Как правильно и быстро сделать перепланировку в квартире по закону

Перепланировка квартиры в 2021 году: закон, изменения, документы, правила

Вопрос о перепланировке квартиры часто встает в семьях, проживающих в помещениях с небольшими площадями. Но как осуществить перепланировку, чтобы при этом не нарушить закон? О том, как происходит перепланировка квартиры в 2021 году – подробно расскажем в этой публикации.

Помните, что каждая ситуация – индивидуальна. Не ищите «свою» проблему и простое решение, а лучше задайте вопрос нашим юристам

Нужна консультация адвоката или юридическая услуга? Звоните!

Главная ошибка: многие владельцы жилья часто самовольно проводят перепланировку квартиры, действ по принципу «Продавать пока не хочу, поэтому ничего не согласую». Увы, ситуации бывают всякие и если вдруг вам срочно придется продавать квартиру – сделать это с незарегистрированными изменениями вы не сможете!

Закон о перепланировке квартиры в 2021 году

Вопреки ожидавшимся глобальным изменениям, в 2021 году особых изменений в порядке перепланировки квартиры не произошло.

Основной закон, регулирующий перепланировку в этом году – это жилищный кодекс РФ, глава 4, где подробно прописываются все необходимые ограничения и мероприятия.

По-прежнему законодательно закреплено то же самое определено перепланировки:

Перепланировка – это строительные работы, главной целью которых является улучшение жилищных условий, например: перенос систем коммуникаций в другое место, увеличение жилищной площади за счет присоединения другой, перенос дверных проемов и так далее.

ВАЖНО: Не стоит путать перепланировку с переустройством. Переустройство подразумевает изменение конфигурации инженерных и прочих сетей без изменения плана помещения.

Помните, что:

  • Без согласования с государственными органами можно осуществлять лишь ограниченный перечень изменений в квартире, на остальные же потребуется получение разрешения.
  • Перед началом строительных работ при перепланировке необходимо посетить жилищную инспекцию.

Таким образом, последняя редакция закона о перепланировке в 2021 году не имеет особых отличий от предыдущих редакций, но добавлены некоторые особенности.

Главные изменения коснулись перечня необходимых документов. Если квартира зарегистрирована в ЕГРП, то теперь не нужно доказывать свои права на пользование этим помещением. Но помните, что проблемы возникнут, если данные в реестре разойдутся с реальными данными жилого помещения!

Перепланировка квартиры: порядок и документы в 2021 году

Предварительно потребуется составить проектную документацию, в которой будут отражены будущие изменения в квартире. Лучше заказать проект специалисту, ведь самостоятельно сделать его правильно без знаний и опыта не удастся.

После того, как заявление на получение разрешения будет подано, результат придется ждать 35 дней. Если разрешение будет получено, то можно приступать к самой перепланировке, а по ее окончанию придется пригласить специальную комиссию, которая удостоверится в соответствии проделанных работ предоставленному ранее проекту. В свою очередь все изменения в квартире будут отражаться в ее техническом паспорте.

Для получения разрешения потребуется подать такие документы:

  1. заявление владельца квартиры и согласие другие собственников;
  2. справка о составе семьи;
  3. план помещений;
  4. прочие документы, перечень которых является индивидуальным в каждом конкретном случае.

После того, как комиссия подпишет акт, собственник квартиры обращается в БТИ для получения нового паспорта на квартиру.

Срок рассмотрения документов с заявлением на перепланировку: 1 календарный месяц.

В случае получения отказа от жилищной службы на проведение перепланировки он выдается в письменной форме с указанием причин. Если у государственных органов просто возникли претензии к предоставленному ним проекту, то заявитель может устранить недочеты и подать проект на проверку снова.

ВАЖНО: Отказ в проведении перепланировки в 2021 году можно обжаловать в суде, подав соответствующий иск. Если вам необходима оперативная помощь юриста и четкий прогноз возможных перспектив – задайте нам вопрос прямо сейчас!

Нужна консультация адвоката или юридическая услуга? Звоните!

Что запрещает закон в перепланировке квартиры в 2021 году

Любые капитальные ремонтные работы, которые могут стать причиной разрушения конструкции или нарушения ее надежности, являются запрещенными к проведению. Перепланировка не должна создавать препятствий для окружающих, не вредить соседям и своим членам семьи.

На такие виды работ необходимо получить разрешение:

  • на расширение помещения санузла за счет площади коридора;
  • на застекление балкона и лоджии;
  • на соединение жилой комнаты и кухни с помощью арки без дверей.

Запрещается:

  1. Трогать несущие стены, сносить их или устанавливать в них двери или окна.
  2. Дополнительно нагружать пол.
  3. Организовывать систему теплого пола за счет общей отопительной системы.
  4. Увеличивать площадь балкона, используя смежную комнату.
  5. Переносить коммуникации.
  6. Осуществлять перепланировку в аварийном доме или в панельном доме, который был построен до 2021 года.

Особенности перепланировки нежилых помещений

Хоть получить разрешение на перепланировку недвижимости нежилого фонда проще, но все же стоит помнить несколько важных моментов.

Потребуется посетить отдел архитектуры и градостроительства. Для проведения строительных работ потребуется лишь разрешение собственника недвижимости. Но важно понимать, что целевое назначение помещения менять нельзя.

Например, если помещение предназначалось для проведения выставок или конференций, то делать из него магазин запрещается.

Если же офис или другое нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, то получить разрешение на перепланировку будет сложнее. Потребуется получить разрешение у жильцов дома, особенно тех, чьи интересы будут затронуты.

Узаконивание перепланировки квартиры в 2021 году

Законом также предусмотрены ситуации, при которых узаконить перепланировку можно уже после ее проведения. Но такие работы необходимо узаконивать через суд. Собственник помещения должен составить иск, оплатить государственную пошлину, и вместе с другими необходимыми документами подать в суд.

Для составления акта необходимо пригласить независимую комиссию. При положительном решении суда владелец помещения получит кадастровый паспорт.

При отрицательном решении суда заявитель может подать апелляцию в течение 30 дней.

Административная ответственность и штрафы за самовольную перепланировку

При незаконной перепланировке на владельца помещения будет наложен штраф в сумме, не превышающей 2021 рублей.

Если же владельцем является юридическое лицо, то сумма штрафа составляет от 350 000 до 1 миллиона рублей.

Однако главная проблема незаконной перепланировки квартиры в 2021 году вовсе не штрафы, а существенное ограничение в распоряжении данным имуществом.

Ни продать, ни сдать в аренду вы его не сможете, а в случае грубого нарушения перепланировкой прав других жильцов или же их безопасности – ждите иск об устранении незаконных изменений в планировке квартиры.

Если вам нужно согласовать перепланировку квартиры в 2021 году – задайте вопрос нашим юристам, которые оперативно расскажут вам обо всех нюансах применительно к вашей ситуации.

Как правильно и быстро сделать перепланировку в квартире по закону

Ситуации, когда граждане покупают жильё и затевают в нем капитальный ремонт по полному переоборудованию, довольно часты. Обычно перепланировки требуются в помещениях, расположенных в постройках советских времен.

Модернизация требуется и нежилым помещениям, когда собственник принимает решение изменить вид деятельности, тогда салон, расположенный на первом этаже многоквартирного дома, превращается в магазин, и наоборот. Подвергаются переоборудованию и отдельно стоящие здания (частные дома, нежилые постройки), если внутренняя конфигурация не соответствует запросам владельца.

Переоборудование внутренней и часто внешней части жилых и нежилых помещений связано со строительными работами разных видов. По закону одни можно проводить без специального разрешения, а для выполнения других требуется согласовывать свои желания с техническими, жилищными, санитарными и другими нормами, которые для разных типов помещений установил законодатель. Но собственники не всегда хотят тратить время и деньги, чтобы получить согласование.

Нередко владелец помещения и не задумывается, что осуществлять ту или иную его перестройку нельзя. Он считает: имея права собственности, можно делать, что захочется.

Строительные манипуляции, произведенные без предварительного согласования со специалистами, нередко заканчиваются нарушением общей прочности дома. Он дает трещины, происходит обрушение каких-то частей помещения, например, потолка. Из-за газового оборудования, установленного самовольно, может произойти взрыв.

Безграмотное вмешательство в инженерные конструкции приводит к проблемам не только у владельца помещения, но и у его соседей. Заявить на нарушителя в Жилинспекцию могут соседи, любой контролирующий орган, например, коммунальная служба. Ведь основным критерием переоборудования должно являться изменение полезной площади, возможно функционального предназначения.

Капитальный ремонт со сменой общего плана помещения должен привести к улучшению эксплуатационных свойств. Если же будет выявлено, что помещение ухудшилось, не соответствует требованиям закона, собственника привлекут к ответственности, заставят изменить технические и другие ошибки или вернуть к первоначальному виду.

Когда собственник отказывается выполнять требования контролирующих органов, то по закону помещение разрешается выставить на торги. Муниципальное помещение (квартира, частный дом, комната в коммуналке), где без разрешения и в незаконном порядке была осуществлена перепланировка ее основным нанимателем, будет отобрано, а договор соцнайма расторгнут.

Законодатель разрешает инициатору перепланировки узаконить свои действия, это можно сделать до начала работ или после, но при условии, что они будут соответствовать его требованиям.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Что можно, а что нет

Без специального разрешения можно:

  • увеличивать площадь кухни за счет других нежилых помещений;
  • расширять санузел, используя площадь коридора, кладовки;
  • сносить и переносить ненесущие перегородки, тем самым увеличивая или уменьшая площадь жилых комнат;
  • увеличивать площадь жилых комнат за счет нежилых зон;
  • производить размещение дверных проемов в несущих конструкциях, но только в кирпичных и монолитных домах, а в панельных, если они были построены до 2021 г.;
  • демонтировать подоконник между лоджией и комнатой с последующей установкой окна в домах кирпичного и монолитного типа, а в панельных, построенных до 2021 г.;
  • заменять полы, переклеивать обои, шпаклевать стены, устанавливать кондиционеры, менять газовые плиты на электрические, перемещать сантехнические приборы в пределах ванной и туалета;
  • объединять кухню с электрической плитой с жилой комнатой;
  • перемещать в пределах комнаты радиаторы отопления;
  • обустраивать лоджии на первом этаже многоквартирного дома при условии согласия со стороны соседей;
  • другое.

В квартире нельзя:

  • переносить стояки холодной и горячей воды, системы отопления, обшивать их цельными материалами, без доступа для инспектирования состояния;
  • проводит демонтаж несущих стен либо устраивать в них ниши, для этого потребуется получить специальное разрешение;
  • подключаться к общедомовым коммуникациям;
  • уменьшать сечение вентиляционного канала или демонтировать его;
  • в результате ремонтных работ увеличивать нагрузку на перекрытие и перегородки, что больше касается деревянных домов, например, в них нельзя устанавливать тяжелые ванные;
  • переносить на лоджию или балкон водяные радиаторы отопления, исключение составляет ситуация, когда там обустраивается теплый пол;
  • обустраивать водяные теплые полы, подключаясь к отопительной общедомовой системе;
  • создавать балконы или лоджии искусственно на любом этаже, кроме первого;
  • перепланировать владельцу квартиры, расположенной на верхнем этаже, чердак под жилое помещение;
  • объединять кухню с газовой плитой с комнатой без обустройства частичной или раздвижной перегородки;
  • другое.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

На что обратить внимание

Собственнику необходимо понимать, что проведя незаконную или несогласованную перепланировку, он рискует не только потерять деньги, потраченные на ремонт, уплатить штраф, но снизить стоимость помещения, если его в какой-либо момент потребуется продать. Обычно стоимость таких квартир покупатели снижают на 20−30% или вовсе отказывают рассматривать подобные варианты.

Лучше заранее подготовить и утвердить проект или эскиз, осуществить действия, согласно закону, тогда претензии к владельцу будут отсутствовать. Согласование не требуется, если проводятся разрешенные работы, достаточно эскиза, а после завершения перепланировки технического заключения, которое выдает инспектор Жилинспекции.

Для проведения реконструкции и получения разрешения нужен проект, заказать его необходимо только у специалистов (проектное бюро, строительная организация, автор дома и т. д.).

Документы и проект

Первоначально для подачи в Жилинспекцию потребуется помимо заявления на проведение перепланировки подготовить:

  • документ на право собственности для собственника-заявителя, если заявитель наниматель (арендатор), то договор соцнайма (аренды), в последних 2-х случаях разрешение от собственника;
  • техпаспорт первоначальный или с красными линиями, если нарушения уже были выявлены;
  • справку о прописанных в помещении, ее потребуется взять в ЖЭКе;
  • согласие совладельцев или проживающих;
  • согласие жильцов дома, если придется затрагивать общедомовое имущество;
  • поэтажный план жилого дома, документ выдает БТИ;
  • копию лицевого счета, она должна засвидетельствовать об отсутствии долгов по коммунальным;
  • проект или эскиз;
  • другие по требованию.

Если инициатором является физлицо, то оно подает свой паспорт, от юрлица нужны уставные документы. Оформление проекта потребуется в любом случае, − инициатор только готовится провести перепланировку или уже сделал ее.

Его необходимо будет согласовать не только с Жилинспекцией, но и МЧС, СЭС, газовой службой, инженерными сетями, городским отделом архитектуры, возможно, органом по защите культурного наследия России, если здание имеет историческую ценность.

Информация, которая вносится в проект, зависит от типа помещения, домовладения, материалов, из которых было возведено здание, количества этажей и др. факторов.

Порядок действий для соответствия нормам

В Постановлении правительства № 508 законодатель указывает, что при проведении перепланировки ее инициатор не имеет права нарушать нормы СанПиНов и СНиПов, других нормативных актов. Требования касаются не только санитарно-гигиенических норм, но также носят правовой характер, не могут идти вразрез со строительными рекомендациями по выполнению того или иного вида работ.

Как сделать изменения в перепланировке в квартире по нормам закона, при этом следует учесть, что:

  • перенос «мокрых» помещений и их расширение можно делать беспрепятственно, если под квартирой находится подвал или иное нежилое помещение, при ее расположении на 2-м и других этажах, − нет;
  • в кухне должно быть естественное освещение, т. е. нельзя закладывать окно;
  • нельзя организовать помещение кухни размером меньше чем 5 кв. м.;
  • вентиляционная система кухни и санузла не может быть объединена;
  • полы санузла должны иметь гидроизоляционное покрытие;
  • пол в туалете должен быть без порога или занижен по отношению к прихожей на 1,5−2 см;
  • у санузла должен быть выход в коридор, если в квартире их два, тогда второй выход разрешается сделать в кухню или другую комнату;
  • прямого запрета на объединение лоджии и жилой комнаты нет, но необходимо понимать, что система отопления рассчитана только для комнаты, значит, температура в ней в зимнее время будет всегда пониженной;
  • в панельных домах демонтировать порожек, размещенный при выходе на балкон, не получится;
  • нельзя расширять проем в наружной стене для выхода на балкон (лоджию) в панельном и кирпичном доме;
  • жилищные нормы требуют, чтобы объединение 2 квартир, находящихся рядом, делал один собственник;
  • другие.

Образец технического паспорта помещения:

Куда, в какие сроки и с чем обращаться

Собственник может сам принять решение, в какую организацию обратиться за проектом. Обычно сложные проекты составляются в течение 1−2 месяцев, а простые, по типу эскизов, за несколько дней. Нанимателю муниципального жилья за разрешением на проведение работ потребуется сначала обратиться к собственнику, т. е. орган местной власти. Ему придется представить на рассмотрение серьезную причину.

Если собственник не будет возражать, то в дальнейшем документы подаются на рассмотрение в Жилинспекцию или специальную комиссию при муниципалитете. Собственникам квартир можно сразу обращаться в Жилинспекцию, при одобрении бумаг окончательное решение будет выдано межведомственной комиссией (МВК).

Но разрешается с заявлением и первоначальным перечнем документов обращаться через портал Госуслуг, в МФЦ или БТИ. Последний вариант лучше использовать владельцам нежилых помещений, которые находятся в отдельно стоящих зданиях.

Если инициатору перепланировки, желающему ее узаконить, будет категорически отказано в одной из инстанций, потребуется обращаться в суд. В процессе оформления разрешения также придется получить согласие таких контролирующих органов как СЭС, МЧС, Роспотребнадзор, Энергонадзор и других.

В каждом отдельном случае сроки получения согласования будут отличаться. В общей сложности весь процесс в законном порядке, когда оформление происходит до начала работ, может занять 2−3 месяца. При узаконивании своих действий собственнику придется потратить намного больше времени.

Получение разрешения

Инициатор переоборудования квартиры имеет 2 варианта для получения разрешения:

  • Подготовить проект, все необходимые бумаги и подать их на согласование. По завершении капитального ремонта необходимо получить акт завершения перепланировки, поэтому при проведении работ следует придерживаться всех требований и норм. Если проверяющие выявят ошибки, их придется устранить.
  • Узаконить свои действия после проведенной реконструкции, т. е. собрать придется все тот же пакет документов, но предварительно необходимо будет уплатить штраф.

Само разрешение, выдаваемое МВК, представляет собой документ, который должен содержать:

  • дату и место оформления;
  • сведения о лице, уполномоченном выдать разрешение, его подпись;
  • основания, которые контролирующий орган принял во внимание, чтобы выдать свое решение;
  • указание внести по результатам проведенной перепланировки все изменения в техническую документацию на жилое помещение;
  • данные о собственнике квартиры, ее адрес, а также ответственность, которая возлагается на него по закону за проведенные строительные манипуляции.

Как на практике сделать перепланировку в квартире по закону

Порядок проведения перепланировки, основные ее понятия, предъявляемые требования, перечень необходимых документов, ответственность за незаконные действия и многое другое указаны законодателем в Жилищном кодексе, в 4-й главе. В статьях с 25 по 29 законодатель указывает все моменты, которые необходимо знать инициатору перепланировки.

После получения специального разрешения от МВК, т. е. когда перепланировка согласована с властями и контролирующими инстанциями, можно начинать ремонт. По его завершении потребуется пригласить из БТИ инспектора для проведения инвентаризации жилого помещения. При соответствии изменений проектной документации спустя 1−2 недели в БТИ можно будет получить новый технический паспорт.

Обычно сегодня выдается 2 его варианта, на бумажном носителе и в электронном виде. Придется также оформить кадастровый паспорт, он изготавливается в течение месяца. На основании технических документов собственник сможет оформить новое свидетельство о регистрации через Росреестр или МФЦ.

Образец эскиза перепланировки квартиры

Отдельные ситуации

Несмотря на то, что собственник или наниматель жилья затратит немало усилий и денег на оформление бумаг, случаи с отказом на проведение работ довольно часты.

Если же перепланировка уже была проведена, но ее никак нельзя признать законной, т. к. она не соответствует принятым стандартам жилых и нежилых помещений, это тоже послужит отказом. Когда собственник уверен в своих действиях, только тогда ему можно обращаться в суд.

Согласование и случай отказа

Подавать повторно документы после отказа разрешается через 3 месяца. Получить его можно на любом этапе во время прохождения процедуры по согласованию перепланировки с МВК, и от какой угодно контролирующей инстанции.

Поэтому у инициатора реконструкции помещения всегда есть возможность что-то изменить в процессе, снова вызвать специалиста для проверки, подготовить недостающие документы, внести корректировки в проект (эскиз). Но при этом придется подавать заявление снова. Такой вариант намного лучше, чем сделать ремонт, а потом переделывать.

Неполный пакет документов чаще всего приводит к получению отказа, но может также выясниться, что:

  • неправильно составлен проект, т. е. заявитель не обратился к специалистам;
  • в результате перепланировки придется нарушить строительные нормативы, что контролирующий орган не имеет права допустить;
  • здание является слишком старым или имеет историческую ценность, проводить в нем реконструкции вообще запрещено;
  • произойдет другая индивидуальная ситуация.

Важным этапом является принятие или согласование строительных работ. Для серьезного переоборудования помещения, как правило, собственник приглашает строительную компанию. Но работа, выполненная ею, будет, например, признана некачественной.

Жилинспекция не сможет выдать акт о завершении перепланировки, а заявителю придется обращаться в суд, чтобы привлечь строителей к ответственности. Таким образом, процедура получения согласования затянется. Но случаются и другие ситуации, когда в процессе строительных работ произошло обрушение, о чем заявили соседи.

Случаи самовольного оформления

Самовольно собственник помещения может сделать несогласованную перепланировку, но рано или поздно ему придется заняться ее узакониванием, особенно, если:

  • помещение потребуется продать (подарить, провести иную юридическую сделку);
  • с жалобой в суд обратятся соседи;
  • другим способом выясниться, что документов на проведенную реконструкцию нет;
  • в результате эксплуатации всего здания, а это может случиться и спустя годы, его прочность снизится, о чем станет известно управляющей компании (ЖЭКу).

Самовольное оформление может в конечном итоге привести к тому, что собственника заставят привести помещение к изначальному состоянию. Поэтому лучше заранее поинтересоваться, как сделать перепланировку в квартире по закону в 2021 году, чтобы ничего не нарушить, не потерять время и деньги. Процесс узаконивания ничем не отличается от согласования до проведения работ, за исключением оплаты штрафных санкций, которые избежать практически невозможно.

Узаконить свои действия собственник сможет через суд, если докажет, что все сделано правильно, хотя и не было предварительного согласования. Имея на руках решение суда, конечно, у него должны быть и другие бумаги, а ремонт сделан по проекту, ему будет достаточно обратиться в БТИ и оформить новую техническую документацию.

Потом можно будет оформлять документы на право собственности с внесением корректировок. Но необходимо учесть, что судебное разбирательство по данным вопросам является очень хлопотным делом, тем более придется привести весомые доказательства. Любая из контролирующих инстанций может легко доказать, что собственник нарушил нормы закона.

Дополнительные меры

К документам в суд помимо различных доказательств придется приложить квитанцию об уплате штрафа, а также письменные заключения таких контролирующих органов, как МЧС, СЭС и других. Это будет дополнительным доказательством, что пожарные и сантехнические нормы не нарушались, поэтому проживающие в многоквартирном доме жильцы не подвергнуться опасности. Необходимо учесть, что существует цена искового заявления, которую обязан уплатить каждый истец, кроме исключительных случаев, например, при подаче заявления на алименты.

Она складывается из затрат, которые понес истец, т. е. ему придется подробно рассчитать стоимость ремонта и документов (проекта, различных заключений и разрешений, справок), которые он готовил, транспортных расходов и других.

Если суд примет отрицательное решение, то дополнительно затраты инициатора перепланировки увеличатся на сумму госпошлины, которую он оплатил при подаче иска. Фактически после этого собственнику придется опять делать переоборудование помещения, готовить документы и снова проходить процедуру согласования. Других вариантов законодатель никому не предоставляет.

Риск штрафов

Когда происходит узаконивание несогласованной перепланировки, то размеры штрафных санкций будут рассчитаны согласно КоАП, ст. 7.21 в соответствии с требованием законодателя привлекать нарушителей к административной ответственности (ЖК, ст. 29). Но каждый в отдельности случай начисления штрафа для физических и юридических лиц будет отличаться.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Например, если:

  • Третьим лицам (жильцам дома) не был нанесен ущерб, то гражданин может уплатить в пределах 1−2,5 тыс. руб., а юрлицо, использующее нежилое помещение в коммерческих целях, до 50 тыс. руб.
  • Выяснится, что кто-то из людей пострадал или всему зданию был нанесен огромный ущерб, то гражданину придется уплатить 5 тыс. руб., а предприятию примерно 300 тыс. руб. В отдельных случаях размер штрафа может быть огромен.

Как получить разрешение на перепланировку в квартире: пошаговая инструкция

Ответ: Однозначно, без знания всех задуманных вами перестроений ответить сложно. Мы опишем все возможные варианты, а вы выберете подходящий для вас.

Сначала скажем: при перепланировке обязательно требуется согласование в местных органах власти. Однако измена конфигурации квартиры может пройти по двум путям:

  • Без создания нового проекта.
  • С проектом.

Какие изменения в квартире требуют согласования

Проект не понадобится, если проводятся следующие изменения:

  • Демонтируются не несущие перегородки.
  • Монтируются перегородки из легких материалов, не утяжеляющие конструкцию дома.
  • Жилплощадь в результате перестройки не увеличивается, не производятся работы по объединению помещений.
  • Не затрагивается жилплощадь других жителей дома и помещения общего пользования.

Проект нужен, если проводятся работы:

  • Монтируются, демонтируются дверные или оконные проемы.
  • Переносится санитарно-техническое оборудование, при этом возрастает нагрузка на систему водо- и электроснабжения.
  • Газовая плита меняется на электрическую.
  • Переносится санузел.
  • Монтируются новые перегородки.

Какие изменения запрещены

Из практики выведено, что есть некий перечень изменений, которые с большой вероятностью согласовать не удастся, а именно:

  • Если ухудшаются условия проживания.
  • Наносится ущерб конструкции жилья и есть угроза безопасности проживающих в нем людей.
  • Вентиляционная система сужается или вообще ликвидируется.
  • Монтируются тяжелые перегородки, что влечет опасное увеличению нагрузки на остов дома.
  • Кухню с газовой плитой объединяют с жилым помещением.
  • Наносится урон внешнему виду дома.
  • Балкон или лоджия совмещаются с жилым помещением.
  • Отопление продлевается на лоджию или балкон.
  • Устанавливается система теплого пола с подключением к общей системе теплоснабжению дома.

Когда чиновники увидят в поданных на согласование документах изменения из второго блока, они неминуемо откажут в реализации такой перепланировки. Если изменения уже произведены, то возникнет вообще неловкая ситуация. Дело в том, что новые согласования можно будет производить не ранее чем через 3 месяца, а если впереди продажа с оговоренными перестройками, так и вообще не миновать проблем.

Помимо этого, владельца могут оштрафовать на основании акта контрольных органов или вызвать в суд по иску от соседей по дому.

Как получить разрешение на перепланировку

Из вышесказанного следует вывод: согласовывать перепланировку надлежит до начала работ, а не после. Какие проблемы будут если перепланировка уже сделана, но не согласована.

Укажем, в какой последовательности и что надо делать, чтобы получить нужную санкцию на работы.

Этап 1

Обращение в БТИ. В этом учреждении собрана, постоянно пополняется и меняется база данных по размерам всей недвижимости в РФ. Здесь выдается заключение о состоянии задания на текущий момент. С помощью этого документа проводится анализ, насколько возможна перепланировка. Помимо этого заявитель приобретет поэтажный план, который потребуется при формировании проекта.

Этап 2  

Посещение департамента по капремонту Администрации города, района. Этот орган может иметь иное название, но владельцу от него надо одно: получить заключение, основанное на документе из БТИ.

Этап 3

Обращение в орган пожарного надзора и СЭС. Они ознакомятся с заключением из департамента администрации, с планами собственника и выдадут свои разрешения. Игнорировать эти инстанции очень опасно, поскольку это чревато штрафами, а иногда и вообще запретом на перестройку.

Этап 4

На заключительном этапе надо будет обратиться в отдел архитектуры местной администрации и жилинспекцию. Они выносят окончательный вердикт по возможности перепланировки. Как правило, если все предыдущие инстанции не имели претензий, то здесь все проходит гладко.

Какие документы нужны

Список документов, которые надлежит иметь для оформления разрешения таков:

  • Личный паспорт владельца квартиры (плюс одна копия).
  • Документ, подтверждающий право владения помещением (свидетельство или иной).
  • Поэтажный план дома.
  • Проект или эскиз намечаемых изменений в планировке квартиры. К нему следует приложить договор на проведение работ с подрядчиком. Затруднения могут возникнуть, если перепланировка намечается к проведению собственными силами. Лучше, все-таки, запастись договорами с квалифицированными строителями.
  • Выписка из домой книги, оформляемая в управляющей компании.
  • Техническое заключение БТИ.
  • Оформленное в письменном виде согласие на перепланировку других собственников квартиры.
  • Документ, подтверждающий отсутствие долгов по «коммуналке». Обычно это выписка из лицевого счета (он может и не потребоваться, но лучше иметь под рукой).
  • Платежные документы, подтверждающие внесение денег за оформление заключения или разрешения. Если эта услуга бесплатная этот документ не требуется.

Посмотрите как оформлено разрешение на перепланировку

На документе, дающем право собственнику начать перепланировку квартиры должны наличествовать следующие сведения и реквизиты:

  • Кто выдал документ.
  • Текст документа.
  • Дата оформления.
  • Срок действия.
  • Подпись уполномоченного.
  • Печать учреждения.

В тексте документа могут присутствовать рекомендации по коррекции проекта. В случае отказа следует проанализировать список претензий и постараться устранить их. На это дается 3 месяца. Если заявитель не согласен с вынесенным отрицательным решением, он вправе обратиться в суд с опротестованием действия того или иного органа.

Итоги

Разрешение на перепланировку надо оформить. В противном случае могут возникнуть проблемы в будущем, когда придется продавать квартиру, а техпаспорт будет старый. Сделка может сорваться или придется платить большие деньги за коррекцию правоустанавливающих документов. Получить разрешение на перепланировку не так уж и сложно – надо лишь подготовить качественный план (эскиз), запастись терпением и скрупулезно обойти все положенные инстанции.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году 

Обеспечить соответствие перепланировки букве закона дело непростое. Предлагаем в данной статье пошагово рассмотреть, как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году самостоятельно.

Когда возникает необходимость перепланировки

Реконструкция квартиры – это изменение между пространствами и помещениями квартиры, что не может не сказаться как на самих жильцах, так и на их соседях.  Если вам самому пришлось прибегнуть к перепланировке, то стоит учесть какие действия совершать нельзя:

  • врезка дополнительных проемов в несущих стенах или в перекрытиях.
  • полный демонтаж стен несущей конструкции.
  • объединение кухни с другими комнатами при наличии газовой плиты.
  • нарушение каналов общедомовой вентиляции.
  • присоединение чердаков и иных площадей, являющихся общими для собственников квартир.
  • вывод системы отопления на балкон.
  • пристрой лоджии выше первого этажа.
  • допущение ситуаций, при которых сложные работы по реконструкции помещения могут привести к аварийному состоянию здания.

Ниже перечислены действия, которые можно совершать, однако для проведения работ по-прежнему требуется оформление документации:

  • объединение балкона с кухней или жилым помещением
  • установка теплого пола
  • объединение санузла
  • перепланировка студии
  • перемещение сантехники в пределах помещения
  • манипуляции с ненесущими стенами и перегородками (дверные проёмы, снос)
  • переустройство оконного проёма
  • прокладка труб (отводящих и проводящих) и т.п.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, прежде чем воплощать в жизнь кардинальные изменения интерьера, стоит уточнить необходимость согласования по проекту и документального заверения такого рода работ. Более того, стоит иметь в виду, что отдельные случаи могут потребовать получения согласия не только контролирующих подобные вопросы органов, но и соседей.

Если перепланировка уже проведена

Тут начать разговор стоит с вопроса: а для чего вообще может потребоваться узаконивание. Поводов несколько:

  1. Возможные штрафы. Если к вам, например, придёт газовщик или сантехник и отметит факт незаконной перепланировки, он будет обязан сообщить об этом. Всплыть факт реконструкции жилого помещения может и при продаже квартиры, передаче в дар или страховании. Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает в таком случае наказание — уплату владельцами штрафа, размер которого растёт год от года.
  2. Дело может дойти до суда. Если была обнаружена несогласованная перепланировка и вы тянете с оформлением документов и уплатой штрафа, дело может принять совсем неприятный оборот, и Жилинспекция попросту передаст дело в суд.
  3. Вплоть до потери квартиры. Да, по решению суда, если вы не уплатите штрафы или не вернёте помещение в первоначальное состояние, по закону могут и вовсе лишить нарушителя жилплощади. Квартира будет продана, а сумма возвращена владельцу за вычетом суммы начисленных штрафов.
  4. Сложности с приватизацией. Факт незаконной перепланировки делает невозможным приватизацию жилплощади. Всё равно сначала придётся оформить все бумаги и уплатить пеню.
  5. Продажа квартиры – ещё одна проблема. БТИ в техническом паспорте непременно отметят незаконную реконструкцию, а стало быть через банк действовать у вас не получится. Кредит под залог незаконно реконструированного помещения тоже не получит одобрения.
  6. Финансовые потери. Квартира с самовольной перепланировкой почти всегда оценивается дешевле (до 10-15%).
  7. Безопасность под угрозой. Снос несущей стены, например, может создать аварийную ситуацию для всего здания.

Иными словами, предварительное согласование плана работ и оформление необходимой документации убережёт ваши нервы. Но что же делать, если вы спохватились по какой-то причине уже после ремонта.

Насколько сложным обещает быть процесс после перепланировки

Зависит от конкретной ситуации. Если при проведении работ уже сделанной перепланировки не были нарушены соответствующие строительные нормативы, едва ли возникнет много проблем. Однако если таковые были затронуты (например, задеты несущие конструкции), то тогда речь идёт о прямом нарушении запрета. Об узаконивании самовольной перепланировки речи уже идти не будет – владельцев ждёт штраф и требование вернуть помещению первозданный вид. В крайних случаях, если имеет место нанесение имущественного урона соседям или создание ситуации, несущей прямую угрозу жизням, дело может закончиться как административным, так и уголовным наказанием.

Если в вашем случае стоит ожидать худшего сценария, рекомендуем придерживаться следующей последовательности действий:

  • согласование всех шагов с представителями власти
  • устранение всех указанных контролирующим органом нарушений
  • проведение ремонтных работ по договору подряда
  • сдача реконструкции специальной комиссии
  • оформление по всем правилам технической документации
  • правоустанавливающая процедура

Отметим, что самовольной будет сочтена всякая перепланировка, проведённая без предварительного согласования с документальным подтверждением или реконструкция, проведённая вопреки согласованному плану.

Пошаговая инструкция для самостоятельной регистрации перепланировки

ШАГ 1. Собираем пакет необходимых документов. Вам понадобится:

  • технический паспорт
  • поэтажный план
  • документы, подтверждающие право собственности на данное жилое помещение
  • документ, удостоверяющий личность владельца

ШАГ 2.  Относим весь пакет документов для регистрации изменений в БТИ.

Важно! Желаемые изменения в геометрии помещения, должны иметь отражение в технической документации.

ШАГ 3. Получение одобрения проекта и технического заключения у проектировщиков, которые подтверждают, что реконструкция будет проходить в соответствии с предписаниями СНиП.

ШАГ 4. Согласование проекта и заключения в государственных инстанциях, получение разрешения на перепланировку (занимает до 45 дней).

ШАГ 5. После завершения реконструкции помещения потребуется пригласить комиссию, которая зафиксирует изменения и подтвердит их соответствие заявленным в согласованном ранее плане.

ШАГ 6 При необходимости осуществляется фактическая корректировка технической и правоустанавливающей документации.

ШАГ 7. Внесение изменений в ГКН и ЕГРП уже после окончания перепланировки и оформления.

Можно упростить процесс подав документы через многофункциональный центр. Такая возможность предоставляется с 2021 года. Будет лучше записаться заранее через портал на интернет-ресурсе или по телефону, в противном случае можно приехать в ближайший к вам МФЦ и занять электронную очередь. Документы потребуются всё те же – техническая и проектная документация, паспорт. Бланк заявления обычно можно скачать заранее и заполнить дома или взять его непосредственно в МФЦ и заполнить за время ожидания.

Стоит отметить, что обычные 45 дней, который отводятся госорганам на принятие решения могут увеличиться на дополнительные 2-5 дней при оформлении через МФЦ.

Отдельный вопрос – объединение двух квартир в одну

В наше время этот вопрос поднимают не так часто – слишком дорогостоящая процедура. Но всё же упомянем особенности узаконивания перепланировки в этом случае.

Прежде всего, откладывать согласование в этом случае особенно невыгодно – уже начатую реконструкцию зарегистрировать намного сложнее, поскольку вероятность того, что вы самостоятельно смогли вписаться в требования многочисленных  технических и санитарных норм, невелика. Срок вынесения решения – до шести месяцев, а стоимость варьируется в зависимости от конкретного случая. Влияние будет иметь и регион проживания, и серия дома, и даже организация-застройщик.

В каких случаях возможен отказ

Откажут в следующих случаях:

  • для объединения квартир требуется снос несущей конструкции
  • перепланировка ущемляет по каким-либо причинам права остальных жильцов
  • в процессе переустройства будет задета несущая конструкция дома
  • не было получено согласие от всех совершеннолетних собственников
  • есть опасность частичной или полной блокировки вентиляции
  • требуется перенос санузла в жилую комнату
  • в результате появится комната без окон и отопления

И это ещё один повод заранее обратиться в соответствующие органы за одобрением проекта – чтобы потом не пришлось платить штрафы и переделывать дорогостоящие работы.

Перевод в нежилое помещение

Всё чаще первые этажи многоэтажек используются предпринимателями, которые переводят жилое помещение в нежилой фонд, например, под офис или для сдачи в аренду.

Последовательность действий в этом случае та же, что и в вышеописанных: собрать документы (в бюро технической инвентаризации, оно же БТИ, на это может уйти около месяца), получить справку о пожарной безопасности, заключение СЭС и согласие соседей. Также потребуется выписка о том, что на данной площади никто на данный момент не прописан.

В 2019-2021 году однако есть некоторые сравнительно новые моменты, на которые стоит обратить внимание.

  1. Необходим отдельный вход или по крайней мере возможность его создания.
  2. Если площадь квартиры (квартир) превышает 100 кв. м, потребуется пожарный выход.
  3. Через подъезд может быть только аварийный выход!
  4. Невозможно вывести из жилого фонда только некоторую часть помещения.

Важно! В ряде регионов РФ перевод жилья из жилого в нежилой фонд невозможна. Уточните информацию по Вашему городу у нашего юриста: обратитесь по телефону или напишите через форму обратной связи.

Какова в итоге цена вопроса

Из обозначенного выше ясно, что самостоятельная перепланировка может стать делом разорительным с учётом всех штрафов, но что если следовать букве закона? Итак, если планировать своевременную регистрацию изменений конфигурации жилплощади, расценки будут примерно такие:

В 2021 году в Москве и Санкт-Петербурге сумма будет складываться из следующих параметров:

Проект Согласование проекта (госпошлины) Оформление техпаспорта в соответствии с новой конфигурацией Издержки на посредников Узаконивание через суд*
от 15 тыс. рублей от 5 тыс. рублей В пределах 7 тыс. рублей от 20 тыс. рублей от 30 тыс. рублей

В целом по России расценки будут ниже, так, например, в Самаре, Екатеринбурге, Новгороде, Ростове-на-Дону и Новосибирске затраты на получение предварительного проекта, включая осмотр жилплощади представителем БТИ, составят от 4,5-5 тыс. рублей, а за услуги посредника придётся отдать от 15 тыс. рублей. Сроки вынесения решения в среднем в пределах 45 дней.

Чтобы подать исковое заявление в суд требуется пакет соответствующих  документов, в том числе придётся обратиться за справками в Роспотребнадзор и в Госпожнадзор, чтобы доказать, что перепланировка не нарушает ничьих прав и не угрожает ничьему здоровью и благосостоянию.  

Как узаконить перепланировку квартиры: советы юристов

Порядок действий и необходимые документы подскажет наш юрист-консультант. Заполните форму ниже и наш специалист свяжется с Вами!

Изменения в законе о перепланировке в 2021 году

Содержание:

Значительные изменения пространства квартиры считаются капитальным ремонтом. В быту чаще всего используется термин «перепланировка». Для жильцов/собственников ее проведение во все времена являлось проблемой – требуется провести немало согласований, чтобы впоследствии избежать возможных неприятностей.

Между тем новые правила перепланировки появляются буквально ежегодно. Как правило, они носят не кардинальный, а «бюрократический» характер – меняются виды работ, требующих согласования и инстанции, в которые следует обращаться.

Давайте разберемся, что принес нам наступивший год. Какие правила переустройства и перепланировки претерпели изменения, много ли среди них существенных. И о чем необходимо помнить в этом году тем, кто запланировал застеклить балкон, разделить/объединить комнаты, переставить сантехнику и прочее.

Перепланировка квартиры: правила нормы

Для начала вспомним законодательную базу. Основным правовым актом в данной области был и остается Жилищный кодекс РФ. Статей, регламентирующих масштабные ремонтно-строительные работы в многоквартирных дома, в нем несколько. В основном они содержатся в статьях от № 25 до № 29.

Опишите, ситуацию и получите бесплатную консультацию нашего юриста в течение 5 минут.

Алексей Романов юрист-консультант

Ответ за 15 минут

89 консультаций сегодня

98% довольных клиентов

Гарантируем конфиденциальность ваших персональных данных!

Недавно (в конце 2018) вышедший закон ФЗ № 558, вносящий изменения в некоторые статьи ЖК РФ, более «специализирован».

Он регулирует именно новые правила перепланировки. То есть изменения в конфигурации помещения, либо расположении инженерных сетей, которые требуют внесения в техпаспорт. То есть предварительного согласования с районной (городской) Жилищной инспекцией.

А также работы, которые можно производить вообще без согласования, или без предварительного согласования с БТИ, постфактум поставив бюро в известность, что они были произведены. И, разумеется, существует четкий список «перестроек», которые производить нельзя в принципе.

Правила перепланировка квартиры 2021

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

  • Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
  • Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:

  • Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
  • Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
  • Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
  • Вынос элементов центрального отопления на балкон
  • Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

  Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

  • Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
  • Замену кухонной плиты
  • Перемещение сантехники в пределах санузла
  • Установки или разборки гипсокартонных перегородок
  • Застекления балкона
  • Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
  • Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.

Основные правила перепланировки в 2021 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

  • Заявление
  • Техпаспорт на квартиру
  • Эскиз проекта (2 экземпляра)
  • Паспорт собственника
  • Согласие всех, прописанных в квартире

Через 35 дней будет готово разрешение. До его получения начинать работу нельзя. Таковы актуальные ныне правила перепланировки квартиры. Нарушителя ждут штрафные санкции. После того, как все работы завершены, собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которые подписывают документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.

Если у вас остались вопросы на данную тему, или вы хотите уточнить законодательные требования к ремонтным работам внутри квартир, спрашивайте у юристов. Сайт prav.io предоставляет любые юридические консультации.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: