Как составить план перепланировки

Как составить план перепланировки

Масштабное переоборудование помещения является серьезным мероприятием для собственника не только потому, что он желает воплотить свое видение, стоящее немалых финансовых вложений, но и с законодательной точки зрения.

По положениям нормативных актов собственнику разрешено переустраивать помещение, т. е. делать простой ремонт, или проводить капитальный, когда требуется не только замена старых материалов, сетей и оборудования, но и изменение конфигурации внутреннего пространства. В последнем случае ему нужен план перепланировки квартиры, частного дома или отдельно стоящего здания, которое относится к нежилым постройкам.

Согласно установленному законодателем порядку не всякие работы можно проводить в помещениях, где будут находиться люди временно для исполнения профессиональных обязанностей, или постоянно, т. е. проживать. Перечень тех и других работ указан в нормативных актах.

Несмотря на это в каждом случае требуется предварительный осмотр помещения специалистом. Он определит тип постройки, материалы, из которых дом изготовлен, насколько можно затрагивать несущие конструкции и другие важные моменты.

Важное значение имеет тип постройки, если перепланировка предполагается в кирпичном доме старого образца, то это одно, а когда требуется «переоформить» квартиру, расположенную в современном железобетонном здании, − другое.

Без технического заключения инспектора БТИ или Жилинспекции заказ на разработку проекта (плана) перепланировки принят не будет. Если техническая документация на перепланировку будет выполнена по всем требованиям, то подавать документы можно на согласование, оно также проводится с Жилинспекцией, а при необходимости и с другими контролирующими инстанциями.

Только после окончательного согласования собственник имеет право приступать к ремонту. Если перепланировка проводится без разрешения, то ее законодатель называет несогласованной до момента, пока разрешение не будет получено, что возможно сделать и по окончании ремонтных работ. Порядок подготовки документов тот же.

Законодатель требует от собственника узаконить действия по переоборудованию помещения в любом случае. Исключение составляет тот факт, что за несанкционированные действия инициатор перепланировки обязан уплатить штраф. Несмотря на то, что ремонт уже будет сделан, заказывать проект придется все равно.

Но в этом случае инженерам-проектировщикам придется в него вносить те работы, которые уже сделаны, но только если они соответствуют строительным и санитарным нормам (СаНПиН и СНиП). Все работы, которые будут признаны незаконными, придется устранять, и только тогда удастся узаконить перепланировку.

Определение понятий

Планом перепланировки является технический документ (проект), имеющий юридическую силу. С учетом конструктивных особенностей здания, технических и строительных норм инженеры воплощают дизайнерскую задумку собственника.

Фактически проект отображает, как помещение будет выглядеть после завершения ремонтных работ. Инженерный проект нельзя путать с дизайнерским. В первом случае план помещения меняется относительно указанного в техпаспорте.

Это обозначает, что должны быть затронуты инженерные сети, ненесущие перегородки и несущие стены, перемещена сантехника и «мокрые» помещения, переоборудован пол, др. Дизайнерский проект представляет собой «обрисовку» помещения с эстетической точки зрения, т. е. каким оно станет после перепланировки. Законодатель четко определил нормативную базу, которой необходимо придерживаться при строительстве домов, их обслуживании, переоборудовании помещений.

К таковым можно отнести:

  • Жилищный кодекс, главу 4-ю;
  • Градостроительный кодекс;
  • Постановления правительства и региональных властей.

Целью создания проекта по перепланировке всегда является обеспечение безопасности несущих конструкций, инженерных систем, чтобы эксплуатационные характеристики помещения и здания в целом не снизились. Собственник, заказывая проект, преследует цель получить разрешение на проведение работ, но также выполнить ремонт в соответствии с требованиями законодателя.

Проект является пакетом различных документов, в которых детально описываются запланированные изменения. Благодаря наличию проекта владелец снимает с себя юридическую ответственность за совершенные действия, т. к. ее берет на себя фирма-проектировщик.

Сложный индивидуальный технический проект стоит немалых денег для заказчика, поэтому при желании уменьшить расходы всегда можно воспользоваться каталогом типовых решений, который существует в России. В него включено множество типовых проектов, которые уже прошли согласование. Запросить такой каталог можно в БТИ.

Конечно, типовые проекты имеют и недостатки. Например, понравившееся техническое решение не всегда можно реализовать в том или ином помещении, если тип здания не будет соответствовать типу домов, в которых его можно реализовывать. Выбрав типовой проект можно делать ремонт, по завершении будет достаточно пригласить работника Жилинспекции для засвидетельствования четкости выполнения перечня допустимых работ.

Документы на согласование сдаются в Жилинспекцию, когда готов индивидуальный проект.

Образец проекта перепланировки:

Всегда ли необходимо оформлять проект

Оформление плана перепланировки обязательно в тех случаях, когда требуется затрагивать несущие конструкции или дополнительно устанавливать ненесущие перегородки, что увеличивает нагрузку на первые, выполнять другие сложные строительные манипуляции. Строительной компании придется во время работы придерживаться именно разработанного проекта, а инспектору из Жилинспекции на его основании проводить инвентаризацию помещения.

До 2021 года на территории России действовал закон, на основании которого все перепланировки изначально делились на 3 вида:

  • требовалось оформление эскиза, т. е. считалось, что работы будут выполняться не слишком сложные;
  • необходимо было разрабатывать проект, т. к. предполагалось провести конструктивные изменения;
  • те, которые нельзя было допустить.

На сегодняшний день согласованию подлежат только виды работ, которые каким-либо образом могут повлиять на безопасность здания и людей. С того момента законодатель изменил и список работ, которые необходимо согласовывать.

К примеру, разработать проект потребуется, если планируется:

  • оборудовать в несущих конструкциях (стенах, перекрытиях) дополнительные дверные проемы;
  • расширить площадь жилого пространства однокомнатной квартиры;
  • поменять расположение кухни или санузла;
  • перенести сантехнические приборы;
  • оборудовать в помещение другой вход;
  • объединить лоджию с комнатой;
  • обустроить дополнительный вентканал;
  • переместить инженерные сети;
  • полностью переоборудовать пол;
  • объединить две и больше квартир в одном помещение;
  • оборудовать/демонтировать лестницу;
  • другое.

На некоторые виды работ получить разрешение вообще невозможно, они относятся к запрещенным. Так в жилых помещениях нельзя выносить на балкон или лоджию отопительные радиаторы, объединять кухню и жилую комнату, если в квартире установлена газовая плита, переносить стояки системы отопления.

Хрущевки, которые в большинстве своем являются панельными домами, не могут быть оборудованы каминами и газовыми колонками, т. к. вентиляционные каналы в них не предназначены для этих целей.

Что можно делать без согласования

Простая перепланировка, которую больше можно назвать переустройством, может быть проведена без специального согласования. Для этого также не требуется заказывать проект. Считается, что опасности для жильцов и самого здания − нет.

Улучшить состояние помещения можно, если запланировать:

  • косметический ремонт;
  • установку кондиционера;
  • замену канализации, инженерных сетей, ванной, туалета, газовой или электрической плиты;
  • демонтаж старых дверных и оконных блоков с заменой на новые;
  • оборудование арки или ниши в ненесущей стене;
  • разбор легких ненесущих перегородок с целью расширения пространства;
  • демонтаж кладовки, антресолей или встроенной мебели с целью расширения прихожей в двухкомнатной квартире;
  • снос оконного блока и объединение гостиной и лоджии, при этом подоконную несущую часть стены трогать нельзя;
  • утепление или застекление балкона;
  • объединение ванной и туалета, если между ними ненесущая перегородка;
  • разбить большую комнату на две маленькие перегородкой из легкого материала, если в ней есть 2 окна и площадь каждой получившейся комнаты будет больше 9 кв. м.;
  • другое.

О проделанных работах можно будет впоследствии сообщить в БТИ, вызвать техника и по результатам обследования получить новый техпаспорт.

Составление и образец технического проекта

Правильно разработанный проект наверняка будет принят Жилинспекцией с первого раза, иначе документы придется подавать повторно, что можно делать только спустя несколько месяцев.

Для этого образец проекта должен:

  • состоять из минимального количества информации, чтобы проверяющему как можно меньше времени тратить на проверку мелочей;
  • быть оформлен по официально утвержденной форме;
  • содержать не только основные документы, но и дополнительные чертежи, схемы, расчеты.

Технический проект должен состоять из таких разделов:

  1. Содержание. Здесь перечисляется состав технической документации, обычно она состоит из текстовой части, пояснительной записки, графического раздела и приложений.
  2. Обязательство сторон, оно оформляется в виде акта. Проектная организация обязуется разработать документ согласно требованиям закона. Заказчик обязуется:
    • следовать проекту при осуществлении перепланировки нежилого помещения или жилой квартиры;
    • заполнять журнал строительных работ;
    • обеспечивать вовремя доступ сотруднику проектной организации в перепланируемое помещение с целью оформления актов по скрытым работам;
    • другое.
  3. Запись главного инженера, он является руководителем проекта и сотрудником проектной организации. Он обязан засвидетельствовать, что пакет документов разработан в соответствии с различными требованиями, которые выдвигает законодатель в нормативных актах.
  4. Общие сведения. Они обычно включают перечень нормативных актов, которыми руководствуется проектировщик.
  5. Архитектурно-строительные решения. В этом разделе указываются:
    • данные о помещении, в котором предстоит сделать переоборудование;
    • перечень мероприятий для реализации проекта;
    • выводы относительно различных технических моментов.
  6. Перечень мер противопожарной безопасности.
  7. План помещения до проведения перепланировки. Для оформления этого раздела потребуется техпаспорт и техзаключение.
  8. Демонтажно-монтажный план, в него включаются конструкции, которые подлежат устранению и/или оборудованию. Оформляется этот план разными цветами, оборудование и различные приборы, сети проектировщик может указать в виде символов.
  9. Схема расстановки сантехнического оборудования. Здесь необходимо указать, как будет подводиться горячая и холодная вода, обеспечиваться доступ к канализации.
  10. Экспликация и план полов. Напольные покрытия, которые будут размещены, указываются графическими обозначениями. Если требуется дополнительное оборудование звуко-или теплоизоляции, обустраивание теплого пола, то это отображается здесь.
  11. План помещения после перепланировки.
  12. Схема водоснабжения и канализационного отвода в самом помещении, а не в санузле. Фактически в аксонометрической схеме отображается расположение коммуникационных сетей.
  13. Схема гидроизоляции, которую необходимо прокладывать в «мокрых» зонах.
  14. Схема усиления несущих конструкций и проемов, которые в них оборудуются, металлоконструкциями.
  15. Соглашение авторского надзора. Проектировщик берет на себя обязанность контролировать, кто делает ремонт, как реализуются проектные решения, время от времени выезжать с проверками на объект.
  16. Сведения о допуске СРО, который должна иметь компания-проектировщик. Проект имеет право разрабатывать только проектное бюро или иная компания, которая числится в реестре саморегулирующихся организаций (СРО). Об этом должен свидетельствовать специальный документ.
  17. Схема обустройства перегородок из легких материалов. Обязательно указываются материалы, из которых они будут возведены.
  18. Указания по технике безопасности при проведении конкретных работ, например, во время обустройства дверного проема с усилением.

Когда проект будет закончен, заказчик подписывает его вместе с руководителем, т. е. он дает свое согласие на выполнение всех требований, указанных в пакете документов.

По окончании ремонта потребуется план перепланировки квартиры для БТИ или Жилинспекции, когда вызванный техник будет оформлять акт завершения переоборудования и приемки работ. Если нарушения будет отсутствовать, то владелец помещения сможет на основании этого акта получить новый техпаспорт.

Особенности для нежилых помещений

Если помещение предполагается использовать, как нежилое, то его необходимо переоборудовать, например, под офис, магазин, парикмахерскую, стоматологический кабинет, кафе. Предварительно, если одна или несколько квартир относятся к жилому фонду, их придется перевести в нежилой. Такое разрешение придется получить юрлицу у компетентного органа, представив документы на собственность и уставные, где будет отображен вид деятельности, которым разрешено заниматься.

Выкупить для расположения офиса предприятие может и жилой частный дом или нежилую постройку для размещения цеха. Необходимо учитывать, что требования, которые предъявляют контролирующие органы в отношении проектов на перепланировку в квартире, даже если она будет нежилой, но расположенной в многоквартирном доме, намного жестче, чем к отдельно стоящему зданию. В первую очередь это безопасность жильцов, а если собственник решит задействовать общедомовое имущество в ходе ремонта, то потребуется дополнительно их письменное разрешение.

Порядок проведения перепланировки и реконструкции в отдельно стоящих нежилых зданиях регулируется Градостроительным кодексом РФ. В этом случае вопрос о безопасности соседей не стоит так остро, в то же время все остальные требования необходимо соблюдать. Если же потребуется провести реконструкцию нежилого помещения, а не простую перепланировку, то потребуется заказать отдельный строительный проект.

В процессе реконструкции будут затронуты параметры всего отдельно стоящего здания и земельного участка под ним, что не имеет отношения к изменению конфигурации внутреннего помещения. К перепланировке внутреннего нежилого помещения применяются те же требования, что и к жилому.

Кто делает и где заказать план перепланировки квартиры

Оформляются индивидуальные проекты на перепланировку помещений специальными организациями. Разработка проекта считается сложной инженерной задачей, составить его могут только специалисты. Самостоятельно подготовить владелец помещения может только простой эскиз или дизайнерский проект.

Прежде чем ответить на вопрос, где взять технический проект, необходимо понимать, что у фирмы-разработчика:

  • должна быть специальная лицензия, дающая право на разработку проектов для нетипичных серий домов;
  • должен быть опыт по проектированию типовых многоквартирных домов.

Вполне возможно получить информацию о таком конструкторском бюро, строительной компании или архитектурной организации через интернет.

Какие документы понадобятся для согласования в БТИ

Владельцу помещения, нанимателю муниципального жилья, арендатору необходимо обратиться в БТИ, если это отдельно стоящее здание, или Жилинспекцию, когда речь идет о квартире для согласования перепланировки с таким пакетом основных документов:

  • заявление;
  • документы на собственность;
  • уставные документы для предприятия;
  • согласие жильцов, совладельцев, прописанных в помещении, собственника для нанимателя и арендатора;
  • технический проект;
  • техническое заключение;
  • паспорт технический на помещение и кадастровый;
  • поэтажный план здания для многоквартирного дома;
  • другие по требованию.

Если перепланировка была осуществлена без согласования, то при оформлении техзаключения инспектор отметит все проведенные строительные манипуляции, а получить техпаспорт можно будет с красными линиями. В этом случае в Жилинспекции или БТИ нарушителю выпишут квитанцию по оплате штрафа, ее придется приложить к документам при подаче на согласование.

Сроки и цены

Стоимость проекта зависит от:

  • площади помещения;
  • объема работ, которые придется осуществить;
  • видов работ и их сложности;
  • других факторов.

Если, к примеру, в помещении необходимо только оборудовать теплые полы и объединить кухню с прихожей, без затрагивания несущих стен, то стоимость технической документации будет невысока.

Когда необходимо снести практически все перегородки, обустроить дверные проемы в несущих стенах, полностью перепланировать размещение «мокрых» комнат, оборудовать крыльцо для входа в помещение с улицы, расположить дополнительный вентиляционный канал на фасаде здания, то стоимость разработки будет намного выше. В среднем цена проекта может составлять от 30 до 140 тыс. руб., что также зависит от региона, в котором находится помещение.

Разработка простого проекта по перепланировке может занять несколько дней, тогда как сложные инженерные решения проектировщик будет оформлять в течение 1−3 месяцев. В среднем на оформление проекта уходит примерно 45 дней.

Нюансы которые нужно учесть

При подаче документов на согласование в Жилинспекции могут потребовать и разрешение от собственника многоквартирного дома, т. е. управляющей компании. Необходимо учесть, что не во всех домах разрешается делать капитальные ремонты и сносить даже ненесущие перегородки. Например, дом может быть очень старым или находится на грани аварийного состояния. Некоторые постройки в России относятся к историческим памятникам. Если выяснятся подобные нюансы, то потребуется получать дополнительные разрешения в соответствующих органах.

Помимо Жилинспекции согласование проекта проводят с такими контролирующими инстанциями, как газовое хозяйство, МЧС, Энергонадзор, СЭС, Роспотребнадзор и другие. Они должны дать свое положительное заключение на проведение работ, а по их окончании обязательно проверить соответствие помещения законодательным нормам.

Если требования по безопасности будут нарушены в ходе перепланировки, приемная комиссия имеет право не принять работы и выписать уведомление на устранение нарушений. Оно выдается сроком на 10 дней, за такой короткий период придется привести помещение к надлежащему состоянию и повторно вызвать комиссию.

Проект перепланировки квартиры для согласования — кто делает?

Приступая к ремонту в доме, в квартире, в нежилом помещении мы должны учесть многие нюансы. Особенно если это касается объединения комнат путем увеличения дверных проемов, возведения дополнительных перегородок, переноса сантехники, уменьшения (увеличения) жилых площадей и прочих изменений. Следует помнить, что все, что отражено документально (содержится в техпаспорте на квартиру или помещение) должно соответствовать действительности. Это не касается укладки напольных покрытий или оклейки обоев, это касается изменения общей конфигурации.

Перепланировка это

Перепланировкой квартиры считают изменение ее конфигурации, требующей внесения изменений в техпаспорт квартиры (ст. 25 ЖК РФ).
Следует помнить, что любая перепланировка не должна противоречить нормам и правилам, содержащимся в действующих законах, СНиПах и ГОСТах.

На заметку! Чего нельзя делать при перепланировке:
— ухудшать условия проживания граждан, и эксплуатации дома;
— нарушать стойкость несущих конструкций;
— уменьшать (убирать) вентиляционные короба;
— превышать нормы нагрузок на несущие конструкции;
— переносить батареи, на лоджии и балконы;
— встраивать подогрев в пол от общедомовых систем водоснабжения, отопления;
— объединять жилую комнату с кухней, если на кухне предусмотрено газовое оборудование;
— увеличивать помещение за счет лоджий и балконов;

Согласование перепланировки

Любую перепланировку квартиры или нежилого помещения в МКД надо согласовывать в местной администрации. Это прямо предусмотрено Жилищным кодексом (Глава 4).
Как проходит процесс согласования жилых и нежилых помещений читайте тут, а узнать кто делает согласование перепланировки можно здесь.
Проект перепланировки квартиры для согласования будет являться одним из самых важных документов без которого ни согласовать, ни узаконить перепланировку невозможно
. Остановимся на проекте перепланировки квартиры более подробно.

Что такое проект перепланировки

Проект перепланировки помещения представляет собой документ, который готовится специализированной организацией (имеющий допуск СРО) в соответствии с требованиями градостроительного кодекса, постановления правительства от 16.02.08 № 87, ГОСТа Р 21.1101-2013. Он состоит из текстовой и графической части и в своем приложении имеет комплект документов, необходимых для организации того или иного вида работ.

Требования к проекту перепланировки

Проект перепланировки квартиры для согласования с местной властью должен не только соответствовать общим нормам федерального законодательства, но и выполняться, основываясь на требования районной администрации.

Проект в зависимости от проектируемых работ должен содержать:

  • планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
  • решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
  • решения по организации производства работ;
  • чертежи, расчеты, сведения по элементам
  • исходные материалы БТИ (план этажа, технический, кадастровый паспорт);
  • пояснительные записки, заключение о техническом состоянии конструкций и пр.

Куда обратиться за проектом перепланировки

Кто делает проект перепланировки квартиры? Этим занимаются специализированные организации, имеющие допуск СРО. Как правило, в таких организациях в штате работают не только инженеры-проектировщики, но и дизайнеры и строители и кадастровые инженеры. Если сомневаетесь, в какую именно организацию обратиться за проектом перепланировки в своем районе – воспользуйтесь отзывами, а лучше, уточните у сотрудников местной администрации, какая организация зарекомендовала себя на рынке данного вида услуг.

Для чего нужен проект перепланировки

Если дизайн-проект квартиры нам нужен и важен для эстетического восприятия своего будущего жилища. И от визуализации его подготовки зависит наше понимание того, как квартира будет выглядеть воочию, то проект перепланировки квартиры для согласования имеет несколько другую цель – уточнить и пояснить какие работы будут проведены в ходе перепланировки, рассказать о соответствии этих работ нормам и правилам, что приведет к принятию положительного решения со стороны согласующих органов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: