Аспекты перепланировки трехкомнатной брежневки

Перепланировка трехкомнатной брежневки в панельном доме

Перед вами пример согласованной перепланировки трехкомнатной квартиры в панельном 9-этажном доме серии II-49Д, построенном в 2020 году.

Главной задачей настоящей перепланировки стало устройство и расширение совмещенного санузла (5) на прилегающий коридор (7).

Изначальная площадь ванной комнаты (6) и туалета (5) в трехкомнатной квартире дома данной серии ничтожна мала. Размер ванной – 2 кв. м., а туалета – 0,8 кв. м.

Поэтому в процессе перепланировки трехкомнатной брежневки в панельном доме туалет и ванную комнату не только объединили, но и расширили на часть площади коридора по всей его ширине между санузлом и несущей стеной.

Поэтажный план квартиры с экспликацией помещений на начало перепланировки:

При устройстве и увеличении размеров совмещенного санузла заложили вход на кухню (4), демонтировали/построили ненесущие стены, провели гидроизоляцию пола, переставили сантехнические приборы.

Поскольку прежний вход на кухню оказался перекрыт, новый прорезали в несущей стеновой панели. Размер проема составил 940х2120 (h) мм. Вырезанием проема занималась специализированная бригада по алмазной резке.

После того, как дверной проем был готов, строители провели работы по его усилению металлоконструкциями по всему периметру. Усиление получилась в виде П-образной рамы, состоящей из перемычки и двух стоек с опиранием на стальной лист для равномерного распределения нагрузки. Все металлические элементы рамы прикрепили к стене и плитам перекрытия арматурными стержнями.

После окончания монтажа рамы на проем все пустоты между стеновой панелью и металлическими профилями заделали цементно-песчаным раствором.

Техническое заключение на перепланировку от автора проекта дома АО МНИИТЭП:

Кроме того, при проведении перепланировки трехкомнатной брежневки в панельном доме на кухне переставили мойку и электрическую плиту.

Коридор расширили за счет встроенного шкафа (2а), который демонтировали, и проходной комнаты (2) путем переноса дверного проема с простенками.

Ненесущую перегородку между комнатой (3), из которой теперь осуществляется проход на кухню, и коридором также снесли и оставили полученное пространство открытым.

Проект перепланировки квартиры от нашей компании:

Перепланировка трехкомнатной брежневки в панельном доме проводилась после того, как в жилищной инспекции было получено разрешение. 

Чтобы оформить разрешение на перепланировку, в МосгорБТИ заказали план квартиры с экспликацией помещений. Полученные в БТИ документы собственники жилья передали в нашу организацию для получения консультации и составления проекта перепланировки.

Но, прежде чем приступить к разработке проекта, у автора проекта дома, а автором этой серии домов является АО МНИИТЭП, заказали техническое заключение. Инженер АО МНИИТЭП вышел на объект, проверил состояние стеновой панели, в которой предполагалось устройство проема. 

Причем стеновые панели проверили не только в той квартире, где должна была проводиться перепланировка, но и у соседей сверху и снизу.

Обследование показало, что несущие конструкции не имеют внепроектных проемов и находятся в работоспособном состоянии. Следовательно, в квартире можно проводить задуманную перепланировку.

Разрешение на перепланировку от жилищной инспекции:

По итогам обследования квартиры МНИИТЭП выпустил техническое заключение, на основании которого мы разработали проект. Проектную документацию вместе с остальными документами по перепланировке передали в жилищную инспекцию. Все бумаги единым комплектом отправили по назначению через систему единого окна МФЦ.

Акт о завершенной перепланировке, подписанный комиссией:

В регламентный срок жилищная инспекция одобрила представленный проект перепланировки трехкомнатной брежневки в панельном доме и выдала письменное разрешение на проведение строительно-демонтажных мероприятий.

Примечание: специалисты нашей компании предупредили собственников квартиры, что все ремонтные работы в обязательном порядке нужно проводить без каких-либо отклонений от проекта.

План квартиры с экспликацией помещений после перепланировки:

Клиенты прислушались к нашей рекомендации, поэтому на приемке перепланировки после того, как ремонт завершился, никаких сложностей не возникло. Комиссия проверила выполненные работы, убедилась, что они сделаны в точном соответствии с утвержденным ранее проектом, и подписала акта о завершении переустройства и перепланировки.

Вызванный на квартиру техник МосгорБТИ провел финальные обмеры квартиры, и все произведенные в ходе перепланировки трехкомнатной брежневки в панельном доме изменения нашли свое отражение в документах технического учета.

В данном случае наши специалисты не только разрабатывали проект, но и занимались согласованием перепланировки, оформляя все бумаги от имени собственников квартиры по доверенности.

Аспекты перепланировки трехкомнатной брежневки

На сегодняшний день по всей России с советских времен осталось огромное наследство в виде различных серийных домов, в которых люди проживают по сегодняшний день.

При этом, если у людей нет возможности переселиться в какую-нибудь новостройку, они часто принимают решение проводить у себя в нынешнем доме капитальный ремонт, чтобы максимально улучшить свои жилищные условия.

Однако действующее законодательство достаточно строго относится к процедуре проведения капитального ремонта, в связи с чем лучше заранее разобраться, как осуществляется перепланировка трехкомнатной брежневки в панельном доме.

Правовое поле

С недавнего времени правительство Москвы внесло достаточно существенные изменения в действующее законодательство для того, чтобы позволить гражданам более просто законно оформлять проведение перепланировки в собственной квартире, но в то же время также серьезно ужесточило наказание, которое предусматривается за проведение ремонтных работ без предварительного согласования.

В частности, если проект перепланировки определенного объекта подходит под категорию типовых, его вовсе не обязательно согласовывать, вследствие чего, в частности, также существенно сократилось число чиновников, занимающихся обеспечением контроля и согласования различных работ, связанных с перепланировкой жилых и нежилых помещений.

Процедура согласования типового проекта осуществляется в режиме одного окна ближайшей жилищной инспекции, и в дальнейшем обращаться в какие-либо другие органы для повторного разрешения уже не нужно.

Если говорить более конкретно о том, что было обновлено в правилах перепланировки квартир, стоит отметить тот факт, что из нового положения исчезло 13 видов согласований, среди которых:

  • перемещение сантехнического оборудования, установленного в кухонной, ванной или туалетной комнатах;
  • монтаж высокомощного оборудования для потребления энергии или воды, включая теплый пол и другие подобные системы;
  • перемещение газового или какого-либо другого отопительного оборудования, если это не предусматривает необходимость прокладки новых сетей, но в то же время появился запрет, который накладывает ограничения на установку радиаторов водяного отопления на лоджии или балконы;
  • заделывание оконных или дверных проемов в несущих стенах;
  • внесение каких-либо корректировок в конструкцию пола;
  • внесение изменений в конструкцию новых дверей, если это не предусматривает увеличение габаритов всего помещения в целом;
  • внесение корректировок в рисунок фасада здания;
  • установка или демонтаж перегородок и стен, которые не являются несущими, а также обустройство арок или каких-либо других проемов;
  • остекление проемов, которые расположены на прилежащих помещениях лоджий и балконов;
  • установка антенного оборудования или специализированных защитных сеток.

Для того, чтобы проведенная перепланировка в конечном итоге вступила в законную силу, нужно будет подать соответствующее заявление в жилую инспекцию, после чего специалист данной организации должен будет отправиться на объект и подтвердить соответствие проведенных работ действующему законодательству, а также внести их в технический паспорт.

Эскиз типичной планировки 3-х комнатной «брежневки»

Особенности домов

В преимущественном большинстве случаев стены в таких квартирах изготавливались из специализированных железобетонных панелей или же силикатного кирпича, что в конечном итоге сильно отразилось на звуко- и теплоизоляции стен, причем не в лучшую сторону.

Если в регионе отсутствовали какие-либо домостроительные комбинаты или их мощности не хватало для производства необходимых материалов, возведение таких зданий осуществлялось в основном исключительно из кирпича.

Ключевой особенностью брежневки является то, что в ней присутствует огромнейшее количество несущих стен, в связи с чем процедура проведения перепланировки предусматривает необходимость особо осторожного подхода. Помимо этого, практически всегда в квартирах такого типа присутствуют слишком маленькие кухонные помещения, а сами здания изначально были пятиэтажными без обустройства лифтом.

Брежневки, которые строились на протяжении 80-х годов ,отличаются большей площадью, и если первоначально трехкомнатная квартира такого типа имела площадь не более 56 м2, то в дальнейшем ее уже увеличили до 74 м2. Потолки также стали иметь высоту до 2.7 метров.

Перепланировка трехкомнатной брежневки в панельном или кирпичном доме

Перепланировка трехкомнатной брежневки в кирпичном доме может осуществляться в соответствии с проектом или предварительно составленным эскизом, при этом наиболее простым и быстрым является именно второй вариант, так как он не предусматривает необходимости обращения в специализированные компании, занимающиеся платной разработкой проектной документации. Вполне достаточно собственнику взять собственный технический паспорт на жилье и самостоятельно внести в него все соответствующие корректировки.

Проведение перепланировки по эскизу предусматривается в следующих ситуациях:

  • установка дополнительных несущих конструкций;
  • перемещение газовой плиты;
  • установка дополнительной межкомнатной перегородки, если это не предусматривает создание дополнительной нагрузки на перекрытия;
  • перемещение различного сантехнического оборудования в пределах ванной комнаты.

Какие-либо более серьезные и существенные изменения уже предусматривают необходимость обязательной разработки проекта.

Если речь идет о необходимости проведения капитального ремонта в трехкомнатной квартире, то в таком случае перепланировка может осуществляться одним из следующих вариантов:

  • объединение кухонной и жилой комнаты (в данном случае, к примеру, установка стиральной машины на кухне позволит существенно сэкономить свободное пространство в ванной);
  • брежневки имеют достаточно небольшую площадь помещений ванной и туалетной комнаты, в связи с чем, чтобы сделать санузел более просторным, можно демонтировать стену между этими двумя комнатами, то есть объединить их между собой;
  • в некоторых ситуациях собственники таких помещений проводят расширение санузла, используя доступную площадь коридора.

В некоторых ситуациях собственники таких квартир и вовсе собираются превращать имеющуюся трехкомнатную квартиру в четырехкомнатную, но проведение таких процедур должно осуществляться квалифицированным специалистом, который должен будет разработать грамотный проект в полном соответствии с особенностями действующего законодательства.

Примеры перепланировки 3-х комнатной «брежневки»:

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

Вариант 5

Вариант 6

Вариант 7

Что в квартире можно менять самостоятельно

Стоит отметить тот факт, что далеко не для всех строительных работ нужно в обязательном порядке получать предварительное разрешение от государственных органов, и в некоторых ситуациях предусматривается возможность самостоятельного проведения ремонта без необходимости уведомления об этом каких-либо государственных органов.

В частности, разрешается таким образом проводить следующие виды работ:

  • демонтаж подоконной части для последующего обустройства дверного проема (если балкон объединяется с жилым помещением);
  • если квартира расположена на последнем этаже здания, предусматривается возможность обустройства в ней камина, но для этого нужно будет предварительно заказать на специализированном заводе топку и дымоход;
  • если в квартире присутствует только один санузел, то в таком случае в него можно сделать дополнительный выход через одну из спальных комнат;
  • в некоторых ситуациях люди предпочитают проводить обустройство сауны, сделанной в форме цельной кабинки, но без разрешения данную процедуру можно проводить только в том случае, если окончательный объем парилки будет находиться в пределах 24 м3, а сама она будет оборудована всей необходимой паро- и гидроизоляцией.

Помимо всего прочего, собственник трехкомнатной квартиры имеет полное право на то, чтобы демонтировать встроенную мебель или менять инженерное оборудование на новое, имеющее аналогичные технические характеристики, и при этом не обращаться в государственные органы для получения предварительного согласования на проведение ремонтных работ.

Когда нужны разрешения

Заказывать разработку проекта в специализированных организациях нужно будет только в том случае, если собственник помещения собирается проводить следующий перечень ремонтных работ:

  • увеличить общую площадь ванной комнаты за счет использования коридора;
  • установить дополнительное сантехническое оборудование;
  • расширить общую площадь кухни;
  • демонтировать перегородку.

При этом стоит отметить тот факт, что на сегодняшний день можно найти огромнейшее количество типовых проектов, в соответствии с которыми проводятся наиболее популярные варианты перепланировки, и в частности, такие документы можно найти на официальном сайте жилищной инспекции.

Стоимость узаконивания перепланировки квартиры зависит от того, будете ли вы самостоятельно заниматься сбором и подготовкой документов или поручите это специализированной компании.

Здесь вы можете увидеть образец жалобы на незаконную перепланировку квартиры.

О сроках и ценах согласования перепланировки квартиры читайте в нашей статье.

Особенности планировки 3 комнатных квартир в брежневке

Понравилась статья? Следите за новыми идеями из мира строительства, дизайна, полезных советов в нашем канале. Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзене. Подписаться.

Планировка 3-х комнатной квартиры брежневки предполагает небольшое пространство, подходящее для нескольких вариантов расположения комнат. Но немногие знают, что дизайнеры способны придумать намного больше способов, как распланировать такое помещение. Принципами их творений может пользоваться любой владелец брежневки.

Квартиры- «брежневки» – так называемое жилье старого фонда, которое широко распространено в нашей стране.

Особенности оформления трехкомнатных квартир в брежневке

Главная особенность такого помещения состоит в небольшом метраже, наличии сравнительно высоких потолков, около двух с половиной метров. Но большинство планировок отличаются одна от другой, разработчики, архитекторы пробовали несколько раз улучшить и оптимизировать предоставленное пространство. Потому получилось, что использовались разные материалы, внедрялись различные конструкции, но у них всегда много общего.

В каждом городе сохранились десятки домов той эпохи.

Большая часть жителей постсоветского пространства понимает под брежневкой панельный дом, где на каждой платформе по 4 небольшие квартиры с высокими потолками. Это был наиболее доступный и распространенный вариант на то время.

Подобные квартиры пользуются спросом до сих пор.

Сейчас многие идеи не кажутся столь актуальными, но планировка 3-комнатной брежневки используется и в наше время, а дизайнерам интерьера остается подстраиваться под исходные параметры и условия.

Если предстоит покупка или продажа жилья на вторичном рынке, необходимо знать, чем выделяются типовые дома прошлого столетия.

Плюсы и минусы трехкомнатной квартиры в брежневке

Плюсы этого типа зданий и жилых помещений:

  1. Многих порадовала гидроизоляция в санузле.
  2. Широкие подоконники
  3. Кирпичные варианты зданий, они теплые и надежные.
  4. В некоторых модификациях под названием «башни» кухни спроектированы в больших размерах. Их метраж составляет около 10 кв. м.
  5. Наличие хороших и комфортабельных лоджий.
  6. Два лифта разного назначения.
  7. Много преимуществ перед «сталинками» (лестничные пролеты шире, наличие «холодильника» под подоконником, удобное расположение комнат, особенно тех, что имеют две и больше).

«Брежневки» пришли на смену тесным «хрущевкам», которые не всегда имели удачную планировку.

Поскольку такой вариант постройки помещений уже изжил себя, можно найти и много небольших недостатков в такой идее.

Новые дома создавались, в основном, из железобетонных плит, что позволяло ускорить процесс их возведения, улучшить звукоизоляцию. Несмотря на плюсы данного решения, в результате квартиры стали более холодными. 

Это касается, в первую очередь:

  1. Панельных модификаций домов, часто не предусматривающих проблемы местности. В результате внутри помещения было холодно, а летом очень жарко, из-за быстро нагрева поверхности.
  2. Расположение кухни со смежной стеной с санузлом или туалетом. Уровень шумоизоляции низкий, а наличие окошка вверху усиливает эффект присутствия человека в маленькой комнатке.
  3. Мусоропроводы требуют особой подготовки перед их эксплуатацией или регулярной чистки специально обученным персоналом. Несведущие жители неправильно используют отвод мусора, он забивается и становится привлекательной средой для разведения живности типа крыс и тараканов.

Высота кирпичных «брежневок», как правило, достигала 16 этажей. Такие здания возводились в виде одно- или двухподъездных строений.

Если жильцы подъезда могут скооперироваться и решить ряд задач, то большинство минусов можно было бы нивелировать или избавиться от них. Но это редкость, так как в таких зданиях проживают люди с низким и средним достатком, отличающиеся особенным менталитетом.

Такое жилье предназначалось для больших семей.

Планировка трехкомнатной квартиры в брежневке

Существует много разновидностей модификации такого вида жилья. Поэтому, если речь идет о перепланировке 3-комнатной брежневки, то следует разобраться в ограничениях и исходных данных каждого конкретного случая. Ведь размеры могут составлять от 48 до 56 квадратных метров, между ними в дизайне есть разница.

По площади двухкомнатная «брежневка» примерно равна трехкомнатной «хрущевке», однако метраж кухонь и прихожих остался прежним.

И при этом вариантов переделать помещение существует много. Современные дизайнеры интерьера готовы предложить десятки способов улучшить качество жизни в таком здании, визуально и физически расширить пространство и оптимизировать его. Без помощи профессионала неподготовленным лицам это сделать очень сложно.

Зачастую окна располагаются на параллельных стенах здания, то есть они выходят с одной стороны во двор, а с другой – на оживленную улицу.

Перепланировка трехкомнатной квартиры в брежневке: что разрешено?

Иногда косметического ремонта помещения мало, для реальных изменений и повышения общего уровня нужна перепланировка трехкомнатной брежневки в кирпичном доме или же панельном. Это означает капитальное вмешательство и полное переустройство. Если владельцы готовы к этому морально, физически и финансово, то останется только решить документационные вопросы в случае существенных изменений.

Конечно, «брежневки» уступают квартирам с новой улучшенной планировкой, но все же они – лучший вариант, чем «хрущевки».

Когда перепланировка запрещена

Также при осуществлении тотального обновления жилья важно помнить про стандартные правила:

  • Запрещено вмешиваться в структуру несущих стен, сносить или делать в них проемы. Это может грозить обрушением здания;
  • Санузел или туалет, ванная по отдельности должны оставаться в месте, отведенном архитектором, чтобы не подвергать риску затопления. Ведь инженерные системы предусмотрены в одном месте и подключены к общим трубам, изменения в таких домах обычно плачевно заканчиваются;
  • Чердак не должен находиться в пользовании или становиться жильем, его частью;
  • Не разрешено сужать площадь квартиры до 8 квадратных метров;
  • Запрещено вмешиваться в структуру плит, разделяющих этажи – менять, устранять, делать сквозные широкие отверстия;
  • Трубы для воды и газа обязательно должны оставаться на предназначенных для них местах;
  • Стационарные батареи должны быть подсоединены к общей системе со всех сторон, чтобы не отрезать тепло соседям сверху. Ведь отопление подается всегда снизу-вверх, проходит через каждый этаж, прежде чем достигнет верхнего уровня. Если посередине или внизу перекрыть трубу, ведущую тепло вверх, зимой соседи вряд ли будут довольны нововведением.

Планировка и размеры комнат зависят от серии дома. Высота потолков по сравнению с «хрущевками» увеличилась с 2,5 м до 2,7 м.

Перепланировку 3-х комнатной квартиры в брежневке в большинстве случаев надо закреплять на бумаге и согласовывать с соответствующими органами. Но косметический ремонт, незначительная смена размещения газовой плиты или установка кондиционера – не требуют таких хлопот.

Улучшить «брежневку» мечтает, пожалуй, каждый владелец.

Лучшие варианты интерьера для трехкомнатной квартиры в брежневке

Наличие трех комнат предполагает наибольшую податливость к изменениям. Вариативность позволяет превращать многие задумки в жизнь.

Любую работу по перепланировке и ремонту квартиры необходимо доверять профессионалам.

Частые варианты и приемы, используемые дизайнерами интерьера:

  1. Расширение пространства ванны и туалета за счет установки угловой ванны вместо полномерной или душевой. Также распространенным решением здесь может стать удаление перегородки между ванной и туалетом, что позволит оптимизировать пространство и сделать не только визуально, но и на деле больше.
  2. Если есть одна большая комната, то ее часто зонируют, создавая дополнительное пространство. Перегородка может быть условной или из конкретного материала.
  3. Если есть две маленькие комнаты, и их разделяет ненесущая стена, то их часто объединяют, освобождая дополнительное место. Иногда это оформляется в виде большой арки, в других случаях полностью убирается след стенки.
  4. Использование встроенного шкафа на кухне как «плюс один метр», ведь обычно это помещение было довольно маленьким.
  5. Если снести стену между балконом и кухней, площадь тогда увеличится в 1,5 раза. А в таких строениях обычно планировка предполагает именно такое положение данных помещений. Важно не только избавиться от перегородки, но и укрепить свод, чтобы предотвратить обвал.

Обратите внимание! Не стоит забывать о том, что перепланировать дом – одно, его еще нужно грамотно оформить и расставить мебель соответственно. Если сначала расширить пространство, затем неумело осуществить обстановку, результат не будет соответствовать ожиданиям, усилия окажутся напрасными, по большей части.

Для специалистов не составит труда изучить план квартиры, провести детальный анализ, подобрать подходящие варианты ремонта, согласовать все работы по перепланировке с вышестоящими органами.

Цвет и декорирование для трехкомнатной квартиры в брежневке

Декор в обновленном помещении очень важен, не меньше перепланировки и расширения пространства. Нужно, чтобы каждая деталь соответствовала целевому назначению ремонта, и расцветка не мешала этому, а гармонировала с общим внешним видом помещения.

Возраст здания, изношенность инженерных систем, расположение стен и окон также влияет на возможность переделки «брежневки».

Основа должна быть оформлена в пастельных цветах, можно сделать яркий акцент или выделить часть комнаты. Если темные оттенки преобладают, то пространство визуально сужается. А еще расширяет комнату наличие блестящих поверхностей: зеркальных, металлических, стеклянных.

Как правило, все стены квартиры являются несущими, поэтому возможность перепланировки в большинстве случаев сильно ограничена, но это не значит, что она невозможна.

Элементы декора не должны быть слишком объемными и громоздкими, только компактными, ведь не хочется заполонить ими все свободное место. Также размещать их надо там, где они не будут мешать при передвижении по квартире. Плюс обязательна единая стилистика, декор должен дополнять, а не задавать общий стиль.

Зонировать помещение можно при помощи цвета, стилистических акцентов, правильного подбора мебели и штор и другими приемами.

Мебель для трехкомнатной квартиры в брежневке

При перепланировке трехкомнатной брежневки также не стоит упускать момент грамотной расстановки мебели. Ее необходимо правильно выбрать, скомпоновать, чтобы фактуры, материалы и цвета сочетались в единую картинку. Если таковая не получается, цель достигнутой считаться не может.

Оформляя комнаты в «брежневке», отдавайте предпочтение светлым оттенкам и негромоздкой мебели.

Обычно стиль минимализм не предполагает особенно мягкого дивана и кресел, но остальные приемлют комфортабельность в виде плавных линий и акцент на уюте. Шкафы также важно подбирать с сочетающиеся структурой и расцветкой. Важно, чтобы они были компактными, практичными и функциональными, занимали меньше места и не причиняли неудобств.

Зонируйте помещения различными способами, и тогда вы сможете создать стильную и идеально подходящую для жизни квартиру.

Итак, брежневки – разновидность квартир, модификации которых бывают разные, отчего немного меняется планировка и некоторые параметры. Но обычно у них небольшой метраж и высокие потолки, не ниже, чем два с половиной метра, что также можно использовать при создании нового ремонта за счет правильно подобранной мебели. Не стоит пренебрегать и выбором цветовой гаммы, палитра влияет на восприятие дизайна, общее настроение тех, кто пребывает в жилище.

Из любой трехкомнатной квартиры можно создать настоящее произведение искусства.

ВИДЕО: Дизайн и перепланировка 3-комнатной квартиры.

50 вариантов дизайна трехкомнатной квартиры брежневки:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: