Процесс перепланировки жилого помещения

Перепланировка помещения по градостроительному кодексу

Перепланировка – сложный технический процесс, который имеет под собой определенную нормативную базу.

Одним из законодательных актов, регулирующим изменения в конфигурации помещений, является Градостроительный кодекс РФ.

Он был принят в 2020 году и содержит основные положения не только застройки территорий, но и производства капитального ремонта в отдельных зданиях.

Понятие

Перепланировка – это, как указывает градостроительный кодекс, такое преобразование конфигурации помещения, которое приводит к изменению его внутренней площади или изменяет расположение инженерных коммуникационных каналов.

В итоге этих работ план помещения получает отличия от технической документации, имеющейся в БТИ.

Производство перепланировки нежилых и жилых помещений требует обязательного согласования с компетентными органами муниципалитета. В противном случае, работы считаются незаконными и влекут за собой административную ответственность.

В чем отличие от реконструкции

  • Определение перепланировки пересекается с переустройством и реконструкцией. В процессе ремонтных работ они часто и производятся одновременно, но каждое из них имеет свои отличия.
  • Так, переустройство связано с изменением конфигурации инженерных сетей, установкой и переносом оборудования.
  • Реконструкция же, в отличие от собственно перепланировки, это изменение параметров всего помещения или его отдельных частей (высоты, общей площади, количества этажей), а также качества его инженерно-технического оснащения. К реконструкции относятся и работы, связанные с изменением внешнего вида (фасада) здания.

Понятие реконструкции раскрывает Градостроительный кодекс, статья 1, пункт 14.

Видео: «Согласование перепланировки: что и как нужно делать»

Требования к нежилому помещению

Чаще всего, перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу проводится с целью его подготовки под определенный вид коммерческой деятельности.

Это может быть связано с развитием собственного бизнеса или сдачей помещения в аренду.

При производстве перепланировки нежилого помещения значение имеет, в каком здании оно расположено – в жилом, нежилом, отдельно стоящем. От этого зависит, в какой орган следует обращаться с заявлением на перепланировку и содержание представляемого пакета документов.

Разные регионы РФ содержат свой регламент порядка осуществления перепланировки в нежилых помещениях.

Например, регламентом Москвы предусмотрено обязательное проведение технической экспертизы от автора проекта дома, если изменения будут затрагивать несущие стены.

Также, действующая редакция (№ 840) Постановления Правительства Москвы № 508-пп требует обязательного составления проекта на любые виды перепланировки нежилых помещений.

Что говорит Градостроительный кодекс о перепланировке

Градостроительный кодекс содержит основные положения о перепланировке и реконструкции помещений.

Здесь можно узнать о допустимых и запрещенных видах работ.

Правила

Главные правила перепланировки в соответствие с законодательными актами заключаются в следующем:

  • перепланировку можно осуществлять только в соответствии с действующими нормативными документами, как федеральными, так и региональными;
  • собственник помещения при оформлении перепланировки обязан предоставить в соответствующий орган власти полный пакет документов, предусмотренный законодательством;
  • решение о согласии на перепланировку или отказе в ее производстве может быть вынесено только на основании заявления собственника помещения;
  • принятие решения соответствующими органами происходит в срок до 45 дней;
  • после принятия решения организация, рассматривавшая заявление собственника, должна в 3-хдневный срок уведомить его о принятом решении;
  • процесс оформления перепланировки происходит в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статьи 25-29), где любое заинтересованное лицо может ознакомиться со списком необходимых документов, а также ответственностью за самовольные преобразования в помещении.

Планируемая перепланировка не должна ухудшать условия эксплуатации здания, становиться источником рисков для жизни и здоровья проживающих в нем людей, ущемлять чьи-либо интересы.

Что разрешено, а что делать нельзя

При перепланировке разрешено изменять конфигурацию помещения таким образом, чтобы улучшить его функциональность, удобство для проживания или воплотить дизайнерские идеи.

Так, например, допустимым является:

  • демонтаж подоконного блока с установкой витражных дверей без переноса радиаторов отопления;
  • устройство в квартире сауны с объемом парильни, не превышающим 24 куб. м (кабина должна быть цельной, иметь сертификат производителя, быть оснащена дополнительной системой вентиляции и паро- и гидроизоляции);
  • устройство каминов на последних этажах зданий с топками и дымоходами заводского производства;
  • устройство второго санузла в квартире с выходом из спальни;
  • устройство проемов в несущих стенах и перекрытиях при обязательной разработке проекта, соответствующего всем требованиям нормативной документации и с полным пакетом согласований.

Но любые преобразования не должны идти вразрез с законодательством, которое определяет перечень запрещенных работ. К ним относятся запреты:

  • размещать «влажные» помещения квартиры над жилыми помещениями соседей снизу или жилые комнаты под «мокрыми» помещениями соседей сверху;
  • располагать кухню полностью или частично под санузлом соседей сверху;
  • блокировать доступ в шахты с трубами канализации, отопления, водоснабжения;
  • выполнять «теплые» полы на балконах, лоджиях в принципе, а в жилых помещениях от системы централизованного отопления или подачи воды;
  • прокладывать трубки и шланги кондиционера по наружной стороне здания, штробя под них каналы на фасаде;
  • устанавливать в квартире перекрывающие краны на общие стояки отопления и водоснабжения;
  • присоединять к площади квартиры площадь мест общедомового пользования (коридоры, тамбуры);
  • устраивать кухни без окна (естественного освещения);
  • объединять комнату с кухней, если она оснащена газовой плитой (такое возможно только при помощи перегородки с дверным проемом);
  • увеличивать площадь подсобных помещений за счет жилой площади;
  • устраивать жилые комнаты без естественного освещения, площадью менее 9 кв. м, шириной менее 2,25 м.

Этот список может не учитывать конкретных вариантов перепланировки или требований региональных законодательных актов, а потому может быть гораздо шире.

Какие работы можно проводить при перепланировке в кирпично-монолитном доме? Узнайте здесь.

Так, в Москве запрещено затрагивать несущие стены и оконные блоки в домах, построенных в 2020 году и позднее, если автором их проекта является МНИИТЭП.

Когда может быть отказано

Причины правомерного отказа в согласовании перепланировки указаны в Жилищном кодексе. К ним относятся:

  • подача вместе с заявлением неполного пакета документов (недостаток важных для процесса перепланировки разрешений, заключений, согласований);
  • подача заявления и пакета документов не в тот орган, в компетенции которого находится согласование данной перепланировки;
  • несоответствие проекта требованиям нормативной документации либо содержание в нем видов работ, запрещенных законодательством.

Изменения без сноса стен

Снос несущих стен и перекрытий запрещен законом.

Выполнение в них дверных проемов возможно только при разработке проекта и наличии технического заключения, выданного автором проекта дома.

Можно демонтировать только перегородки, не выполняющие несущей роли, устраивать в них дверные проемы. В этом случае перепланировку можно оформить по упрощенной схеме (по эскизу).

Нормативные документы

Единого документа, всесторонне охватывающего вопросы перепланировки, нет.

Этот процесс регулируется несколькими законодательными актами.

Основными можно считать Градостроительный и Жилищный кодексы РФ. И если Градостроительный кодекс больше охватывает вопросы капитального строительства и реконструкции (главы 2, 3, 6, 8), то Жилищный ближе непосредственно к видам работ, связанным с перепланировкой. Полностью этим вопросам посвящена глава 4, статьи 25-29.

Есть и другие документы, регламентирующие порядок перепланировки и переустройства жилых и нежилых помещений:

  • КоАП (Кодекс об административных правонарушениях) – ст. 7.22, нарушение правил содержания и ремонта жилых помещений;
  • Гражданский кодекс – ст. 210 и ст. 290 (бремя содержания имущества и общее имущество собственников квартир многоквартирных домов);
  • СНиП – несколько позиций (2.08.01-89, 31-01-2003, 31-06-2009, 3.03.01-87, II-23-81, 2.08.01-89) рассматривают нормативы проведения строительно-ремонтных работ в жилых многоквартирных зданиях, общественных зданиях и сооружениях, а также правила манипуляций с несущими и ограждающими конструкциями;
  • СанПиН — № 2.1.2645-10, содержит требования к жилым зданиям и помещениям.

Процесс перепланировки регулируется и региональными актами.

Как уже говорилось, в Москве в этих вопросах опираются на Постановление Правительства города № 508-пп в редакции № 840.

Куда обращаться

Для оформления перепланировки в жилом помещении обращаются в Жилинспекцию. Разрешение на этот вид работ можно получить и в БТИ.

  • Документы в Жилинспекцию можно подать через службу «одного окна» (МФЦ) или в электронном виде через сайт Госуслуг (только для крупных городов).
  • Если помещение нежилое и расположено в отдельно стоящем нежилом здании, то разрешение на перепланировку можно получить в БТИ.
  • Если же нежилое помещение находится в жилом здании, то с заявлением следует обращаться в Отдел капитального строительства при администрации вашего города.

Сроки

Рассмотрение заявления на перепланировку проходит в срок до 35 календарных дней. Решение может быть вынесено и раньше. Если заявление было подано через МФЦ, то срок увеличивается до 45 дней.

Длительность рассмотрения документации и вынесения решения по ней во многом зависит от сложности проекта, площади изменений, количества разделов проекта.

Еще 3 дня дается органам для составления уведомления собственника помещения о вынесенном решении.

На саму перепланировку отводится 4 месяца.

Если в течение года собственник не приступил к ремонтным работам, то разрешение считается просроченным (на деле его можно продлить, но для этого нужно будет обратиться опять в тот орган, который первоначально его выдавал).

После окончания работ и подписания акта об их завершении (или ввода объекта в эксплуатацию) требуется оформить новый техпаспорт в БТИ. На это уходит около месяца.

Порядок оформления нежилого помещения

Для перепланировки нежилого помещения необходим проект. Его заказывают в специализированной организации с допуском СРО. Если планируется затронуть несущие стены, то потребуется и техническое заключение автора проекта дома.

Процесс оформления может выглядеть следующим образом:

  • получить техническое заключение о возможности перепланировки;
  • заказать проект;
  • согласовать проект с разными инстанциями (зависит от вида работ по перепланировке);
  • подать заявление в Жилинспекцию или Отдел капитального строительства вместе с требуемым этими органами пакетом документов.
  • получить разрешение на перепланировку;
  • подписать акт о завершении работ.
  • заказать новый техпаспорт в БТИ.

Документы

При оформлении перепланировки вместе с заявлением необходимо подать следующие документы:

  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающие документы на нежилое помещение;
  • договор аренды (если помещение находится в аренде, то требуется согласование перепланировки с его собственником);
  • разрешение муниципального образования на изменение функционального предназначения помещения, перепланировку его под конкретный вид деятельности;
  • согласование перепланировки с балансодержателем здания;
  • техническое заключение о возможности перепланировки.

Как узаконить в жилом здании

Если нежилое помещение находится в жилом здании, то процесс перепланировки в нем более сложный из-за сбора некоторых документов.

Требуется не только составить проект, но и заручиться согласием жильцов дома, что в данном здании будет функционировать какое-либо коммерческое учреждение (салон красоты, магазин, офис и др.).

Многоквартирном доме

Если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, то начинать следует с подачи проекта в Роспотребнадзор.

Необходимо и согласовать проект с профильными инстанциями (пожарная, газовая служба, СЭС, отдел архитектуры). Если в доме организовано ТСЖ, то потребуется его разрешение на перепланировку (согласовывается с председателем по итогам общего собрания).

В арендуемом помещении

При перепланировке в арендуемом помещении крайне важно согласовать все изменения с собственником и заручиться его письменным согласием на изменения по данному проекту.

В противном случае договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке, а арендатору придется не только вернуть помещению первоначальный вид, но и возместить материальный и моральный вред.

Какие работы не нуждаются в согласовании

В 2020 году некоторые моменты перепланировки, которые раньше требовали согласования, были отменены.

И на 2020 год, как и в нынешнем, 2020, уже не требуют согласования:

  • монтаж и демонтаж встроенной мебели;
  • установка кондиционеров;
  • монтаж посудомоечных машин;
  • установка душевой кабины вместо ванны.

Не требует разрешения и замена инженерного оборудования идентичным по техническому устройству и параметрам. Косметический ремонт помещения также осуществляется без оформления разрешительной документации.

Последствия за незаконную

Самовольная перепланировка наказывается административным штрафом.

  • Для физических лиц его размер составляет 2 000-3 000 рублей, для юридических — колеблется в рамках 100 000-350 000 рублей.
  • Если же в результате несанкционированной перепланировки произошло обрушение здания или его части, то собственник несет и гражданско-правовую ответственность, а в случае человеческих жертв – и уголовную.

Стоимость услуг

Основные финансовые затраты при перепланировке приходятся на выполнение проектной документации и ее согласование:

Услуга Цена (в руб.)
Проект без затрагивания несущих стен 10 000 – 80 000
Проект, затрагивающий несущие конструкции 50 000 – 100 000
Согласование проекта 5 000 – 20 000
Техническое заключение 15 000 – 30 000
Узаконивание перепланировки в суде +30 000 рублей к основным расходам

Перепланировка помещения по Градостроительному кодексу позволяет избежать многих неприятностей, связанных с несанкционированными изменениями.

Весь процесс, конечно, потребует материальных затрат и отнимет достаточно много времени, но зато впоследствии можно не волноваться, так как при необходимости легко подтвердить законность всех преобразований.

Видео: «Диалог с юристом — как узаконить перепланировку квартиры»

Процесс перепланировки жилого помещения

Многие собственники квартир во время ремонта также осуществляют перепланировку.

Перепланировка жилого помещения — изменение структуры и плана здания (снос перегородок, возделывание новых проходов, инвесторский ремонт и другое). Весь процесс подразумевает юридическое сопровождение и согласование с ответственными органами и государственными учреждениями.

При самостоятельной перепланировке и отсутствии законного согласования собственник жилья понесет наказание, предусмотренное действующим законодательством Российской Федерации. Кроме того, к нему может быть выдвинуто требование о возвращении жилья в первоначальное состояние.

Нередко несогласованный процесс приводит к разрушению всего здания и печальным последствиям, вплоть до гибели проживающих в нем граждан. Поэтому к данной процедуре нужно отнестись со всей ответственностью.

Действующее законодательство тщательно предусматривает порядок и правила осуществления перепланировки.

Что это такое

Закон предусматривает как правила осуществления перепланировки, так и порядок выполнения переустройства. При этом перепланировка и переустройство различаются между собой. Не следует путать два этих понятия.

Переустройством считается:

  • замена газовой плиты на электрическую;
  • перенос сантехники;
  • перенос газового оборудования;
  • изменение и прокладка трубопровода или электрической сети.

Выше были указаны только самые основные и распространенные случаи, описанные в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Если говорить про перепланировку, то этот процесс предполагает изменение конструкций здания, но при этом сохраняется основное назначение помещения. Она включает в себя корректировку или полную переделку начального проекта здания, при котором изменения вносятся в его внутреннем или внешнем пространстве.

При незаконном процессе выполнения перепланировки самое тяжелое наказание, которое накладывается на собственника, — изъятие владения. Поэтому следует действовать только в соответствии с законом и нормативно-правовыми актами.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Нормы Жилищного и Градостроительного кодексов

До законодательных изменений процедура перепланировки регулировалась различными нормативно-правовыми актами.

Сейчас же основной законодательный акт, регулирующий данную сферу правоотношений, это Жилищный Кодекс. Глава 4 данного законодательного акта урегулировала все правила и требования, которые необходимы для перепланировки. На сегодняшний день они считаются едиными на всей территории России.

Правила проведения процесса перепланировки подробно раскрывает Положение Госстроя Российской Федерации от 2020 года. Также в данном подзаконном акте регулируется техническая эксплуатация жилого фонда. Некоторые нормы также содержит Градостроительный кодекс РФ.

Согласно оговоренным нормам в законодательных актах, перепланировка запрещена:

  • при ухудшении жилищных условий граждан, проживающих в данном здании;
  • при нарушении прочности несущих конструкций;
  • при нарушении функционирования инженерных конструкций и оборудования.

В каких случаях нужно получать разрешение

Перепланировка требует оформления разрешительной документации.

Ниже приведен перечень работ, которые требует обязательного разрешения:

  • разрушение несущей перегородки;
  • разработка нового проема в несущей перегородке;
  • закрытие дверного проема в несущей стене;
  • установка новой перегородки, не увеличившей нагрузку на перекрытие;
  • изменение столярного элемента фасада и изменение изображения (согласие Горахитектуры);
  • переустановка сантехнического прибора за существующие пределы помещения (туалет, ванная комната, кухня);
  • переустановка нагревательного или отопительного прибора с отсутствием процесса прокладки дополнительной проводящей сети (перенос радиатора на балкон или лоджию запрещен).

Для вышеперечисленных работ необходимы разработанные эскизы.

Если говорить про проекты, то их наличие требуется при осуществлении следующих работ:

  • разработка проемов несущей стены и перегородки (объедение по вертикали и горизонтали);
  • установка внутренней лестницы;
  • установка перегородки и несущей стены с действием увеличения нагрузки;
  • переустановка пола с действием увеличения нагрузки;
  • установка, закрытие оконного, дверного проема и их формы на внешней ограждающей конструкции, при этом сохраняется сама конструкция, которая отделяет балкон или лоджию от внутреннего помещения.
  • процесс остекления балкона и лоджии;
  • процесс изменения установленной формы лестницы, крыльца и устройство пандуса;
  • устройство тамбура и витрины на существующей площади помещения;
  • устройство кондиционера, антенны, защитной сетки (технические средства) и телескопического лифта, двухрядного поручня и др.;
  • переустройство конструкций балкона и лоджии, изменение материала;
  • объединение лоджии и балкона с внутренним помещением;
  • установка лоджии, террасы на первом этаже, а также их ликвидация;
  • перенос туалета, кухни и ванной комнаты.

Образец технического паспорта квартиры:

Оформление и порядок перепланировки жилого помещения

В самом начале процесса оформления перепланировки собственнику жилья необходимо получить план жилого помещения в Бюро Технической Инвентаризации. Данный документ является составляющей частью технического паспорта квартиры.

Только после получения этого документа гражданин должен посетить проектную организацию или архитектурное бюро, в котором производится заказ проекта. Возможна покупка изготовленного проекта перепланировки.

Однако, гражданин может попытаться самостоятельно составить проект жилья, каким оно будет после внесенных изменений перепланировки. Таким образом, документ, составленный профессионалами, называется проект, а при самостоятельном составлении носит название эскиз. Важно знать о том, что эскиз принимается уполномоченными органами только в тех случаях, когда предполагается внесение незначительных изменений.

Эскиз или проект прилагается к документам, предъявляемых в организацию, которая отвечает за строительные работы. Пакет документов подлежит рассмотрению и вынесению разрешения или отказа в перепланировке. Отказ может быть обжалован в суде.

Необходимые документы

Документы, необходимые в процессе проведения перепланировки, следующие:

  • технический паспорт, полученный в Бюро Технической Инвентаризации;
  • если перепланировка предполагается не в жилом здании, то необходима пояснительная записка по архитектурно-планировочному, конструктивному, технологическому решению;
  • генеральный (масштаб 1 к 500) и сводный план, план соответствующего этажа в масштабе 1 к 10 или 1 к 50,в котором указаны перегородки для сноса или установки;
  • план этажа масштабом 1 к 100 или 1 к 50 с указанием переоборудованной внутренней инженерной коммуникации и размещения технологических предметов;
  • в случае устройства строительной площадки подразумевается предъявление строительного генерального плана;
  • различные чертежи (узлы и детали, строительные и монтажные работы);
  • предоставление заключения о состоянии помещения.

Заявление

Для получения разрешения на осуществление перепланировки нужно подать соответствующее заявление вместе с пакетом документов. Заявление должно быть оформлено по форме, утвержденной действующим законодательством. Оно может быть предъявлено как владельцем жилого помещения, так и арендатором.

Подать его можно лично, посетив ответственные органы, или через многофункциональный центр. Пакета документов, оговоренного выше, и данного заявления будет достаточно для получения соответствующего разрешения.

Порядок согласования

Согласование проекта ремонтных работ подразумевается до выполнения перепланировки. Данное действие происходит в органах государственного надзора, вед самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах запрещается.

Если же согласования не было осуществлено, то проблем собственнику жилого помещения не избежать. Жалобы могут приходить как от соседей, так и от управляющей компании, обслуживающей дом.

Согласование проекта перепланировки после совершенных работ вполне возможно. Однако, стоит понимать, что собственник в этом случае обязан оплатить штрафы и доказать законность действий в судебном порядке.

Обращение в межведомственную комиссию

Разрешение на перепланировку выдает межведомственная комиссия.

Очередность действий при обращении в межведомственную комиссию следующая:

  1. Оформление обращения в территориальном Многофункциональном центре.
  2. Подача заявления по установленной форме.
  3. Предъявление всего пакета документов.
  4. Получение разрешения от уполномоченного органа.

Ответственность за нарушения законодательства

Нарушение законодательства при перепланировке помещения предусматривает административную ответственность. Статья 7.21. КоАП предусматривает наложение штрафа на собственника в размере до 2020 рублей.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Однако, штраф может быть не единственным наказанием для нарушившего закон. Суд может вынести постановление, по которому владелец обязан вернуть жилое помещение в состояние, в котором оно было до перепланировки, и устранить все воздействия перепланировки. При нанесении ущерба соседям и их имуществу собственником возмещается ущерб.

Узаконивание самовольно проделанных работ

Исходя из норм ЖК РФ, перепланировка жилья, которая не несет угрозы здоровью и жизни других лиц, может быть признана законным на основании решения суда. Чтобы узаконить перепланировку, необходимо предъявить исковое заявление в суд, и доказать, что строительные работы были выполнены в соответствии со всеми законодательными требованиями и СНИП.

После положительного решения суда гражданин должен посетить БТИ и оформит технические документы, в которых следует указать все предусмотренные в судебном решении изменения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: