Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса

Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса

Приобретение собственного жилья – процедура крайне затратная и доступная далеко не всем категориям граждан. Наиболее выраженно это чувствуется в условиях финансового кризиса в стране, когда даже состоятельные люди не могут позволить приобрести желаемую недвижимость или необходимое количество квадратных метров. Государство объективно оценивает сложившуюся ситуацию и старается помочь тем категориям граждан, кто действительно в этом нуждается.

Существует ряд государственных программ, направленных на поддержку семей и способствующих приобретению жилья на льготных условиях. Однако, недостаточно просто являться той категорией, которой положена социальная поддержка. В каждом случае гражданам необходимо действовать самостоятельно, а также документально обосновывать и подтверждать наличие льгот.

Ст.51 ЖК РФ включает полный перечь граждан, которые считаются малоимущими. У них есть возможность встать на очередь по приобретению или улучшению жилья, получению субсидий и иных социальных гарантий.

Главным условием считается своевременное обращение в органы местного самоуправления и предоставление необходимых документов. Только после проверки документации и определения факта, что конкретный человек или семья имеет право на поддержку, она будет оказана в полной мере.

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

Образец справки из БТИ

Способы заработать на недвижимости

Имея в собственности недвижимость даже небольшой площади и обладая желанием расширить квадратные метры, имеется несколько способов приблизить этот момент. Речь идет о заработке средств на собственной недвижимости, прибыль от которой можно пустить на расширение жилплощади в последующем.

Несколько популярных способов:

Сдача жилья в аренду
  • Вариант подходит людям, имеющим две и более квартиры, а также тем, кто является собственником только одной жилплощади. Принцип действия крайне прост – собственник сдает жилье на длительный период и получает постоянный ежемесячный доход. Полученные дополнительные средства можно копить на ремонт, покупку новой квартиры или на первоначальный взнос по ипотеке.
  • Если в собственности только одна квартира, но она расположена в хорошем районе, то ее также можно сдать. При этом хозяин будет снимать жилье по меньшей стоимости в ином районе и меньшей площади. Чистая прибыль возникает при разнице получения дохода за сдачу в аренду собственной квартиры и съема жилья по меньшей стоимости.
Краткосрочная сдача квартиры в аренду Актуальна при поездке на дачу в выходные. На это время жилье сдается. Стоимость посуточной аренды гораздо выше, чем на длительный срок, поэтому прибыль будет ощутимой.
Переоборудование большой квартиры в хостел Востребованность в недорогом жилье на короткие промежутки времени возрастает с каждым днем, поэтому прибыль от такого бизнеса не заставит себя ждать.
Переоборудование жилого помещения в нежилое Актуально для владельцев квартир на первых этажах. Реализация нежилого фонда обходится гораздо дороже, будь то продажа или сдача в аренду.
Приобретение недвижимости без отделки или с плохим ремонтом При минимальных вложениях в реставрацию квартиры реализовать ее можно по завышенной цене.

Все варианты предполагают получение пассивного дохода в будущем, что не будет помехой основной трудовой деятельности. Перечисленные способы будут полезны всем, кто желает знать, как расширить жилплощадь в условиях кризиса.

Договор аренды жилплощади подразумевает обязательное включение таких пунктов, как обязанности сторон, расчет сторон и срок действия.

Читайте здесь, можно ли подать заявление на расширение жилплощади.

Главные условия

Основным требованием при расширении жилищных условий является соблюдение законодательных требований. Это касается как оформления документов и договоров при сдаче, найме жилья, так и в обеспечении порядка жильцами. Необходимо регулярно навещать квартирантов, проверять все ли у них в порядке, как они относятся к имуществу, а также обращать внимание на поведение с соседями.

Кто имеет на это право

Право на расширение жилищных условий на законодательном уровне имеют граждане, признанные нуждающимися или у которых нет в собственности недвижимости. Основанием служит статья 51 ЖК РФ.

Даже при условии имеющегося жилья в собственности или при действующем договоре социального найма гражданин имеет право на получение льгот. Это правило характерно в том случае, если общая жилая площадь не превышает учетные показатели по региону.

Нуждающейся или малоимущей семья может быть признана лишь в том случае, если доход на каждого члена семьи меньше установленного прожиточного минимума.

Образец выписки из домовой книги

Необходимые бумаги

Чтобы встать на очередь на расширение жилой помощи, семье необходимо предоставить в органы местного самоуправления определенный пакет документов:

  • справка из БТИ, которая подтверждает фактический метраж жилого помещения;
  • документы на жилплощадь – договор социального найма или договор купли-продажи;
  • выписку из домовой книги – характерно для жителей сельской местности или проживающих в частном секторе;
  • паспорт собственника жилья;
  • медицинская справка о состоянии здоровья (требуется в случае подтверждения группы инвалидности и имеющихся дополнительных льгот);
  • справка с места работы.

Скачать бланк домовой книги

В каждом отдельном случае пакет документов может отличаться друг от друга, о чем рекомендуется поинтересоваться заранее.

Куда стоит обращаться

Семье, претендующей на получение льгот, необходимо обращаться в органы социальной защиты.

Порядок следующий:

  1. Посещение учреждения соцзащиты.
  2. Наведение справок об имеющихся льготах.
  3. Получение информации о льготах, положенных в индивидуальном случае.
  4. Сбор и предоставление документов.
  5. Постановка в очередь на получение льготы на расширение жилплощади.

Скачать образец заявления на улучшение жилищных условий

Процедура не простая и занимает определенный промежуток времени, поскольку государство не дает льготы всем подряд. Для этого создается специальная комиссия, которая проверит документацию на соответствие действительности, убедится в жилищных условиях и на основе этого только будет приниматься решение. При соответствии данных нормам законодательства семья без проблем получает возможность на расширение жилищных условий.

Образец справки с места работы

Варианты как расширить жилплощадь в условиях кризиса

Основным вариантом расширения жилплощади считается участие в федеральных и региональных программах.

Стоит учитывать, что некоторые из них могут сочетаться, как, например, использование материнского капитала для покупки жилья за наличные средства и использование его в ипотеке, так и не сочетаться – приобретение жилья по ипотеке и получение материальной помощи молодым семьям. В таком случае необходимо выбирать что-то одно.

Наиболее распространенными вариантами расширения жилплощади являются следующие:

При приватизированной квартире
  • В таком случае учитывается количество проживающих на жилплощади и количество реализовавших право на улучшение жилищных условий. К примеру, в однокомнатной квартире проживает 5 человек (молодая семья с ребенком и родители одного из супругов).
  • Общая площадь в 45 кв.м. не является нормой для проживания, поэтому у супругов имеется возможность расширения жилищных условий. Если муж получал ранее участок под индивидуальное строительство до брака, то он не может претендовать на льготы. Мать с ребенком может получить льготы только после официального развода.
Многодетные семьи Имеют ряд социальных льгот, но при этом для расширения жилищных условий необходимо подтверждение факта малоимущей семьи, а участие в программе осуществляется на общих основаниях.
Кредит Оптимальный способ улучшения жилищных условий, но банку требуется гарантия в виде залога или первоначального взноса. Субсидия по программе «Молодая семья» может стать такой гарантией.
Материнский капитал Распространенный вариант использования государственной поддержки для увеличения жилой площади.

В первую очередь необходимо определиться, на какую именно льготу нужно претендовать. Если их несколько, и они не сочетаются, то выбор рекомендуется делать в пользу той, которая предоставляется в минимальные сроки.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Смежные моменты

Немаловажным моментом является сбор всех необходимых документов, а затем постановка в очередь на получение льгот. При этом также необходимо отслеживать продвижение очереди и подтверждать необходимость участия в программе ежегодно.

У каждой программы существуют собственные условия, которые необходимо строго соблюдать. К примеру, практически для всех видов государственной поддержки расторжение брака является автоматическим выходом из участия в программе и лишение возможности на расширение жилого помещения.

Смена места работы, переезд в другой регион, рождение детей несет за собой обязательную необходимость в уведомлении представителей органов самоуправления о данных фактах, а также в документальном подтверждении.

Помощь государства

Государственная поддержка сводится к двум основным вариантам – семье предоставляется полноценная квартира с учетом необходимо метража на каждого члена семьи; семье выделяется субсидия, которую можно потратить на приобретение нового жилья с учетом продажи прежней недвижимости.

Многодетные семьи в данном случае не обладают какими-то преимуществами и участвуют во всех программах на общих условиях. Единственным отличием можно считать увеличенный размер субсидии, поскольку подразумевается увеличенная общая жилая площадь из-за количества членов семьи, включая детей.

Порядок действий при оформлении

Соблюдение определенного порядка действий при постановке в очередь на получение льгот – основной приоритет:

  1. Посещение органов местного самоуправления.
  2. Получение информации об имеющихся льготах и какие именно полагаются в индивидуальном случае.
  3. Вычислить приблизительное количество жилых метров на каждого члена семьи – процесс достаточно прост и предполагает разделение площади недвижимости (жилой части) на количество проживающих. Для получения льгот метраж должен быть ниже установленного значения в регионе (в каждом субъекте РФ данные определяется на местном уровне).
  4. Подача заявления на улучшение жилищных условий.
  5. Получить информацию о необходимых документах и предоставить их в установленные сроки.
  6. После проверки документации происходит постановка семьи в очередь.

Чтобы точно знать, как расширить жилплощадь в условиях кризиса, рекомендуется поинтересоваться у представителей органов самоуправления обо всех действующих программах для льготников.

Материнский капитал и субсидии

Материнский капитал и субсидии по программам на улучшение жилищных условий имеют сходство и различие. Сходство в том, что гражданин не оперирует материальными средствами, а получает на руки только соответствующий сертификат.

В случае с материнским капиталом – фиксированная сумма, которую можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. В случае с субсидиями – сертификат на определенную сумму, которую можно потратить также на внесение в ипотеку, либо использование на строительство.

Различия между этими государственными поддержками в сумме – субсидии всегда рассчитываются из индивидуальных показателей. Это заключается в количестве членов в семье и площади имеющейся недвижимости.

К примеру, если семья из трех человек проживает в комнате в общежитии, то по закону ей полагается квартира площадью не менее 54 кв.м. (из расчета 18 кв.м. на человека по Московскому региону). Субсидия в таком случае будет составлять максимальное значение – 35% от стоимости жилья.

Как встать в очередь

Процедура постановки в очередь требует соблюдения конкретного порядка действий:

  1. Посещение соцзащиты и получение информации полагающихся льготах.
  2. Предоставление информации о материальном положении семьи.
  3. Предоставление справки из БТИ о площади недвижимости.
  4. Подача заявки на участие в программе.
  5. Ожидание решения комиссии.
  6. Постановка в очередь на улучшение жилищных условий.

При обнаружении комиссией несоответствий в документах и в реальности представители органов самоуправления могут отказать в предоставлении льгот или направить дело на пересмотр. Второй вариант предполагает повторный сбор документов и прохождение процедуры постановки в очередь.

Расширение жилплощади возможно только по предоставлению причин для одобрения этого решения.

Узнайте далее, когда ставят на очередь на улучшение жилплощади.

Также мы расскажем, как расширить жилплощадь молодой семье.

Стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость

Вопрос недвижимости волнует многих людей, ведь это не только жилье, в котором можно жить, но еще и возможность сберечь деньги. Однако, времена бывают разные, и не всегда недвижимость является выгодной покупкой.

Как обстоят дела на рынке недвижимости? Стоит ли хранить накопления в деньгах, валюте или же купить недвижимость? Авторы журнала ПрофиКоммент подготовили для вас исчерпывающий обзор по этим вопросам. Вы сможете сделать свои собственные выводы, и грамотно распорядиться своими сбережениями.

Стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость

Давайте посмотрим на экономическую ситуацию в стране за последние 5-10 лет. Чтобы принять какое-либо решение, нельзя брать узкий диапазон времени, так как в нем сложно что-то понять.

Вспомните, несколько лет назад стоимость доллара была около 30 рублей. Сегодня же цена за доллар увеличилась в 2 раза и один доллар стоит около 60 рублей. Предположим, что у вас в то время были доллары. Если бы вы оставили доллары при себе, то вы бы разбогатели, так как вы смоли бы себе позволить в два раза больше на те же доллары.

Как обстояли дела с ценами на недвижимость? В то время, когда доллар стоил 30 рублей, средняя цена на 1-комнатную квартиру в среднем городе России была порядка 1,5 миллиона (не берутся во внимание Москва и Санкт-Петербург, так как это мегаполисы, в которых цена на недвижимость всегда была в 2-3 раза выше, чем в других городах РФ).

Читайте также:

  • Полный прогноз цен на недвижимость
  • Сдавать посуточно или помесячно?

Сегодня стоимость на такие же квартиры не изменилась. Если бы вы в то время, когда доллар стоил 30, поменяли бы его на рубли и приобрели квартиру, то, можно сказать, вы бы потеряли половину сбережений. Соответственно, чтобы понимать целесообразность приобретения недвижимости, нужно все грамотно взвесить. Поэтому перейдем к следующему вопросу.

Что будет с ценами на квартиры в 2021 году

Следует отметить такой нюанс, что цена на недвижимость в России не зависит напрямую от цены на доллар. Дело в том, что большая часть материалов для строительства многоквартирных домов производится в России. Соответственно, цена на доллар никак не отражается на цене материалов. Здесь на цену недвижимости играет другой фактор.

Прежде всего, это наличие работы и экономическая стабильность (рост) в месте, где она находится. Можно заметить, используя популярный сайт объявлений Авито, что чем меньше город или это вообще квартира в деревне, то цена может колебаться и в районе 200-300 тысяч за однокомнатную квартиру.

С этой статьей читают:

  • Купить новостройку или вторичку?
  • Продажа квартиры без посредников быстро

Это значит, что в месте, где проблемы с работой, откуда люди переезжают в другие места, цена на недвижимость постепенно падает, так как никто в таких местах квартиры не арендует, а покупателей на предлагаемые объекты просто нет. И не важно, будут продавцы ставить цену 1 миллион или 100 тысяч – без разницы. Если люди хотят уехать, чтобы найти работу, а конкретное место работы не дает, то и квартира в таком месте ничего не стоит.

Поэтому, прежде, чем вкладываться в покупку квартиры, нужно:

  1. Посмотреть, где вы собираетесь покупать квартиру;
  2. Какие в этом месте зарплаты;
  3. Есть ли тенденция к увеличению численности населения, так как именно этот показатель дает четкую информацию о том, благоприятный ли здесь экономический климат;

Давайте посмотрим на перечень городов, которые последние 10 лет постоянно увеличивались:

Таблица 1: Города-лидеры по приросту населения за последние 10 лет

Город Прирост населения за последние 10 лет
Москва 117%
Питер 116%
Новосибирск 114%
Екатеринбург 111%
Нижний Новгород 109%
Казань 107%
Омск 106%
Челябинск 105%
Самара 103%
Ростов-на-Дону 102%
Уфа 100%
Красноярск 99%
Пермь 96%
Воронеж 95%
Краснодар 94%
Волгоград 93%
Саратов 93%
Тольятти 92%
Ижевск 90%
Тюмень 89%
Ульяновск 89%
Барнаул 89%
Хабаровск 88%
Иркутск 88%
Владивосток 87%
Томск 86%
Махачкала 86%
Оренбург 86%
Новокузнецк 85%
Кемерово 84%
Астрахань 84%
Рязань 83%
Пенза 83%
Набережные Челны 82%
Липецк 82%
Киров 81%
Ярославль 80%

Данная таблица показывает, что:

  1. Эти города постоянно растут;
  2. Соответственно, растет количество предложений работы;
  3. Повышается цена на аренду;
  4. Поднимается, в итоге, цена на недвижимость;

Однако, в последние годы нестабильность на рынке валют привела к тому, что заработные платы по многим направлениям остаются на одном уровне уже много лет. Это приводит к тому, что люди не могут позволить себе арендовать недвижимость больше определенного уровня. На сегодняшний день средняя цена на аренду недвижимости даже в списке перечисленных городов (кроме Москвы и Питера) колеблется в пределах 10-15 тысяч рублей в месяц.

Это будет вам интересно:

  • Получить квартиру по ренте
  • Инструкция, как продать квартиру за маткапитал

Как отмечают владельцы недвижимости, в последние годы приходится платить коммунальные услуги по отоплению им, так как квартиросъемщикам это уже дорого. Людей просто не найти на аренду с условиями: оплата + коммуналка. Такая тенденция уже отмечается во многих городах.

Поэтому, стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше подождать? Давайте еще раз более подробно рассмотрим вопрос с ценами на недвижимость в ближайший год

Что будет с ценами на жилье в 2021 году

На сегодняшний день рынок недвижимости можно назвать спящим, вялым. Цены на аренду не растут, а местами падают. Цены на недвижимость тоже не растут. Кто-то предпочитает повременить с продажей, поэтому готов сдавать квартиру в аренду подешевле, надеясь, что завтра все выровняется и дело пойдет.

К чему все это может привести в ближайшие годы? Дело в том, что недвижимость, её главное предназначение, это возможность, как минимум, сберечь деньги и в лучшем случае – приумножить капитал, так как цены на недвижимость в растущей экономике постепенно растут.

Сегодня же ситуация не совсем подходящая для покупки недвижимости, так как купив квартиру, её невозможно сразу выставить на продажу и продать за столько же. Придется ждать, искать покупателей, надеяться на продажу, которая произойдет неизвестно когда.

Риэлторы недвижимости отмечают параметр, как синдром обиженного покупателя. Как он проявляется. Многие люди, разочаровавшись в продаже квартиры за определенную сумму на некоторое время снимают объект с продажи. Перестают надеяться, что покупатель найдется и ждут лучших времен.

Тем самым, это показывает, что купив квартиру, можно столкнуться с ситуацией тупика, когда квартира вроде бы и есть, и вроде бы она стоит 1,5 миллиона, предположим (так как вы за неё отдали живые деньги).

Волнующие темы:

  • Ипотека в разных странах — сравнение
  • Хостел, если квартира не продается

Но продать такую квартиру практически невозможно, так как следующие покупатели, такие же как вы, появляются не часто и объектов недвижимости предлагается больше, чем покупателей, что приводит к постоянной конкуренции за потенциальную продажу с другими продавцами квартир, риэлторами,  застройщиками.

Чего ждать? Должен наступить благоприятный период, когда главным показателем ситуации на рынке недвижимости станут непременно:

  • Рост заработных плат;
  • Увеличение количества рабочих мест;
  • Когда будут открываться новые предприятия;
  • Строительство новых многоквартирных домов не будет замораживаться из-за отсутствия спроса на предлагаемые объекты недвижимости;

Данные изменения в экономике ожидаются спустя несколько лет, так как есть изменения в пенсионной реформе. Она направлена на стимуляцию работодателей создавать новые рабочие места, увеличивать заработные платы и повышать трудоспособность наемного персонала.

Какими будут цены на недвижимость в 2021 году?

Рынок жилья необратимо меняется – прежняя модель долевого строительства уходит в прошлое вместе с низкими ценами «на этапе котлована». Ей на смену приходит проектное финансирование вместе с более высокими ценами на жилье. Но не все так плохо: и в этом году, и в следующем есть возможность урвать дешевых квадратных метров и не прогадать. Как это работает и при чем здесь ипотека – читайте дальше.

Что происходит на рынке сейчас

2019 год стал годом серьезных перемен на строительном рынке. С 1 июля вступили поправки к законодательству, которые фактически отменили существовавшую до этого систему долевого строительства. Это повлияло на рынок жилой недвижимости, хоть резкого роста цен и не случилось.

Согласно поправкам к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» еще в 2021 году были введены специальные счета – эскроу, на которых замораживаются средства дольщиков до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

С 1 июля эти правила стали обязательными для всех новых проектов и тех домов, которые завершены менее чем на 30% (и в которых продано менее 10% квартир). Чтобы сгладить переход на новую систему, застройщики постарались начать больше проектов до введения новых правил, их хватит, по оценкам представителей отрасли, примерно на 3-4 года.

Введение эскроу-счетов непосредственным образом отразилось на стоимости жилья: если раньше застройщики могли использовать взносы дольщиков на финансирование расходов по строительству, то теперь они вынуждены привлекать банковское кредитование.

Как рынок воспринял новые правила? О том, что с 1 июля поменяются правила, было известно задолго до этой даты, но, как и всегда, проблемы были. Например, некоторые застройщики не смогли продать минимум 10% квартир – и в последние дни оформляли покупку квартир на свои подставные фирмы.

На данный момент, как оценивают участники рынка, в Санкт-Петербурге 70% всех строящихся объектов могут использовать старые правила, в Ленинградской области их 75%. В Москве их количество оценили в 60-70%. То есть, большая часть участников рынка пока еще не почувствовала перемен.

С учетом новых правил за первые месяцы 2021 года рынок жилья в России показал интересные тенденции:

  • первое полугодие – резкий рост продаж жилья по договорам долевого участия. Застройщики вложились в рекламу, чтобы продать максимум по старым правилам. Часть продаж могла оказаться фиктивной, чтобы добрать до 10% проданных квартир;
  • в июле число зарегистрированных договоров упало примерно на 40-50% – все, кто хотел купить квартиру, сделали это по старым правилам. К новым правилам не все оказались готовы;
  • одновременно почти вдвое снизились объемы ввода жилья в эксплуатацию.

Это объясняется просто – застройщики сознательно сняли с объектов высокой степени готовности рабочих и технику и перебросили их на только начатые проекты: их нужно было срочно довести до готовности в 30%.

Теперь самое интересное, как новые правила повлияли на стоимость жилья. Даже до вступления новых правил в силу (то есть, с января по июль) цены на жилье в новостройках в России выросли в среднем на 3,9% при официальной инфляции в 2,5% за тот же период. Частично рост цен мог быть вызван повышением ставки НДС с 18 до 20%.

По регионам рост был разным, больше всего – Республики Коми (11,5%) и Бурятия (10,7%). В Москве цены выросли на 8,7%, Кемеровская и Томская области показали рост цен на 8,3%. На вторичном рынке цены выросли не так сильно – на 1,6% в среднем по стране.

По состоянию на III квартал 2021 года Минстрой подсчитал средние рыночные цены на жилье в каждом из 85 регионов России. Эти цифры используются, чтобы выделять субсидии нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Если выделить регионы с самыми высокими и самыми низкими ценами на жилье, получится так:

Возможно, эти цифры завышены: Минстрой оценивает цены по своим правилам, а государство в целом заинтересовано в том, чтобы выделять меньше денег на субсидии. Поэтому средняя стоимость квадратного метра в Москве меньше 100 тысяч рублей может быть обоснована.

По оценкам «Яндекса», квадратный метр жилой площади в Москве стоит 190 тысяч рублей – это почти вдвое выше официальных цифр. То есть, субсидия от государства в Москве едва покроет половину стоимости социальной нормы жилья.

Всего в 2021 году согласно государственным программам должно быть построено 88 миллионов квадратных метров жилья, но за полгода застройщики сдали 30,1 миллиона. Через 5 лет планы вырастут до 120 миллионов метров в год.

Из-за чего цены могут измениться

Прежде чем делать прогнозы стоимости жилья на следующий год (или оценивать чужие прогнозы), нужно разобраться, от чего будут зависеть цены на жилье в следующем году.

Факторов стоимости жилой недвижимости несколько:

  • новые правила долевого строительства;
  • условия ипотечного кредитования (включая социальные программы);
  • акции и специальные программы от застройщиков.

Обязательное использование эскроу-счетов уже повлияло на рынок жилья. Застройщики в ожидании ввода новых правил попытались нарастить продажи и начать максимум новых проектов. Это создало искусственный ажиотаж на рынке, который «подогрел» цены: они выросли даже до введения новых правил.

Сейчас застройщики будут вынуждены «законсервировать» ряд проектов, которые они начали до 1 июля. Конечно, они будут строиться – просто это будет происходить не так быстро, как по почти завершенным проектам.

Кроме того, в скором времени рынок увидит новое явление: рост продаж незаконченного жилья в форме переуступки прав требования. Кто-то вложился в долевое строительство на волне ажиотажа, у кого-то доходы не позволили платить по ипотеке. Некоторые застройщики так будут сбывать скупленные на подставные фирмы квартиры.

Сложно спрогнозировать цены по таким договорам, но очевидно, что это будет чуть дороже цены на «этапе котлована» и чуть дешевле цены готового жилья.

Следующий фактор – ипотечное кредитование. После рекордов прошлого года, когда было выдано 1,4 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму более 3 триллионов рублей, в 2021 году наблюдается лишь спад.

Причин несколько, прежде всего это ставки. В 2021 году ставки по ипотеке опустились до рекордно низких 9,56%, а в этом году они опять выше 10%. В следующем году власти обещают снижение до 9,5%, а к 2021 года ставка должна достичь 7,9% годовых. Предпосылки для этого есть, Центробанк в сентябре в очередной раз сократил ключевую ставку до 7% годовых.

Другая причина – рост цен на жилье и увеличение кредитной нагрузки на россиян. Сейчас, по некоторым данным, в нескольких регионах люди должны банкам более 50% от своих годовых доходов.

Тем не менее, ипотечное кредитование будет развиваться и дальше. Все дело в том, что теперь власти ориентируются на семьи с детьми, которым ипотека на стандартных условиях была недоступна. Теперь действуют новые программы и условия:

  • процентная ставка максимум в 6% годовых (на самом деле есть и по 4,9%) для семей, у которых после 2021 года родился второй или последующий ребенок. В регионах Дальнего Востока ставка опускается до 2% годовых. Пока программа не стала очень популярной;
  • единоразовая компенсация в размере 450 тысяч рублей многодетным семьям, в которых третий или последующий ребенок родился в 2021 году или позже;
  • увеличение суммы материнского капитала до 466,6 тысяч рублей с 2021 года;
  • введение ипотечных каникул: заемщик, попавший в трудную жизненную ситуацию, сможет приостановить выплаты по ипотеке на полгода.

Все это означает одно: ипотечное кредитование имеет перспективы на рост в 2021 году, а рост продаж означает увеличение объема спроса, который повлечет за собой увеличение цен.

Если в 2021 году на фоне роста ипотечного кредитования жилье подорожало на 8%, в 2021-м можно ждать похожие или меньшие цифры.

Наконец, на цену недвижимости повлияет сокращение специальных предложений от застройщиков. За счет таких предложений застройщики конкурировали между собой: кто-то предлагал рассрочку, кто-то скидку, некоторые продавали жилье дешевле по совместной программе с банком.

Сейчас это все находится под вопросом:

  • рассрочка (не ипотека, а от застройщика) – вообще исчезнет. Причина в том, что на эскроу счет можно перевести только полную сумму за всю квартиру сразу. Частичное внесение законом не предусмотрено;
  • скидки – могут остаться, но в ограниченном виде. Из-за необходимости привлекать заемный капитал у застройщиков просто не будет возможности еще сильнее снизить свою рентабельность;
  • совместные программы – могут остаться, но тоже будут не такими выгодными. Ожидается, что по такой программе можно будет снизить процентную ставку по ипотечному кредиту на 0,8-1,6 процентных пунктов. Компенсировать банкам бОльшие суммы застройщики не смогут.

Вывод: постепенное расширение механизма эскроу-счетов на все большее число домов, рост спроса благодаря льготным ипотечным программам, отмена специальных предложений застройщиками означают, что жилье однозначно будет становиться дороже. Осталось понять, насколько.

Прогнозы стоимости жилья

Официальные

Изначально цены на жилье начали расти из-за того, что государство решило защитить права дольщиков и ввело обязательное использование эскроу-счетов при долевом строительстве. Естественно, чиновники изначально и не отрицали, что цены вырастут.

В частности, глава Банка России Эльвира Набиуллина говорит, что цены из-за новых правил будут расти, но это вряд ли окажется долгосрочной тенденцией. Она надеется, что развитие конкуренции в итоге выведет цены на приемлемый уровень. Насколько именно вырастут цены, она не спрогнозировала.

Также не очень точный прогноз дал вице-премьер Виталий Мутко, который, кроме прочего, также курирует сферу строительства. По его данным, цены на жилье в новостройках уже выросли примерно на 7%, но чем сильнее рынок будет адаптироваться к новым правилам, тем меньше будет рост.

Не отрицает предстоящий рост цен и Министерство экономического развития России. Глава ведомства Максим Орешкин заявил, что цены на жилье будут расти достаточно долго, а начнется это в 2021-2021 году. По его словам, рост цен будет таким, что компенсирует снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Учитывая, что правительство обещает снизить ставки по ипотеке примерно на 2%, можно понять, как будут расти цены.

Профильное ведомство – Минстрой – прогнозирует, что в целом после перехода на новые правила строительства жилье подорожает максимум на 5-7%. Заместитель министра Никита Стасишин заверяет, что никакого обещанного роста в 15-20% не будет.

Это лишь официальные прогнозы, а реальность зачастую отличается от них. Поэтому важно прислушиваться не только к чиновникам, но и к представителям отрасли – они знают о своем деле гораздо больше.

Неофициальные

Эксперты оценивают перспективы роста цен на жилье, исходя из разных особенностей рынка. Например, Елена Рыбкина, директор по маркетингу «НДВ-Супермаркет недвижимости» обращает внимание на то, что еще 2-3 года покупатели смогут выбрать подходящее жилье в проектах, которые достраиваются по старым правилам. По ее оценке, таких около 75%, к тому же даже «старые» правила весьма жесткие по отношению к застройщикам и неплохо гарантируют достройку дома.

С учетом того, что еще можно использовать старые правила, застройщики не откажутся от акций и специальных предложений, чем будут выгодно отличаться от новых проектов (которые в любом случае обязаны использовать эскроу-счета).

Застройщики будут вынуждены повысить цены на квартиры из-за дополнительных процентных платежей по новой схеме финансирования долевого строительства, считает представитель Группы «Эталон» Василий Фетисов. Он также прогнозирует, что из-за введения новых правил уменьшится объем строительства, а мелкие застройщики будут присоединяться к более крупным.

Однако резких скачков цен ждать не приходится, говорит руководитель агентства недвижимости «Бон Тон» Наталья Кузнецова. По ее словам, благодаря тому, что переход застройщиков на новые правила работы будет плавным, ждать значительного роста цен не приходится.

Прогнозы экспертов примерно одинаковые и для столицы, и для регионов. В Москве следующий этап роста цен прогнозируется с весны – а до этого момента застройщики еще будут работать по инерции на существующих проектах, говорят в компании «Инком-Недвижимость».

Общий рост цен в компании оценили в 6-8% минимум – именно столько придется потратить застройщикам на обслуживание кредитов по новой схеме. Роста в 10-15% вряд ли стоит ожидать, так как процент объектов, строящихся по старым правилам, все еще высокий (85% для московского региона).

Заместитель руководителя «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина считает, что новые правила приведут, в первую очередь, к исчезновению такого понятия, как скидка от застройщика. Если раньше девелопер использовал деньги дольщика в строительстве и за это гарантировал ему некоторый «дисконт», то с переводом денег дольщиков на эскроу-счета такая практика может прекратиться.

Другой важный момент, влияющий на цены – это объем предложения. Сейчас застройщики предлагают ежегодно 70-75 миллионов квадратных метров жилья, а всего возводится около 130 миллионов. Учитывая, что по государственной программе запланированы объемы строительства в 130 миллионов квадратных метров жилья в год, застройщикам нужно удвоить количество строек.

Но в нынешних условиях это маловероятно, считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Более того, эксперты ждут замедления темпов ввода жилья из-за новых правил, так что предложение вполне может сократиться. А в условиях неизменного спроса это приведет к росту цен.

Вывод: и официальные прогнозы, и неофициальные оперируют ростом стоимости жилья в 2021 году на 6-7%. Вероятно, этого и стоит ждать, если в 2019-2021 годах на рынке не произойдет что-нибудь непредсказуемое.

Стоит ли покупать жилье сейчас

Перемены на рынке жилищного строительства неизбежны, и оставшиеся 3-4 года – последние, когда можно купить квартиру в строящемся доме по старым правилам и с хорошей скидкой. В дальнейшем жилье будет лишь дорожать, вопрос только в том, насколько дороже оно станет.

Тем, у кого деньги на покупку жилья уже есть, целесообразно покупать квартиру сейчас, подобрав лучший вариант по соотношению цены и качества. Очевидно, что квартиры будут только дорожать, а рублевые накопления обесцениваются с каждым месяцем.

Для тех, кто рассматривает покупку жилья в ипотеку, все не так очевидно: ставки сейчас всего на 1 процентный пункт выше исторического минимума, а станут ли они ниже 10% годовых (или 8% как обещают власти) – спрогнозировать еще сложно.

Ключевая ставка Банка России была снижена до 7% годовых, за ней опустились ставки по вкладам и депозитам. Но ставки по ипотечным кредитам за редкими исключениями еще не снизились, хотя в теории это может произойти.

С другой стороны, с 1 октября выдавать кредиты банкам будет сложнее: им придется рассчитывать долговую нагрузку на клиента. Также в обозримом будущем будут ограничения по кредитам с небольшим первоначальным взносам.

Есть лишь одна категория, которая может оформлять ипотеку сейчас без лишних вопросов – семьи с 2 и более детьми, если последний родился в 2021 году или позже. Они получают ставку в 4,9% годовых (как минимум в одном банке) на весь срок кредитования.

Кстати, стоит рассмотреть вариант покупки жилья в строящемся доме через переуступку по ДДУ. Как сказано выше, квартиры могут скупать сами застройщики через связанных лиц, чтобы достичь минимального порога в 10% проданных квартир. Впоследствии они будут их продавать, вероятно, дешевле чем по новым ДДУ. Такая сделка чуть сложнее, но она может быть выгоднее.

Что касается вторичного жилья, все не так просто. За последний год цены на него достаточно серьезно выросли, но делать какие-то прогнозы достаточно сложно: этот рынок отличается от новостроек, хоть взаимосвязь по ценам и есть.

Вывод можно сделать такой: если вы нашли подходящий вариант жилья, который устраивает вас по цене, его стоит покупать уже сейчас. Если подходящего нет – спешить и покупать что-то не очень подходящее точно не стоит.

Альтернативные варианты

Большая часть сделок на рынке жилой недвижимости – покупка квартир в новостройках или на вторичном рынке. Однако покупка квартиры в городе подойдет не всем, на этот случай есть несколько интересных альтернатив.

Прежде всего, квартиру необязательно покупать. В зарубежной практике широко распространено понятие арендного жилья, когда дом строится целенаправленно под сдачу квартир в аренду. В России, к сожалению, такой вид бизнеса пока не очень распространен, так как рентабельность по нему остается невысокой.

Немногие из существующих проектов арендного жилья сконцентрированы преимущественно в Москве и некоторых крупных городах России. Могут быть необычные сценарии аренды вроде «тест-драйва» квартиры от застройщика.

Другой способ купить что-то необычное и недорого – это апартаменты. Под ними в России понимают нежилое помещение, оборудованное в жилье и продаваемое застройщиком с хорошей скидкой (15-25%). Минусы есть – высокие коммунальные платежи и налог как для организаций. Также может быть плохая звукоизоляция, а прописаться в апартаментах невозможно.

Кому-то вообще не подходит вариант проживания в города (по состоянию здоровья или по каким-то еще причинам), то остается лишь вариант со строительством своего дома (ИЖС). Да, это дорого, но есть несколько интересных программ:

  • «деревянная ипотека»: ипотечная программа на строительство деревянного дома. Включает в себя стоимость самого домокомплекта и услуги компании по строительству. Ставка – от 11% годовых, но покупать участок, проводить коммуникации и заниматься отделкой дома придется за свой счет.

    Пока программа «деревянной ипотеки» имеет больше ограничений, чем возможностей: дом можно купить только в одной из нескольких фирм, расположенных в Москве и области, и только через банк «ДОМ.РФ».

  • ипотека на строительство дома. Пока это уникальная программа, так как представляет собой более сложный и рискованный вид кредита с точки зрения бизнеса. Банк (снова «ДОМ.РФ») выдает кредит под залог земельного участка, а о ходе строительства нужно отчитываться. После достройки дома он переходит в залог к банку до полного погашения кредита.

Конечно, можно взять кредит и на покупку уже готового частного дома, но в большинстве случаев готовые варианты или слишком дорогие, или по каким-то параметрам не устраивают покупателей.

Желающим купить загородный дом для редких выездов можно изучить вариант кредитования под залог жилого имущества.

Как видно, вариантов самостоятельно улучшить жилищные условия много, а ведь еще есть различные программы с государственным участием. Но это уже тема для другой статьи.

В 2021 году цены на жилье в России поднимутся&nbsp

Фото: Mir24.tv / Николай Костюшин

Аналитики проекта ЦИАН прогнозируют в 2021 году рост цен на жилье в России. Повышение может достигнуть 15%, сообщают «Известия».

Эксперты ЦИАН рассказали изданию, что вторичное жилье может подняться в цене на 6%, а первичное — на 10%. В районах с хорошим спросом на новостройки ценник может вырасти на 15%. Ожидается, что стоимость будет расти традиционно осенью и весной, а летом будет затишье.

Одной из причин роста цен на жилье является переход на эскроу-счета. К концу этого года знатоки рынка прогнозируют, что около половины сделок о покупке строящегося жилья в стране будет совершаться через эскроу-счета.

Девелоперы также отмечают сокращение количества выданных разрешений на строительство, что, в свою очередь, влияет на число предложений на рынке и рост спроса на них. Средний размер ипотечной ставки в этом году может снизиться до 8,5%, что также спровоцирует повышение спроса и подорожание предложения. Также на повышение стоимости жилья в России влияют рост НДС до 20% и инфляция.

Аналитики отметили, что в 2019 году цены на новостройки тоже росли. В некоторых проектах в Москве увеличение достигало 15-18%. А в целом по России за прошлый год первичное жилье подорожало на 30%, составив 68 тыс. рублей за 1 кв. м., вторичное — на 5%, до 45 тыс. рублей за 1 кв. м.

Ранее сообщалось, что в некоторых российских регионах цены на однокомнатные квартиры снизились, а где-то, наоборот, поднялись.

Видео дня. Ипотечный лайфхак: квартира на 1,5 миллиона дешевле

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: