому что ему требуется открыть магазин, то такая перепланировка не может быть разрешена, его обяжут вернуть помещению первоначальный вид. Узаконить свои действия он не сможет даже через суд.

Фактически перепланировка может быть:

Незаконная Когда проведенные изменения не соответствуют требованиям СНиПов и СаНПиНов, другим постановлениям или законодательным актам, принятым в конкретном муниципальном образовании, регионе.
Несогласованная Это самовольное радикальное переоборудование помещения.

Несогласованная перепланировка может быть узаконена именно потому, что при ней никакие нормы не были нарушены. Провести перепланировку помещения имеет право собственник или арендатор, если у него на это будет нотариально оформленная доверенность.

В другом случае третье лицо, т. е. строительная фирма, но для оформления документов также потребуется доверенность. Четвертым лицом является наниматель муниципального жилья.

Несмотря на то, что собственник подаст документы на узаконивание своих действий, ему могут отказать не только по техническим причинам, но из-за отсутствия или неверно оформленных документов. Одни придется подготовить дополнительно, а другие, что чаще всего касается проекта или эскиза выполняемых работ, переделать.

После этого подавать документы на согласование придется повторно. Для разработки эскиза рекомендуется выбирать зарекомендовавшую себя проектную организацию.

Перепланировка помещений подразумевает увеличение площади и оптимизацию всего пространства.

О стоимости проекта перепланировки мы расскажем далее.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Нормативная база

Вопросы, связанные с перепланировкой помещений, освещаются законодателем в Жилищном кодексе, главе 4, статьях с 25 по 29 включительно.

Там:

  • даются основные понятия в отношении данного вопроса;
  • рассматриваются, какие могут быть основания для проведения работ;
  • указывается перечень документов, требуемых для принятия решения о возможности проведения переоборудования помещения;
  • сказано, в какие сроки может проходить согласование с различными инстанциями;
  • говорится, какими могут для собственника оказаться последствия неузаконенной перепланировки;
  • сказано, какую собственник берет на себя ответственность, если совершит незаконные действия.

Наказание за самовольное переустройство или перепланировку ЖП предусмотрено положениями ст. 29 ЖК. Размер штрафа должен быть рассчитан в соответствии с требованиями КоАП, ст. 7.21. В ЖК, ст. 27 законодатель указывает, по каким причинам собственнику могут отказать узаконить перепланировку в НП.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Какие виды работ признаются самовольными

Самовольной необходимо считать перепланировку, которая была проведена без соответствующего на то разрешения. Законодатель указывает, что собственник или арендатор (наниматель) помещения обязан подать на рассмотрение проект и другие документы для осуществления полной или частичной реконструкции.

Если даже при наличии проекта работы будут проведены с техническими погрешностями, то отвечать за это придется собственнику или проживающему в ЖП.

К работам, которые нельзя проводить без разрешения, законодатель относит:

  • смещение или перенос несущих стен, что увеличивает нагрузку на общую конструкцию дома, будь он частный или многоквартирный;
  • перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию;
  • подключение теплых полов к общедомовому горячему водоснабжению;
  • перенос санитарной комнаты и сантехнического оборудования;
  • установку перегородок и дополнительных стен, даже если собственник желает таким образом увеличить количество жилых комнат;
  • изменение размеров дверных и оконных проемов;
  • снос или перенос балкона, лестничного пролета;
  • перенос вентиляционного канала, системы отопления (радиаторов), газового и водопровода;
  • установку нового оборудования, когда инженерные сети приходится прокладывать иначе;
  • расширение нежилой площади помещения (коридор, санузел, кухня) за счет жилой более чем на ¼;
  • снос перегородки или стены между кухней, где находится газовая плита, и жилой комнатой;
  • перенос «мокрых помещений» и расположение их над жилыми комнатами соседей снизу;
  • другое.

По закону все проводимые в помещении работы необходимо поэтапно записывать в специальном журнале, который должен предъявляться при приемке помещения строительной комиссии.

Проводить строительные работы должны специалисты компаний, имеющих лицензию на осуществление подобной деятельности. Ведь самовольное безграмотное вмешательство в конфигурацию помещения может быть опасным для жизни окружающих.

Если после проведения некоторых строительных работ, окажется, что произошла полная реконструкция помещения, а не перепланировка, то потребуется специальное разрешение для строительства. Такое часто происходит, когда к частному дому оборудуется пристройка, полностью переоборудуется крыша под мансарду или надстраивается второй этаж.

Какими будут последствия неузаконенной перепланировки

Неузаконненная перепланировка может быть рано или поздно выявлена.

Существуют стандартные ситуации, когда о нарушениях становится известно контролирующему органу:

  • могут пожаловаться в полицию соседи, если ремонт затронет общедомовое имущество или, например, помещение будет использоваться под цех по изготовлению выпечки (копченых колбас), жалоба поступит на постоянный неприятный запах в подъезде, потому что мощности вентиляционного канала и вытяжек будет недостаточно;
  • факт перепланировки может стать известен одной из коммунальных служб, о чем она обязана просигнализировать в Жилинспекцию или БТИ;
  • при изменении правового статуса (продажа, обмен, дарение, наследование, др.) обычно такие факты вскрываются, когда новый собственник переоформляет техпаспорт;
  • чрезвычайная ситуация, она может произойти из-за неправильно размещенного газового оборудования, системы водопровода;
  • с проверкой может прийти техник из БТИ или представитель Жилинспекции.

К правовым последствиям неузаконенной перепланировки можно отнести:

  • оплату штрафа, который будет выписан Жилинспекцией, а затем требование подать документы на узаконивание работ;
  • требование вернуть помещение в первоначальное состояние, если узаконить изменения согласно установленным нормам невозможно;
  • при отказе от 2-х предыдущих требований в судебном порядке владельца могут лишить прав собственности, а недвижимость продать с публичных торгов.

Ответственность за самовольное переоборудование несет собственник частного помещения или основной наниматель, проживающий на основании договора соцнайма (ЖК, ст. 29, ч. 2−3). К арендатору, если он провел перепланировку, предъявить требования может только собственник. Если дойдет до того, что помещение продадут, то вырученные деньги за минусом расходов получит собственник.

С нанимателем муниципального жилья может быть расторгнут договор, после чего его с семьей выселят из помещения по решению суда. Муниципалитет обязан будет вернуть помещению первоначальный вид, если узаконить перепланировку нельзя.

Но в конечном итоге оплатить за ремонтные работы придется выселенному нанимателю, хотя к тому моменту может пройти немало времени. По факту возвращения помещения к первоначальному виду орган местного самоуправления должен составить акт его осмотра.

Штрафы

Административные санкции предполагают, что на нарушителя будет наложен штраф:

Если третьим лицам не был нанесен ущерб
  • физлицо, которое переоборудовало без разрешения жилой дом, – 1−1,5 тыс. руб.;
  • физлицо, которое переоборудовало жилую квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, – 2−2,5 тыс. руб.;
  • должностное лицо – 4−5 тыс. руб.;
  • юрлицо, которое осуществило несогласованную перепланировку НП, − 40−50 тыс. руб.
Если имущественные интересы третьих лиц или их здоровье пострадало
  • физлицо обязано будет оплатить до 5 тыс. руб.;
  • должностное лицо оплатит до 50 тыс. руб.;
  • с предприятия будет взыскано 300−350 тыс. руб., но максимально сумма может составить 1 млн руб.

Дополнительно к штрафу, если все-таки узаконить перепланировку возможно, нарушитель получит предписание:

  • получить новый техпаспорт, а для этого придется пройти всю процедуру узаконивания;
  • исправить технические и строительные ошибки, которые привели к тому, что переоборудование помещения является незаконным, а затем узаконить перепланировку и получить новую техническую документацию.

Если пострадавшие третьи лица докажут в судебном порядке, что им был нанесен серьезный ущерб, а действия владельца (нанимателя) помещения носили умышленный характер, то в рамках разбирательства может быть применена уголовная ответственность.

Образец жалобы о незаконной перепланировке

Продажа и покупка такой квартиры

С самыми большими неприятностями столкнется покупатель, который решит приобрести жилье в ипотеку. Последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой заключаются в том, что после оформления кредитного договора он не сможет заключить сделку, а как следствие оформить на себя права собственности.

Банк может потребовать расторжения договора, т. к. он не заинтересован в узаконивании самовольных действий предыдущего владельца. При оформлении ипотечного договора приобретаемая недвижимость должна быть взята под залог до времени, пока кредит полностью не будет выплачен, а это станет невозможным.

В другом случае, если владелец решит продать квартиру или дом с неузаконенной перепланировкой, он столкнется с ситуацией, что покупатель, который согласится ее приобрести, снизит цену примерно на 25%. В дальнейшем покупателю придется делать ремонт по возращению помещению изначального вида или узаконивать переоборудование, а это будет стоить денег.

Хотя законодатель не накладывает ограничение на продажу помещений с неузаконенной перепланировкой. Если же перепланировка была осуществлена в муниципальном ЖП, то наниматель может потерять право на участие в приватизации, т. е. потеряет жилплощадь.

Можно ли избежать наказания

Избежать последствий после нарушения положений закона можно только одним путем, − подать документы на узаконивание строительных манипуляций. Но избежать наказания никак не получится. Как только инспектор Жилинспекции выявит несоответствие плана помещения по техпаспорту реальному, он сообщит о выявленном нарушении и на собственника или нанимателя будет наложен штраф.

Инспекция обязана его выписать, только после оплаты можно будет подавать документы на осуществление процедуры узаконивания. Избежать наказания можно только одним путем, сначала подать документы на получение разрешения, а только затем делать ремонт.

Как узаконить изменения

Если перепланировка уже была сделана, то процедура узаконивания может занять несколько месяцев. Собственнику НП, расположенного в отдельно стоящем доме, придется обратиться в БТИ, а владельцу квартиры жилой или нежилой в Жилинспекцию с заявлением.

После этого:

  1. Должен прийти инспектор и сделать замеры помещения, естественно они будут отличаться от плана, указанного в техпаспорте. Затем на помещение оформляется техпаспорт, где нарушения указываются красными линиями, его должен получить собственник.
  2. Подготовив необходимые документы, собственник должен обратиться в организацию, у которой есть допуск СРО. Она должна оформить техническое заключение на помещение на строительные работы, которые возможно проводить.
  3. Получив техпаспорт, поэтажный план помещения в БТИ, техзаключение собственник обращается в проектную организацию для оформления проекта, в дальнейшем он должен быть одобрен Жилинспекцией.
  4. После всего собственнику можно обращаться в инстанцию, которая выдает заключительное решение – межведомственную комиссию (МВК). Но для этого дополнительно придется вызывать по месту расположения объекта специалистов Энергонадзора, Энергосбыта, МЧС, Роспотребнадзора и др. Они также должны проставить свои подписи на техническом заключении о том, что помещение соответствует требуемым нормам.
  5. Разрешение или распоряжение МВК выдаст, когда все документы будут готовы, а подписи контролирующих органов собраны, что займет немало времени.
  6. На конечном этапе можно будет получить новый технический паспорт, а с ним отправиться в регистрационную палату и переоформить документы на помещение, т. е. внести в базу данных новые сведения. Если НП принадлежит предприятию, то потребуется внести изменения и в юридические документы.

Перепланировка квартиры вагончиком начинается с подачи документов в БТИ.

Образец искового заявления об узаконивании перепланировки квартиры можно увидеть здесь.

О современной судебной практике, связанной с перепланировкой, можно прочитать в этой статье.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: