Нужно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Что будет, если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несёт определенные риски, касающиеся скрытых собственников, недостоверности изложенных в документах сведений, незаконных перепланировок.

Многие собственники жилья занимаются переустройством или перепланировкой своих квартир для улучшения собственных жилищных условий. При этом далеко не многие из них полностью соблюдают законную процедуру регистрации перепланировки.

От таких непорядочных граждан впоследствии страдают потенциальные покупатели жилья. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой несёт для покупателя определённые риски.

Такие квартиры свободно продаются на рынке, и после их приобретения новый собственник должен соблюсти процедуру регистрации перепланировки для того, что не оплачивать штраф за незаконные действия другого собственника.

Чем отличается перепланировка от переустройства?

Переустройство квартиры и ее перепланировка являются схожими, но не идентичными понятиями.

Переустройство – менее масштабно, чем перепланировка. При переустройстве происходит обычно замена сетей коммуникаций, перенос сантехники или инженерии.

При перепланировке же меняются геометрические параметры комнат. Снести стену или изменить площадь той или иной комнаты – это перепланировка.

Необходимость ее узаконивания объясняется тем, что любые манипуляции со стенами в квартире могут представлять опасность не только для жильцов данной квартиры, но и для всех соседей. Например, снести несущую стену нельзя, это может привести к разрушению всего дома и многочисленным жертвам.

При законной перепланировке сначала осуществляется процедура согласования изменений в контролирующих органах, которые выдают разрешение, после чего проводятся ремонтные работы.

Когда законная перепланировка осуществилась, собственником вносятся соответствующие изменения в технический паспорт недвижимости. Если данные изменения не внесены, перепланировка считается неузаконенной. Переустройство жилья никак и нигде документально не фиксируется.

Если в результате перепланировки квартиры изменились не только конфигурации, но и площадь помещения, соответствующие изменения в том числе нужно вносить и в ЕГРН.

Что такое неузаконенная перепланировка?

Неузаконенная перепланировка – это те изменения, которые не были оформлены должным образом, но фактически являются разрешёнными для осуществления собственником.

Незаконная перепланировка в свою очередь – это те изменения, которые не просто не были оформлены, но и которые оформить фактически невозможно, поскольку они нарушают нормы законодательства.

Узаконить даже задним числом нельзя следующие изменения:

  • ухудшающие условия проживания других жильцов;
  • превращающие квартиру в непригодное для жизни помещение;
  • нарушающее нормы противопожарной безопасности, санитарные и иные требования жилищного законодательства.

Например, нельзя узаконить снос несущих стен, перенос мокрых зон в жилые комнаты. По общим правилам сначала осуществляется согласование перепланировки, а потом уже проводятся ремонтные работы. Однако на практике часто происходит наоборот.

Лучше конечно не рисковать и осуществлять перепланировку таким образом. Ваши действия могут быть незаконными, в результате чего придётся уплатить не только штраф, но и вернуть ремонт в первоначальное состояние.

Можно демонтировать встроенную мебель, объединять ванну и туалет, если сносимая перегородка не является несущей стеной, остеклять балконы и лоджии. Можно даже увеличивать площадь санузла или кухни за счёт площади нежилых помещений, например, коридоров или кладовых.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой? Можно, такое встречается довольно часто. Если сами проведённые работы вполне законны, такую квартиру можно покупать. Но часто неузаконенные квартиры продают по заниженной на 10-20% цене, что прельщает покупателей, не подозревающих, какие риски им грозят при такой сделке.

Нужно понимать, что все затраты на узаконивание перепланировки в квартире после ее покупки будут возложены на нового собственника недвижимости.

Опасности такой покупки

Поговорим о том, чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой для нового собственника. Последствия покупки будут зависеть от того, можно ли фактически узаконить данные изменения в недвижимости или нельзя.

Итак, чем опасна покупка квартиры с перепланировкой? Существуют следующие риски и меры ответственности, активно применяемые к собственником таких квартир в 2020 году, в частности:

  • предупреждение о необходимости узаконивания перепланировки;
  • штрафные санкции в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей;
  • конфискация имущества с арестом квартиры и продажи ее с торгов.

В последнем случае бывший владелец квартиры получит денежную компенсацию в размере стоимости жилья за минусом тех расходов, которые новый собственник понесёт при осуществлении регистрации перепланировки.

За совершение перепланировки квартиры при нанесении ущерба имущественным интересам и здоровью третьих лиц предусмотрен для граждан штраф в размере до 5 тысяч рублей.

В дальнейшем, если перепланировку все же не узаконить, с квартирой сложно будет совершить какие-либо имущественные сделки. Продать такое жильё из-за низкой ликвидности можно будет только с большим дисконтом, что для собственника квартиры совсем невыгодно.

Что будет, если перепланировка будет выявлена в квартире в новостройке? Ведь чаще всего такие незаконные манипуляции с жильем имеют место быть на вторичном рынке.

Если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, то нужно написать заявление и потребовать поменять документы. Если сделать это не получится, придётся требовать от собственника, чтобы он за свой счёт привёл жильё в первоначальное состояние.

Когда планируется покупка квартиры в ипотеку, можно ожидать отказ банка в кредитовании в отношении жилья, имеющего незаконную перепланировку.

Как узаконить перепланировку?

Что делать, если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой? Если такая покупка все же состоялась, нужно быть готовым к активным действиям. Иначе новый владелец жилья будет нести все риски, связанные с незаконными действиями бывшего собственника.

Если продавец при продаже квартиры скрыл факт наличия в недвижимости перепланировки, покупатель может в одностороннем порядка расторгнуть договор купли-продажи и признать его через суд недействительным.

Порядок действий

Чтобы узаконить уже имеющуюся перепланировку можно для начала попытаться самостоятельно вернуть состояние квартиры в первоначальный вид.

Если сделать это не получается или перепланировка нового владельца жилья полностью устраивает, нужно совершить следующие действия:

  1. Обратиться с заявлением в контролирующую инстанцию.
  2. Оплатить штраф за перепланировку, которую совершил бывший собственник жилья.
  3. Пригласить специалистов для проверки существующих изменений на предмет соответствия нормам и правилам эксплуатации жилых помещений.
  4. Внести изменения во все документы и оформить новый технический паспорт на квартиру.

Для этого собственнику в жилищную инспекцию нужно будет предоставить следующий пакет документации:

  • копия паспорта собственника жилья;
  • новый план квартиры, предварительно заказанный в БТИ или иной организации, осуществляющей такие услуги;
  • заявление о перепланировке;
  • копия договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации;
  • технический паспорт;
  • письменное согласие от остальных собственников квартиры.

Если изменения соответствуют законодательным нормам и стандартам, процедура согласования по срокам занимает порядка 2-6 месяцев в зависимости от конкретного региона и способа обращения.

Помимо затрат на оплату административного штрафа новому собственнику придётся оплатить оформление нового технического паспорта на квартиру. Стоит такая услуга в среднем около 10 тысяч рублей.

Если изменения через согласование узаконить не получится, придётся возвращать все в первоначальное состояние. Это потребует больших дополнительных затрат, но будет стоить дешевле самой квартиры, которой можно будет потенциально лишиться в случае конфискации имущества.

Процедура выявления незаконной перепланировки

Многие занимаются смелыми переустройствами своих квартир, искренне полагая, что до их манипуляций никому нет дела. Это не так.

Незаконные перепланировки, даже если они не привели к авариям и разрешениям зданий, могут быть выявлены специальными контролирующими органами. Часто сведения о наличии неузаконенных изменений поступают в комиссии именно от соседей такого жильца.

Обычно выявление незаконной перепланировки осуществляется следующим образом:

  1. Перепланировки, как правило, приводят к изменению звукопроницаемости квартир или нарушению вентиляции в жилье, что сразу замечают соседи ближайших квартир. Они подают жалобу в Жилищную инспекцию, которая направит свою комиссию для сверки плана квартиры с ее фактическим состоянием. Если будут выявлены нарушения, комиссия выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствие в документах в срок 6 месяцев или вернуть квартиру в изначальный вид.
  2. Перепланировка может привести к аварии в многоквартирном доме или нарушениям в работе коммуникаций. В таком случае будет вызвана коммунальная служба, которая зафиксирует изменения в квартире и напишет от своего имени жалобу в Жилищную инспекцию. Тогда ситуация повторится, но вернуть жильё в первоначальное состояние или согласовать такую перепланировку будет уже невозможно.

Если в результате таких перепланировок произойдут аварии, повлёкшие смерть жильцов или серьёзные повреждения их имущества, виновное лицо также будет нести уголовную ответственность в соответствии с нормами УК РФ. При этом пострадать могут не только соседи, но и семья самого собственника квартиры с незаконной перепланировкой. Опасность грозит всем в равной степени.

Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, можно существенно сэкономить денежные средства, поскольку такое жильё обычно продаётся с большим дисконтом.

При этом нужно понимать, что все расходы по узаконивание перепланировки или возвращению квартиры в первоначальное состояние придётся нести новому собственнику жилья. Он же будет обязан оплатить административный штраф за факт нарушения норм и правил эксплуатации жилых помещений.

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Просмотров 135

Купить квартиру с неузаконенной перепланировкой достаточно просто. Отсутствие разрешений на переоборудование, монтаж или внесение иных изменений в жилье не является поводом для приостановления регистрации перехода права собственности. Покупателю стоит проявить бдительность и лично проверить техпаспорт на квартиру. В противном случае придется самостоятельно переоформлять технические документы, и, возможно, столкнуться с неразрешимыми проблемами.

Что такое перепланировка?

Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:

  • Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
  • Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.

Вопреки стереотипам, узаконивание нужно не только при сносе стен, перегородок или переносе окон и дверей, но и при изменении оборудования в помещении на иное, существенно отличающееся техническими характеристиками.

Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.

Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.

В каких документах отражена

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле от возможной стоимости. Нежелание занизить цену заставляет продавцов молчать о внесенных изменениях. После сделки Покупатель может проживать в такой квартире, однако перепродать ее будет очень сложно. Причин тому несколько:

  • Чрезмерная требовательность покупателей.
  • Планирование третьими лицами покупки с привлечением кредитных средств. Согласно политике большинства финорганизаций, предоставление кредитов для приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой запрещено.

Избежать подвоха поможет комплексная оценка юридической чистоты сделки.

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

  • Назначение объекта.
  • Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
  • Расположение оконных и дверных проемов.
  • Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
  • Структура жилого здания.
  • Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Срок действия документа неограничен, однако организации требуют предоставление справок и выписок, датированных не позднее 1 месяца до предъявления.

Нехороший знак — наличие на планах красных линий:

Они означают, что после проверки БТИ были выявлены перепланировки и переустройства квартиры, проведенные без согласования.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или перемещение стен. Зачастую так отмечают перенос или установку ванной, замену окон или линолеума на полу плиткой, установку водонагревателей.

Мнение эксперта

Александр Фомичев

Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Если при сделке купли-продажи документация не содержала красных отметок, а собственник и риэлтор умолчали о внесенных изменениях, хозяин недвижимости вправе обратиться в суд и потребовать расторжение договора или возмещение материальных затрат, связанных с переоформлением документации и осуществлением строительных работ согласно требованиям проверяющих.

Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ

Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:

  • Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
  • Вынос элементов отопительной системы на балкон.
  • Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
  • Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
  • Трансформация или устранение системы вентиляции.
  • Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
  • Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
  • Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
  • Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.

Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.

Пример. Гражданка С. перенесла ванну в коридор, в результате чего увеличилась площадь кухни. В итоге ванная комната стала смежной с жилой комнатой соседней однокомнатной квартиры. С. положила в ванной плитку. В итоге соседка постоянно слышала шум воды, работу вытяжки в ванной и стук по плитке керамического пола. Женщина сделала запрос в БТИ, чтобы выяснить, законно ли поступила С. Госорганом была назначена комиссия, в ходе которой выяснилось, что все изменения незаконны. Комиссия обязала С. вернуть состояние квартиры к исходному.

Если в процессе проверки выявятся вышеуказанные нарушения, следует оценить масштаб работ по устранению недостатков. Компромиссное решение — договориться о предоставлении 10-20% скидки на жилье.

Что согласовывать необязательно

Мастера по ремонту квартиры могут беспрепятственно вносить некоторые изменения в конструкции по просьбе собственников. Не нужно согласовывать следующие изменения:

  • Замену сантехники. Однако стоит учесть, что в некоторых квартирах установка ванной не предусмотрена из-за непрочности несущих конструкций. Тогда, сменив душевую кабину на ванну, придется демонтировать резервуар и возвращать кабину.
  • Замену балкона. Если речь идет о замене ветхих конструкций на аналогичные, но новые, ничего согласовывать не нужно, достаточно просто уведомить об этом жилищную инспекцию. Но если собственник надумал внести коррективы, которые повлекут изменение фасада здания, требуется согласование с управляющей компанией, собственниками всех квартир в доме и утверждение проекта в БТИ. А вот облицовка балкона изнутри — работы, которые однозначно не нужно нигде утверждать.
  • Переклейку обоев и прочие изменения из категории «косметический ремонт».
  • Устройство встроенной мебели.
  • Установку антенн, систем кондиционирования.
  • Замену электроприборов.

Более строгие требования к узакониванию любых изменений применяются к историческим зданиям, где важно сохранить цвет фасада, первоначальные декоративные элементы, размеры оконных и дверных проемов. Даже замена старых окон на пластиковые в таких домах проблематична.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если объект недвижимости понравился настолько, что «красные линии» в документах не останавливают от покупки, стоит все же сделать паузу и взвесить все «за» и «против».

Чем рискуют продавец и покупатель

Выявить несогласованные изменения под силу только опытному инженеру-строителю, разбирающемуся в особенностях возведения и обустройства жилой недвижимости. Несведущий покупатель часто упускает из вида какие-либо изменения, требующие замены технической документации. В итоге нарушения выявляются случайно уже после перехода права собственности, и ответственность за их устранение ложится не на прежнего хозяина, а на нового владельца.

Основные риски для Покупателя заключаются в следующем:

  • Узаконивание перепланировки придется проводить самостоятельно. Расходы могут составить от нескольких тыс. руб. до 200 тыс. руб., если выяснится, что необходимо восстановить несущую стену или убрать балкон.
  • Если выяснится, что собственник проживает в жилье с недопустимыми или несогласованными изменениями, ему грозит штраф. Платить придется не прежнему, а новому хозяину.
  • Изменения могут привести к ухудшению условий проживания соседей. И даже если перепланировка тщательно скрывалась, благодаря соседям информация подлежит огласке.
  • Перепродать квартиру если и удастся, то после долгих поисков покупателя. Причин тому несколько: банки не одобрят ипотеку на такое жилье; высока степень недоверия покупателя к недвижимости с проблемными документами.

Если в ходе оценки выяснится, что официальные изменения в документах возможны, а процедура займет до 6 месяцев, можно попросить у Продавца заняться документами и довести дело до конца, или же попросить скидку в размере узаконивания перепланировки с учетом затрат времени, сил и энергии.

Продавец, помышляя обмануть покупателя и скрыть факт неузаконенной перепланировки, также может столкнуться с неприятностями:

  • Если после заключения договора купли-продажи собственник узнает, что изменения не согласованы, он имеет право расторгнуть договор из-за существенных нарушений его условий.
  • Покупатель может потребовать возмещение затрат на работы, связанные с узакониванием.

Чтобы не рисковать, Продавцу следует честно признаться в наличии изменений, сделать скидку на жилье, или самостоятельно заняться оформлением документов. Чтобы Покупатель не передумал совершить покупку, можно оформить договор задатка, предварительный договор купли-продажи, а через несколько месяцев совершить сделку без риска ее отмены.

Возможное наказание за незаконную перепланировку

Последствия незаконных изменений в квартире могут быть как незначительными, так и вызвать серьезные последствия: обрушение кровли или стен, гибель людей. От результатов зависит и степень наказания. Если изменения не принесли вреда третьим лицам, собственник выплатит штраф 2-2,5 тыс. Сумма небольшая, но это не все. По итогам проверки инспектор выпишет предписание с одним из условий: узаконить перепланировку или устранить изменения.

Если собственник игнорирует предписания, его вызывают на судебный процесс. Согласно ст. 29 ЖК РФ последствия для собственника могут быть весьма плачевны. Жилье будет выставлено на публичные торги. Вырученная сумма частично тратится на устранение изменений, оставшаяся часть средств — выдается на руки собственнику.

Чтобы правильно спланировать время на проведение узаконивания изменений, необходимо знать суть процесса.

Как узаконить изменения

Инициатору узаконивания изменений необходимо обратиться в БТИ или иную уполномоченную организацию и заказать план квартиры. Затем действовать по плану:

  • Обратиться в БТИ с заявлением о самовольном переустройстве квартиры. В итоге приезжает сотрудник БТИ и фиксирует нарушения, отражая их в заключении.
  • Обратиться в Роспотребнадзор. Необходимо получить документ о соответствии жилья санитарным нормам.
  • Подготовить пакет документов: план с изменениями, копию паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт с выпиской ЕГРН, согласие прочих собственников на перепланировку, при необходимости — согласия прочих жильцов дома на внесение изменений.
  • Направить документы в жилищную инспекцию или архитектурный отдел районной администрации.
  • Оплатить штраф.
  • Заказать новый кадастровый паспорт в Росреестре. На его изготовление уйдет около 30 дней.

В разных регионах пакет документов, необходимых для внесения изменений, может отличаться. В некоторых случаях требуется проведение строительно-технической экспертизы.

Особенности покупки жилья с неузаконенными изменениями

Покупка квартиры за наличку, с участием банка или застройщика отличается. Покупатель должен понимать, с чем придется столкнуться.

На вторичном рынке

Внимательный Покупатель или юрист, действующий от его имени, сразу заметит неточности в документах. При покупке жилья на вторичном рынке за наличку следует обсудить с Продавцом:

  • может ли он узаконить изменения;
  • какую скидку он предлагает, подавая квартиру с проблемными документами.

Адекватно оценить ситуацию поможет инженер-строитель. Если размер скидки превышает сумму затрат, стоит оформить договора.

В ипотеку

При ипотеке третьей стороной сделки выступает банк. Выдача кредита может быть под большим вопросом, ведь квартира с недействительными документами неликвидна.

Поскольку большая часть покупателей жилья используют привлеченные средства банка, быстро реализовать квартиру не получится. Единственный плюс в такой сделке для Продавца — уверенность в том, что Покупатель знал о проблеме и не сможет уличить его в обмане.

В новостройке

Покупатель первичного жилья имеет право развернуть бурную деятельность по устранению недостатков. В новой квартире можно уведомить жилищную инспекцию о предстоящих работах и проводить следующие изменения:

  • менять форму тамбура;
  • устанавливать перегородки;
  • заделывать дверные проемы в несущей стене;
  • переставлять сантехнику;
  • застеклять лоджии и балконы.

Как правило, в новостройках изменения касаются лишь устранения дефектов, для которых согласования не требуются.

Долгий кропотливый процесс приведения документов в порядок займет от 2 до 6 месяцев, но в итоге собственник может быть спокоен, что его действия не причинят вред ему лично и окружающим.

Перепланировка позволяет сделать проходные комнаты непроходными, зонировать пространство, увеличить кухню или оформить квартиру в виде студии. Однако переделать жилье под свои потребности непросто: следует соблюсти ряд требований о доведении квартиры до требований САНПИН, норм безопасности. Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой следует под руководством опытного юриста сайта law-divorce.ru, не стесняясь задавать вопросы: чем грозит покупка жилья с неузаконенной перепланировкой? Куда обратиться для согласования изменений?

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: