Сравнение переустройства и перепланировки

Юридическая консультация, помощь в Новокузнецке. Составление иска, претензии. Семейный, жилищный, юрист в суд.

В обиходе часто работы по переустройству также называют пе­репланировкой. Но закон разделяет эти два понятия.

Переустройство — установка, замена или перенос инженер­ных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка — изменение конфигурации самого жилого помещения, требующее внесения изменений в технический па­спорт жилого помещения.

  • Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

Оба вида переделки жилья требуют согласования. Разгра­ничение этих понятий нужно для того, чтобы верно понимать суть 1 предстоящих изменений в квартире при обращении в компетент­ные органы. В законах нет конкретного перечня работ, которые . относятся к тому или иному виду ремонта, но они могут устанав­ливаться региональными властями.

Прежде чем приступать к обустраиванию своего жилья, обяза­тельно нужно узнать в контролирующем органе все региональные требования. Какой бы орган не занимался согласованием, его специалисты обязаны их вам объяснить.

КУДА ОБРАТИТЬСЯ ДЛЯ СОГЛАСОВАНИЯ

В каждом регионе согласованием перепланировки и переу­стройства могут заниматься различные органы. В большинстве 1 населенных пунктов — это местные администрации. Но бывает так, что эти функции возлагаются и на другие организации. На­пример, в Москве согласованием занимается Государственная жилищная инспекция.

В любом случае узнать, кто именно занимается этими во­просами можно в своей администрации.

УВЕДОМЛЯТЬ ИЛИ СПРАШИВАТЬ?

Согласование может быть уведомительным и разреши­тельным.

При уведомительном порядке человек уведомляет ответ­ственный орган уже после того, как сделал работы, заранее раз­решение получать не нужно.

Например, в большинстве регионов в таком порядке регистри­руются:

  • перестановка сантехнических приборов в пределах туалетов, ванных комнат, кухонь;
  • типовое остекление лоджий и балконов;
  • устройство перегородок без увеличения нагрузок на пере­крытия дома;
  • разборка ненесущих перегородок (за исключением межквар- тирных);
  • заделка дверных проемов в ненесущих перегородках и другие.

Разрешительный порядок более строгий. Он предполагает

подачу заявления на перепланировку (переустройство) еще до начала работ. При этом обязательно к заявлению прикладывает­ся проект предстоящих изменений. Только после того, как упол­номоченный орган выдаст свое разрешение, можно будет при­ступать к работам. После того как все будет закончено, квартира должна быть осмотрена специальной приемочной комиссией. По результатам осмотра составляется акт. Если будет установлено, что работы проделаны с нарушениями, придется все переделы­вать заново.

  • Ст. 28 Жилищного кодекса РФ

В таком порядке согласуются все действия, затрагивающие не­сущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, работы, связанные с газом и др. Например:

  • установка и перестановка газовых приборов с прокладкой до­полнительных труб;
  • замена кухонных плит одного типа на другой (например, элек­трическую вместо газовой);
  • перенос ванных комнат и туалетов;
  • устройство проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • разборка ненесущих перегородок, воспринимающих допол­нительную нагрузку (так называемых разгружающих перегоро­док);
  • устройство перегородок в домах с деревянными перекрыти­ями;
  • создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, кры­шах);
  • устройство балконов, лоджий и террас;
  • объединение лоджий и балконов с жилыми помещениями и другие.
  • Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

Срока для уведомления о перепланировке (переустройстве) нет. Но он может быть прописан на региональном уровне. В лю­бом случае затягивать с уведомлением не стоит, ведь при его отсутствии проведенные работы могут признать само­вольными.

Если же требовалось предварительное разрешение, а вы про­вели работы без него, первым делом обратитесь в контролиру­ющий орган. Он может согласовать произведенные изменения и разрешить оставить их. Но будьте готовы к тому, что придется | нести ответственность, на вас могут наложить штраф.

Если же согласование сочтут невозможным, вы можете попро­бовать узаконить перепланировку (переустройство) в судебном порядке. Но рассчитывать на положительное решение можно только, если проведенные вами изменения не создают никаких угроз и не нарушают прав других жильцов.

  • Ст. 29 Жилищного кодекса РФ

НА ЧТО РАЗРЕШЕНИЕ НЕ НУЖНО

Работы, которые не признаются перепланировкой или переу­стройством, никаких согласований не требуют. Например, без согласований проводятся:

  • косметический ремонт, в том числе с заменой отделочных по­крытий стен, полов, потолков;
  • устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);
  • замена инженерного оборудования аналогичным по параме­трам (без перестановки);
  • перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни и другие.

ПОД ЗАПРЕТОМ!

А есть работы, проведение которых запрещено, и на них не полу­чится взять разрешение. В региональных законах могут устанавли­ваться свои перечни, но чаще всего под запретом такие работы:

  • образование жилой комнаты или кухни, в которой отсутствует естественное освещение;
  • оборудование уборной и ванной (или душевой) непосред­ственно над жилой комнатой или кухней (исключение — размеще­ние на верхнем уровне своей двухуровневой квартиры);
  • перенос радиаторов, подключенных к общедомовой системе отопления, на лоджии и балконы;
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем го­рячего водоснабжения и отопления;
  • ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • устройство проемов и ниш в стенах-пилонах, стенах-диа­фрагмах, колоннах, в местах связей сборных элементов стен;
  • объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Также не получится согласовать и другие работы, которые ве­дут к ухудшению условий эксплуатации дома, нарушению прочно­сти и устойчивости несущих конструкций здания.

  • П. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологи­ческие требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»
  • П. 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартир­ные»
  • Пп. 1.7.2, 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27 сентя­бря 2021 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм техниче­ской эксплуатации жилищного фонда»

ВАЖНО!

Если квартира принадлежит нескольким жильцам, то для перепланировки (переустройства) потребуется согласие I всех собственников.               \

А если жилье муниципальное, то еще до согласования с уполномоченным органом нужно обратиться в муниципа­литет, чтобы получить его разрешение. И кроме того, по­требуется согласие всех остальных жильцов, даже вре­менно отсутствующих.

КАК НАКАЖУТ ЗА ПРОИЗВОЛ

За самовольную перепланировку (переустройство) предусмо­трена административная ответственность — штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.

  • Ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонаруше­ниях

А если узаконить изменения не получится, придется еще и возвращать квартиру в исходное состояние в срок, который укажет контролирующий орган. Если квартира не будет возвра­щена в прежнее состояние — последуют серьезные меры:

  • собственника могут лишить квартиры. Ее продадут с тор­гов и выплатят прежнему собственнику выручку с продажи за вычетом средств, которые потребуются на восстановление квартиры;
  • с нанимателем могут расторгнуть договор соцнайма и высе­лить его из квартиры.

§ Ст. 29 Жилищного кодекса РФ

Сравнение переустройства и перепланировки

Каждый человек желает жить в максимально комфортных для него условиях. Именно по этой причине многие владельцы квартир принимаю решение в пользу перепланировки или переустройства. Благодаря этому достигается удобство и комфорт.

Любые изменения, вносимые в жилое помещение, требуют полного соблюдения всех норм действующего в данной сфере законодательства. Нарушение данных норм может повлечь за собой серьёзную ответственность, доходящую до изъятия жилья из собственности владельца.

Только соблюдение законов проведения данных операций является гарантией того, что все осуществлённые изменения будут внесены в проект жилого помещения. Помимо этого, все работы будут произведены с соблюдением всех строительных норм и стандартов.

Также необходимо знать, каковы между ними различия и что они из себя представляют, нюансы правильного проведения и оформления, порядок согласования и последствия самовольного внесения изменений.

Центральные нюансы

Для правильного проведения данных процедур необходимо знать, в чём они заключаются по закону, обязательно ли официальное оформление и каковы общие отличия между ними.

Нужно ли оформлять официально

Скажем сразу – обе процедуры нуждаются в обязательном официальном оформлении. Однако неоспоримым плюсом является то, что даже нахождение квартиры под залогом в ипотеке не помешает в полном соответствии с законом произвести перепланировку.

Важно лишь то, что официальное оформление может осуществлять только собственник жилья или заёмщик по ипотеке при наличии согласия, которое выдаёт Сбербанк или иной банк, в котором взята ипотека. Оформить может и представитель или специальная организация при условии наличия договорённости или договора.

Перепланировка – это внесение существенных поправок в строение квартиры собственника. Своевременное и официальное оформление в этом случае крайне важно. Это ограждает от лишних проблем и является залогом безопасности проводимых изменений.

В дополнение необходимо ещё до перепланировки согласовать все предстоящие действия, а по её окончанию получить акт приёмочной комиссии о завершении. Конечной точкой станет получение новых технических документов на квартиру, содержащих все внесённые в неё изменения.

В случае переустройства, какого-либо согласования на проведение не требуется. Несмотря на это, результат переустройства всё же нужно оформить, и лучше сделать это вовремя, так как даже при незначительных изменениях будет наложен штраф и принудительное оформление.

Каждый собственник квартиры должен помнить, что пренебрежение официальным оформлением переустройства или перепланировки может создать множество не нужных проблем. Это необходимо учитывать и при приобретении жилья с неоформленными изменениями.

Образец заявления о переустройстве и(или) перепланировке жилого помещения:

Обзор понятий

Официально принятое понятие и виды перепланировки жилого помещения и его переустройства расписаны в Статье 25 ЖК РФ. С точки зрения закона, переустройство жилого помещения должна включать в себя различные операции с инженерными сетями жилого помещения, сантехническим и электрическим оборудованием, внесение которых в паспорт квартиры является обязательным.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Закон говорит, что переустройством признаются следующие изменения:

  • операции с оборудованием квартиры, например, снос сантехкабины;
  • устройство различных комнат;
  • переустановка различного рода приборов, за исключением их переноса на балконы, являющиеся застеклёнными;
  • смена газовых плит на электрические;
  • операции с оборудованием квартиры, увеличивающим водо- и энергопотребление.

Перепланировка – это внесение изменений в саму конфигурацию квартиры или реконструкция стен, внесение которых в тех. паспорт также является обязательным. Действия, не обязательные для внесения в паспорт, не рассматриваются как ни одна из вышеописанных операций.

К перепланировке, не требующей обращения к лицензированному бюро и составлению проекта, можно отнести следующие операции:

  • разборка несущих перегородок, исключая межквартирные;
  • заделывание старых или создание новых проёмов в данных перегородках;
  • устройство новых, не усиливающих нагрузку на перекрытия, перегородок;
  • операции с дополнительным оборудованием, относящимся к инженерному.

Технический паспорт. Что это такое? Согласно Статье 26 Жилищного кодекса – это документ, в котором содержится вся техническая и иная информация о жилом помещении, непосредственно связанная с обеспечением соответствия данного помещения установленным требованиям.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Свидетельство о государственной регистрации права

В чём между ними разница

Необходимо чётко понимать, в чём разница переустройства и перепланировки. Начнём с того, что различного рода текущий ремонт, работа со встроенной мебелью и замена оборудования на подобное по характеристикам не относятся к данным понятиям.

Главное, чем переустройство отличается от перепланировки, это то, что при переустройстве имеют место существенные изменения в оборудовании квартиры, а в случае перепланировки – изменения непосредственно в планировку жилого помещения, или, иначе говоря, разрушение и установка новых стен, объединение комнат, квартир и так далее. Это и есть главные различия.

Проведение любой из вышеописанных процедур категорически запрещено, если предполагаются следующие изменения:

  • устройство проёмов, прорубание ниш, выбивание отверстий в стенах, колоннах и стойках;
  • создание штраба для скрытой проводки или трубопроводов;
  • ликвидация каналов, отвечающих за естественную вентиляцию;
  • затруднение доступа к коммуникациям и устройствам выключения.

Обобщая, можно сказать, что данные процедуры не должны пагубно влиять на условия комфортной эксплуатации дома или понижать прочность и стойкость несущих конструкций.

Основания и порядок

Одного лишь желания собственника внести изменение в свою квартиру недостаточно для того, чтобы можно было начать перепланировку или переустройство. Согласно Статье 26 Жилищного кодекса РФ, в качестве основания для проведения перепланировки или переустройства выступает разрешение, полученное в установленном порядке.

Без такого разрешения любые работы подобного рода считаются незаконными. Запросить такое разрешение может только непосредственно собственник жилого помещения. Наниматели или арендаторы таким правом не наделены. Исключением является случаи, когда они имеют на это разрешение от владельца.

Порядок действий при перепланировке или переустройстве не сложен и понятен. Для начала работ необходимо получить план квартиры, который является частью технического паспорта. Далее с полученным планом можно либо пойти в проектное бюро для создания плана работ, либо самостоятельно составить эскиз желаемых изменений.

Созданный эскиз или проект прикладывается к заявлению, которое отправляется в государственный орган, ответственный за строительство. В данной инстанции заявление и приложенные документы подлежат рассмотрению и выдаче решения о разрешении или отказе в проведении работ. В случае отказа решение можно оспорить в суде.

При наличии разрешения, собственник наделяется полным правом проведения работ, описанных в эскизе или проекте. Завершение работ предполагает составление акта, подписываемого представителями жилищной инспекции и строительного отдела администрации. На основании данного акта будет выдан новый технический паспорт квартиры.

Образец технического паспорта помещения:

Главные условия

Несогласованное переустройство или перепланировка может привести к серьёзным и непредвиденным последствиям, вплоть до обрушения несущих конструкций здания. Все условия отражены в действующем законодательстве и обязательны к исполнению.

Замечания по статье и документам

Переустройство и перепланировка не могут осуществляться без согласования с ответственным органом местного самоуправления. Для этого собственник, которому принадлежит данная квартира или дом, должен предъявить подготовленный пакет документов, на основании рассмотрения которых и будет вынесено решение об одобрении или запрете изменений.

Документы, которые требуется приложить для подачи заявления на перепланировку или переустройство:

  • заявление, образец которого можно взять в ответственном органе;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • проект или эскиз, подготовленный и оформленный в принятом порядке;
  • технический паспорт квартиры;
  • согласие от всех членов семьи владельца жилья;
  • заключение органа, ответственного за охрану памятников истории, культуры и архитектуры.

Жилищный кодекс РФ говорит о том, что согласовывающий орган не может потребовать от собственника иной пакет документов.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Подготовка заявки

При наличии всех вышеперечисленных документов можно обратиться в соответствующий орган с заявлением. Рассмотрение заявки будет происходить в течение 40-45 дней.

Полный перечень документов не всегда необходим при переустройстве или перепланировке. К примеру, если планируется убрать встроенный шкаф или произвести, то достаточно получить лишь письменное согласие всех жильцов квартиры.

В случае несанкционированной самовольной перепланировки необходимо произвести её узаконение в срочном порядке во избежание неприятных последствий. Делается это через суд.

Иск должен содержать следующую информацию:

  • паспортные данные и адрес человека, подающего заявление;
  • юридический адрес органов, ответственных за данное помещение;
  • полное описание прошения о сохранении квартиры в изменённом состоянии;
  • все необходимые документы для иска, подпись и текущая дата.

Перечень документов, прилагаемых к иску, содержит:

  1. тех. паспорт, описывающий состояние квартиры;
  2. конечное заключение о состоянии несущих конструкций здания;
  3. подтверждение того, что произведённые работы не повлияли на санитарные условия и пожарную безопасность;
  4. подтверждение права собственности на жилое помещение.

Не стоит заниматься самовольной перепланировкой, ведь это может повлечь за собой не только наказание, но и вред жильцам квартиры.

Новый порядок

Правительство города Москвы представило постановление, вносящее изменения в порядок согласования перепланировки и переустройства жилых помещений.

Ранее Москва и её строительный регламент рассматривали два вида перепланировки – по эскизу и по проекту. Новый закон перепланировку по эскизу не рассматривает. Также было добавлено понятие «перепланировка на основании типового проекта». Согласно новому порядку, согласование может иметь уведомительный или разрешительный порядок.

Документ предусматривает список работ, в случае проведения которых используется разрешительный порядок. В данном случае проведение перепланировки разрешается только после получения разрешения Мосжилинспекции, выдающегося на основании предъявленного проекта.

В случаях, когда работы не входят в данный список, перепланировка может быть осуществлена в уведомительном порядке. Нет необходимости ведения журнала работ и освидетельствования скрытых работ. При уведомительном характере изменения вносятся тогда, когда это необходимо, например, при продаже жилого помещения.

Согласование и последствия переустройства и перепланировки

Правила, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, говорят, что любые работы по перепланировке и переустройству жилого помещения должны согласовываться с местной организацией. Для этого в ответственные органы предоставляется перечисленный выше пакет документов с составленным заявлением.

Многие изменения не нуждаются в согласовании. Например, демонтаж встроенной мебели или создание проёма в ненесущей стене требует лишь согласия всех жильцов квартиры.

Административный кодекс говорит о том, что самовольная перепланировка или переоборудование влекут за собой определённые административные последствия и санкции.

Ответственность того, кто делает данные работы, наступает в результате:

  • порчи квартиры;
  • несогласованной перепланировки жилого помещения;
  • использования помещения не по назначению.

Собственник такого помещения обязан вернуть жилью первоначальный вид. Судебная практика показывает, что в ином случае имущество будет реализовано на торгах.

К последствиям самовольной перепланировки относят:

  • перевод жилого помещения в статус нежилого;
  • затруднительная продажа и покупка подобного жилья;
  • длительные судебные разбирательства и множество необратимых последствий.

Случаи запретов

Согласно действующему в данной сфере законодательству, проведение перепланировки или же переустройства запрещается в нижеописанных ситуациях:

  • запланированные изменения отрицательно повлияют на комфорт жильцов;
  • затруднится доступ к имеющимся коммуникациям;
  • существует серьёзный риск перевода квартиры в разряд нежилых по результатам изменений;
  • увеличится число подсобных помещений при уменьшении жилых;
  • помещение находится в собственности оборонного ведомства;
  • нарушится качество несущих конструкций, возрастёт нагрузка на них;
  • площадь помещения после изменений не превысит 10 квадратных метров;
  • изменения окажут ощутимое влияние на использование коммуникаций.

В любом случае, запрет накладывается в случае угрозы безопасности жильцов квартиры. Тщательнее всего проверяются ситуации, когда предстоящие изменения коснутся несущих конструкций и перекрытий с увеличением нагрузки на них.

Последствия самовольных вмешательств вне закона

В 2021 году самовольное изменение плана квартиры приведёт к неприятным последствиям, а именно к штрафу в размере от 1500-2000 до 300 000 рублей и постепенному разрушению здания.

Собственник самовольно изменённого помещения обязан привести его в первоначальный вид в порядке, которое устанавливает действующее законодательство. В противном случае, согласовывающий орган подаст иск в суд, по результатам которого может быть принято решение о продаже помещения с выплатой вырученных средств собственнику за вычетом расходов на исполнение решения и о возмещении ущерба жильцам в случае его возникновения.

Перепланировка или переустройство при правильном проведении способны качественно улучшить условия проживания в жилом помещении. Однако нельзя забывать, что проводить подобные работы необходимо в полном согласовании с ответственными за это органами и с соблюдением всех установленных законом правил и норм.

Перепланировка и переустройство: в чем разница

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

37 просмотров

Внесение изменений в квартире почти всегда требует согласования, будь то перепланировка или переустройство. В чем разница между этими понятиями и есть ли какие-то особенности, связанные с согласованием/узакониванием ремонта в квартире – читайте в этой статье.

В чем разница?

Принято считать, что переустройство – это та же перепланировка, только более «легкая», не требующая согласования. Условно, учитывая отсутствие четкого определения действий, так и есть, однако с точки зрения законодательства отличия между перепланировкой и переустройством все же есть.

Перепланировка почти всегда включает в себя элементы переустройство. А так как с точки зрения собственника жилья, вынужденного согласовывать капитальный ремонт, разницы нет никакой, то и особого внимания уделять этому моменту не стоит.

Особенности перепланировки

Согласно п.2, ст.25 ЖК РФ, под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения. Например:

  • Перенос перегородок.
  • Демонтаж перегородок.
  • Возведение перегородок.
  • Формирование новых дверных проемов или перенос старых.
  • Объединение комнат и так далее.

Особенности переустройства

Пункт 1 ст.25 ЖК РФ вкратце описывает особенности переустройства. К таким видам работ относят:

  • Перенос, замена или изменение инженерных внутридомовых сетей.
  • Демонтаж, замена или перенос различного оборудования и так далее.

Пример: Переустройством будет как замена батареи, так и перенос ванной из одной части санузла в другой. Причем для замены батареи разрешение не требуется, а для переноса ванной – требуется.

Если обобщить, то перепланировка всегда требует отдельного узаконивания/согласования, а переустройство – не всегда, хотя и достаточно часто.

Как согласовать или узаконить переустройство или перепланировку

Согласование перепланировки/переустройства – это предварительное оформление разрешения на проведение работ. Узаконивание же проводится уже после завершения самовольных работ, начатых без разрешения контролирующих органов. Общий порядок действий при согласовании и узаконивании остается практически неизменным, однако на практике, согласовать перепланировку намного проще, чем узаконить.

Порядок действий

Для того, чтобы согласовать/узаконить перепланировку, нужно:

  1. Подготовить эскиз или проект перепланировки. Эскиз выполняется лично собственником квартиры. Он используется в том случае, если вносились не слишком значительные или масштабные изменения. Проект выполняется специализированной компанией, имеющей все необходимые разрешительные документы и лицензии. Чаще всего используется именно проект.
  2. Собрать документы (детальнее см.ниже).
  3. Обратиться в любое отделение МФЦ (Мои документы) и передать менеджеру документы.
  4. Написать заявление на узаконивание или согласование перепланировки.
  5. Получить решение.
  6. Если решение положительное, то можно делать ремонт. Следует учитывать, что на проведение работ выделяется определенное время. Если не успеть все сделать в срок, перепланировка/переустройство будут признаны незаконными.
  7. Пройти проверку комиссии и получить акт приемки выполненных работ.
  8. Внести изменения в техпаспорт.

В случае с узакониванием, если оно было разрешено, сразу после получения одобрения в МФЦ можно вносить изменения в техпаспорт.

Документы

Список документов, необходимых для узаконивания или согласования перепланировки:

  • Паспорт заявителя.
  • Согласия других собственников жилья на проведение перепланировки. Актуально только в том случае, если у жилья более одного собственника.
  • Согласия соседей на проведение переустройства/перепланировки. Актуально только в том случае, если задуманный ремонт затрагивает интересы соседей.
  • Технический паспорт на жилье.
  • Проект или эскиз перепланировки.
  • Выписка из ЕГРН и другие правоустанавливающие документы.
  • Доверенность на представителя заявителя и  паспорт доверенного лица. Актуально только в том случае, если заявитель будет взаимодействовать с МФЦ (Мои документы) через доверенное лицо.

Заявление на узаконивание/согласование переустройства или перепланировки

Согласование перепланировки (или ее узаконивание) возможно только при условии заполнения заявления. Его форма и содержание могут меняться в зависимости от региона нахождения недвижимости или подачи заявления. Представленный ниже образец такого документа может использоваться только для ознакомления. Следует учитывать тот факт, что заполнять документ лучше прямо на месте (в МФЦ), в момент обращения на основании тех примеров и бланков, которые предоставит сотрудник МФЦ.

Содержание

В стандартном варианте, заявление такого типа должно содержать следующую информацию:

  • Информация о собственнике квартиры-заявителе: ФИО, адрес регистрации, данные паспорта и так далее.
  • Подробная информация о жилье: адрес, количество комнат, площадь, этажность и так далее.
  • Просьба согласовать запланированные изменения.
  • Дата и подпись.
Образец

Скачать образец заявления для согласования перепланировки/переустройства

Расходы

Затраты на согласование/узаконивание перепланировки:

  • Заказ проекта перепланировки: от 10000 рублей. Чаще всего встречается сумма в 30-40 тысяч рублей, но тут многое зависит от масштабов ремонта, региона расположения недвижимости и многих других факторов.
  • Новая выписка из ЕГРН: от 300 рублей.
  • Нотариальное заверение согласий соседей и совладельцев: от 2021 рублей каждое.
  • Доверенность на представителя: от 2021 рублей.
  • Внесение изменений в техпаспорт: около 2021 рублей.

Сроки

Вся процедура узаконивания или согласования перепланировки может занять около 2-3 месяцев. Из этого времени:

  • От 1 недели до 1 месяца уйдет на создание проекта. Конкретный срок тесно связан как с объемом работы, так и с эффективностью выбранной компании. Так, например, если нужен небольшой проект и выбрана крупная компания, давно существующая на рынке (как следствие, имеющая определенный опыт), готовый документ будет выдан клиенту примерно через 1 неделю. С другой стороны, если выбрать неопытную, молодую компанию и заказать у них масштабный проект, включающий в себя огромное количество изменений, его будут готовить порядка 1 месяца или даже больше.
  • Около 3 дней нужно ждать новую выписку из ЕГРН.
  • Ожидание решения от МФЦ: до 45 дней.
  • Внесение изменений в техпаспорт: около 5-7 дней.

Обращение в суд

Если по какой-то причине в МФЦ отказали в согласовании или узаконивании (чаще всего отказы следуют именно при попытке узаконить уже выполненную перепланировку), можно попробовать решить проблему через суд. Следует учитывать тот факт, что даже суд далеко не всегда становится на сторону истца, особенно когда в рамках перепланировки были внесены изменения, которые невозможно согласовать в принципе.

Порядок действий

  1. Обратиться в МФЦ и попробовать добиться разрешения.
  2. Получить письменный отказ в МФЦ с указанием причины. Его могут не давать сразу, но нужно требовать. Без него в суд лучше не обращаться.
  3. Составить исковое заявление и отправить его в суд.
  4. Оплатить назначенную госпошлину.
  5. Присутствовать на заседании.
  6. Получить решение.
  7. На основании решения повторно обратиться в МФЦ (Мои документы) и оформить разрешение на проведение работ.

Если в суде откажут в удовлетворении иска, можно пробовать обращаться в вышестоящие инстанции.

Документы

Помимо всех перечисленных ранее документов, требуемых для подачи заявления в МФЦ, при обращении в суд дополнительно потребуется непосредственно сам иск, отказ, полученный в МФЦ, а также чек/квитанция об оплате пошлины.

Расходы

К перечисленным ранее расходам на узаконивание или согласование переустройства/перепланировки нужно добавить еще 300 рублей. Это сумма госпошлины.

Сроки

Рассмотрение заявки в суде автоматически существенно увеличивает срок согласования. На изучение материалов дела уходит около 2-х месяцев, с момента подачи заявления. И еще 1 месяц нужно ждать после принятия решения до того момента, как оно вступит в силу.

Проблемы при наличии незаконной перепланировки или переустройства

Если по какой-то причине собственник квартиры решил не согласовывать/узаконивать перепланировку, у него могут возникнуть серьезные проблемы. Для начала, как только о перепланировке/переустройстве станет известно, собственнику выпишут штраф в размере от 2021 до 2021 рублей и предписание привести квартиру в соответствие с техпаспортом.

Если проигнорировать это предписание, через некоторое время на собственника подадут в суд, арестуют его квартиру и продадут ее с торгов по цене, существенно ниже рыночной. Следует учитывать, что до фактического момента продажи жилья еще можно исправить ситуацию и сделать «обратный ремонт» или же узаконить внесенные изменения.

Согласовать или узаконить перепланировку/переустройство достаточно сложно без грамотной помощи юриста. Опытные специалисты на бесплатной консультации расскажут об важных особенностях данной процедуры. Они также могут выступать в качестве представителей клиента при обращении в Мои документы (МФЦ) или суд.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. № Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2021 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в часта, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Горкомархитектуры от 23 ноября 2021 г. № 312 (далее — Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики — предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. № Д23и-1578.

Директор
Департамента градостроительной
деятельности и архитектуры
А.В. Гришин

Минстрой России считает, что работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Отмечено, что переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности объекта, его предназначения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разъяснена процедура такого согласования.

Также указано, что виды работ по возведению, реконструкции, капремонту объектов капстроительства, которые оказывают влияние на безопасность, должны выполняться только ИП или юрлицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ.

Реконструкция объекта, в т. ч. нежилого помещения, возможна на основании норм ГрК РФ. Так, застройщик обязан получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: