Как выглядит судебная практика по аренде земельных участков

Наследование права аренды земельного участка

2 422 просмотров

Наследование — это уникальная возможность получить не только имущество, но и права наследодателя. Этим наследство выгодно отличается от дарственной или купли-продажи. Одним из лакомых объектов наследования является участок земли. Целевое назначение надела может быть разным – ведение фермерского (сельского) хозяйства, строительство жилого дома, хозяйственных построек и др.

Порядок вступления в наследство регламентируется законом — далеко не каждый претендент может унаследовать право аренды земли. Вместе с тем придется учесть сложности и нюансы процедуры. Как получить в наследство право аренды земельного участка? Давайте разбираться.

Передается ли аренда земли по наследству?

Начнем с того, что смерть собственника земли не является основанием для прекращения договорных отношений. Если надел был передан в аренду третьему лицу, то за ним сохраняется право пользования землей в соответствии с договором.

Как быть, если умирает арендатор земельного участка? Права и обязанности наследодателя по договору аренды переходят к его наследникам: по закону и по завещанию (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Исключением может быть оговорка о прекращении договорных отношений в связи со смертью арендатора. Собственник имущества не вправе отказывать наследнику в перезаключении договора. Срок действия договорных отношений определяется первичным соглашением.

Способы наследования

Наследники могут вступить в свои права двумя способами.

  1. Первый вариант — отсутствие завещания

Наследники по закону вступают в права по очереди — первыми на имущество могут претендовать члены семьи. Имущество делится поровну между родителями, детьми, и супругом наследодателя. Если в состав наследников входит иждивенец покойного субъекта, ему полагается такая же часть собственности, как и близким родственникам. Иждивенцем может выступить как родственник, так и посторонний человек. Основные условия — нетрудоспособность, зависимость от наследодателя и проживание с ним в одной квартире в последний год.

Подробнее об этом читайте в статьях «Обязательная доля в наследстве по закону», а также «Наследование нетрудоспособными иждивенцами наследодателя».

Наследниками второй линии являются братья и сестры умершего гражданина. Речь идет о полнородных и неполнородных родственниках. В данную группу также входят бабушки и дедушки наследодателя. Они принимают имущество в случае отказа или отсутствия претендентов первой линии. Подробнее об этом в статье «Наследники второй очереди по закону».

  1. Второй способ наследования – по завещанию

Наследодатель вправе сделать распоряжение на случай своей кончины. При наличии завещания порядок наследования может существенно измениться. Правообладатель может определять круг претендентов, вид имущества в отношении каждого из них и размеры долей наследников. Например, дочери достанется аренда ½ части земли, а сын получит ⅔ участка для ведения фермерского хозяйства.

Иногда в завещании члены семьи не упоминаются. Причины могут быть разными – отсутствие должных взаимоотношений, смерть близких родственников или отчуждение части имущества. Наследодатель может отписать право аренды кому-то одному, а остальное имущество оставить без упоминания в завещании. Наследование собственности по двум основаниям довольно распространенная практика.

Если на момент смерти наследодателя будут выявлены обязательные претенденты, то им полагается часть имущества. Размер не должен быть меньше ½ от доли наследника по закону (п. 1 ст. 2020 ГК РФ). Обязательная часть имущества выделяется из активов, которые не вошли в завещание. Если такая собственность отсутствует, доли наследников по распоряжению будут уменьшены. Смотрите подробнее в статье «Расчет обязательной доли в наследстве».

Виды аренды земельных участков

Изначально необходимо учитывать, кто именно выступает в качестве арендодателя – частное лицо или орган местной власти? При заключении соглашения с местной администрацией допускается:

  • договор аренды бессрочного пользования;
  • договор пожизненного владения;
  • договор аренды заключенный на определенный период.

Право бессрочного пользования не передается по наследству, в то время как право пожизненного владения входит в состав наследства (ст. 2020 ГК РФ). Если наследодатель начал процесс приватизации в отношении двух видов земли, но не успел его закончить — наследники могут сразу оформить право собственности на них. Достаточно обратиться в Росреестр и предоставить свидетельство о праве на наследство. Перезаключать договор аренды не обязательно.

Особенности наследования арендованной земли

Процедура наследования имущественных прав ничем не отличается от стандарной процедуры. Однако есть несколько нюансов:

  • Принятие наследства обычно не сопровождается никакими дополнительными условиями или оговорками. Исключением является завещание с условием, где наследодатель может возложить на наследников определенные обязанности.
  • Претенденты вынуждены принять на себя условия договора аренды (например, продолжить застройку участка). Иначе арендодатель вправе разорвать договорные отношения.
  • Изменять условия договора можно только по согласию сторон или в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ).
  • Отказ в наследовании права аренды земли запрещает оформлять недвижимость.

Последняя особенность тесно связана с личностью наследника, его правами и условиями арендного договора. Разберемся, в каких случаях наследник не сможет претендовать на аренду территории.

Когда наследование невозможно?

Многие наследники не имеют права наследовать аренду земельного надела. Получив отказ от государственного органа или нотариуса, они недоумевают — как такое случилось и почему им отказали? Затронем этот вопрос и дадим слово нашему эксперту:

Мнение эксперта

Александра Максимова

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Не допускается наследование арендованной земли в следующих случаях:

  • Договор аренды не предусматривает переход имущественных прав к правопреемникам.
  • Арендодатель является наследником умершего субъекта (например, отец сдавал в аренду землю своему сыну — после смерти арендатора договор будет расторгнут).
  • Договор был заключен с арендатором на безвозмездной основе.
  • Наследник отказывается вступать в права арендатора. Если арендодателем является государство, то через год договор аннулируется, имущество признается выморочным.
  • Договор аренды содержит оговорку о его прекращении в связи со смертью арендатора.
  • Соглашение с наследодателем заключалось всего на 1 год.
  • Выгодополучатель (кандидат) является гражданином другого государства и не может унаследовать землю, предназначенную для сельхозработ.
  • Завещание было признано недействительным в судебном порядке.
  • Наследник признан недостойным по решению суда.
  • Земельный надел выдан наследодателю территориальными органами управления в бессрочное пользование.

Последний пункт имеет некоторые оговорки. Участок может перейти к правопреемнику, если на нем расположена постройка и наследник ее принимает (например, садовый домик или амбар для хранения урожая). Еще одно исключение – прежний владелец не успел зарегистрировать право собственности на землю. Наследнику предстоит довершить начатое и вступить в законные права.

Как унаследовать право аренды земельного участка

Для того чтобы вступить в наследство, претендентам на имущественные права нужно заявить о своих намерениях. Заявление подается нотариусу в 6-месячный срок. К нему прикладываются документы, подтверждающие причастность претендента к активам наследодателя. Бумаги подаются по месту прописки умершего человека. Смещение сроков допускается в исключительных случаях (например, если наследник принял имущество по факту или по причине смерти одного из претендентов). При иных обстоятельствах наследнику придется обращаться в суд для восстановления сроков.

При оформлении наследства удерживается госпошлина. Ее размер зависит от двух факторов – стоимость актива и степень родства с умершим гражданином. Финальная стадия процедуры – получение свидетельства на наследство. На его основании претендент может обратиться к арендодателю для перезаключения договора аренды. После прохождения всех формальностей наследник обретает права и обязанности арендатора.

Куда обращаться?

Прежде чем унаследовать право аренды земли, нужно вступить в права наследника. Далее следует оценка имущества и регистрация права аренды в органе Росреестра.

Таким образом, соискатели должны посетить:

  • нотариуса — по адресу последнего места жительства умершего и/или по месту нахождения земельного участка;
  • Росреестр или оценочную фирму;
  • арендодателя — например, местный земельный комитет или отделение Росимущества;
  • ГБУ «Мои документы» (МФЦ) — с целью передачи документов на регистрацию в Росреестр.

Основные действия выполняет нотариус — будь то наследование по закону или при завещании. Разберем пошаговую инструкцию, чтобы вы имели представление об этапах оформления.

Порядок действий

Алгоритм действия правопреемника на аренду земли:

  1. Первичное посещение нотариуса (в течение 6 месяцев):
  • предварительная подготовка документов;
  • подача заявления о принятия наследства;
  • определение активов наследодателя (размер земельного участка, адрес, кадастровые характеристики).
  1. Повторное обращение к нотариусу (через полгода):
  • оплата госпошлины;
  • оценка имущества и предоставление оценочных документов (см. ниже);
  • получение свидетельства на наследство.
  1. Обращение к арендодателю (собственнику):
  • подготовка и подача документов;
  • перезаключение договора аренды;
  • арендные выплаты, погашение задолженности (при необходимости).

Процедура может быть несколько иной при наличии споров между наследниками или с арендодателем. Спорные моменты решаются в судебном порядке. Инициировать разбирательство может любое заинтересованное лицо.

Документы

Пакет документов зависит от вида наследуемого имущества. На их основании нотариус принимает решение о выдаче свидетельства претенденту или отказе в его предоставлении.

Базовый перечень бумаг:

  • удостоверение личности правопреемника — паспорт РФ;
  • свидетельство о смерти арендатора (наследодателя);
  • выписка из домовой книги;
  • доказательства родственных отношений — свидетельство о брачном союзе, усыновлении, рождении;
  • подлинник завещания (если есть);
  • копия договора аренды земельного участка;
  • техническая документация на объект недвижимости — выписка из ЕГРН с кадастровыми данными или паспорт.

Нотариус должен проверить документы и изучить договор. При наличии оговорок о запрете перехода права аренды по наследству, нотариус сообщает об этом претенденту. Если срок действия договора превышает один год, то дополнительно потребуется подтверждение его регистрации в Росреестре. Если в качестве арендодателя выступает орган государственной власти, то у правообладателя должно быть соответствующее разрешение о передаче надела в аренду. Такие участки можно приватизировать — о том, как это происходит читайте в статье «Приватизация земельного участка, находящегося в аренде».

Если в состав наследства входит дополнительное имущество, наследникам придется представить правоустанавливающие документы на него. Если бумаги подает доверенное лицо претендента, дополнительно потребуется нотариальная доверенность на его имя — подойдет обычная или генеральная доверенность.

Расходы

Оформление наследства влечет за собой расходы для участников. Претенденты оплачивают госпошлину, услуги нотариуса, оценку имущества, госрегистрацию имущественных прав в Росреестре. Сумма налога рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Базовые ставки госпошлины:

  • 0,3% – в качестве налогоплательщиков выступают близкие родственники арендатора. К ним относятся родители, дети и супруг умершего гражданина. Аналогичная ставка установлена для братьев и сестер наследодателя. Предельная сумма налога – 100 тыс. руб.;
  • 0,6% – в качестве налогоплательщиков выступают все остальные претенденты на имущество арендатора. Способ наследования не имеет значения. Граничная сумма налога – 1 млн. руб.

Если наследникам полагаются льготы, они могут представить подтверждающие документы. Сумма налога будет рассчитываться с учетом положений ст. 333.38 НК РФ.

Стоимость услуг технического и правового характера наследники могут уточнить у нотариуса. Тарифы могут отличаться в зависимости от региона проживания правопреемника. Актуальные расценки вы можете посмотреть в нашей статье «Сколько стоит вступить в наследство у нотариуса в 2020 году?«

Справка о кадастровой стоимости земли должна выдаваться бесплатно. Детали можно уточнить в территориальном отделении Росреестра.

За государственную регистрацию имущественных прав на объект недвижимости наследнику придется заплатить 2 000 руб. За оформление участка из земель сельхозназначения с правопреемников удерживается 350 рублей (ст. 333.33 НК РФ).

Сроки

Свидетельство на наследство выдается претенденту через полгода после смерти арендатора. При повторном обращении к нотариусу наследник должен представить справку о кадастровой стоимости земли и квитанцию об уплате налога.

Что касается договора аренды, то его перезаключение производится после получения свидетельства на наследство. Однако важно учитывать статус арендодателя. Если им является частное лицо, нужно уточнить его намерения в отношении продолжения договорных отношений с наследником. Если арендодатель намерен расторгнуть договор, то правопреемнику нет смысла вступать в наследство и продлевать сроки. Исключением является наличие дополнительного имущества у наследодателя (например, жилой дом или дача на участке).

Если арендодателем является орган местной власти, следует исходить из разновидности договора аренды. Если он подразумевает переход арендованной земли по наследству, кандидаты вступают в права и вносят корректировки в соглашение. Договор аренды с муниципальным объединением подлежит государственной регистрации в органе Росреестра (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Судебная практика

Иногда гражданам приходится обращаться в суд. Исковые требования удовлетворяют при наличии бесспорных доказательств. Причины судебных разбирательств могут быть разными – фактическое принятие имущества, пропуск сроков, отказ в продлении аренды земельного участка и т.д.

Суды рассматривают следующие категории дел:

  • признание наследников недостойными;
  • споры относительно права аренды — местные власти могут отказать в наследовании, если умерший получил участок на льготных основаниях (инвалид, многодетная семья, сирота);
  • разрыв арендного договора по инициативе арендодателя — например, если последний выплатит компенсацию за разрыв;
  • восстановление родственных связей — в случае потери документов о родстве с умершим (пожар, кража, наводнение, порча);
  • оспаривание завещания;
  • наследование иностранными гражданами.

Итоговое решение выносится с учетом прав наследника и условий договора. Нужно понимать, что арендодатель имеет выгодное положение — он вправе разорвать договор аренды, отозвать имущество, оспорить действия наследников и наложить запрет.

Пример

Истец обратился в суд с иском о признании в порядке наследования права аренды земли. Обстоятельства дела – после смерти отца открылось наследство. В состав наследства вошел садовый инвентарь и право аренды на земельный участок. Истец принял имущество по факту, другие претенденты (брат и сестра) не заявляли о своих правах. Все это время истец обрабатывал участок. Представитель местной администрации не оспаривал право истца на землю. Свидетели подтвердили фактическое использование земельного надела наследником. Суд признал исковые требования

(Решение Ростовского райсуда Ярославской области от 02.08.2012 №2-899/12).

Наследование права аренды земельного участка подразумевает подачу заявления, оплату госпошлины, получение свидетельства. Затем претенденту нужно перезаключить договор аренды с собственником имущества — в некоторых случаях документ подлежит государственной регистрации. Чтобы избежать ошибок при вступлении в права наследования желательно проконсультироваться у профильного специалиста. Юрист подскажет, как не сорвать наследование, договориться с арендодателем, заключить новое соглашение. Имейте в виду, что наследование имущественных прав отличается от принятия самого имущества. Нарушение законодательства влечет за собой пропуск сроков, а в ряде случаев и штрафные санкции. Заказать консультацию юриста можно на нашем сайте — заявка подается через форму обратной связи или по телефонам «горячей» линии.

Продление договора аренды земли без торгов в 2020 году

Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора.

О том, как продлить договор аренды земельного участка без торгов в 2020 году далее и пойдет речь.

Возможно ли

Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства. Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским Кодексом РФ.

На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок. Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.

При условии, если собственником земельного участка выступает местная администрация, а у арендатора имеется особый социальный статус, значит, достаточно написать заявление на продление договора аренды – пролонгация возможна без торгов.

Возможен и такой вариант событий, когда арендатор не сдал участок администрации по окончании срока действия договора. Если администрация не имеет претензий, а арендатор также вносит арендные платежи, значит, договор претерпевает автоматическую пролонгацию.

Условия

Условия пролонгации представляются следующие образом:

  • для продления договора аренды должно иметься согласие двух сторон;
  • продление может произойти вследствие вынесенного судебного разбирательства – такое осуществляется при наличии разногласий между сторонами;
  • продление договора возможно на основании действующего законодательства.

Чтобы администрация не смогла выставить земельный участок на торги, арендатор должен заранее подать соответствующее заявление.

В зависимости от ситуации возможны следующие способы продления соглашения об аренде земельного участка без торгов:

  • повторное перезаключение договора на новый срок;
  • заключение дополнительного соглашения – подразумевает описание новых прав и обязанностей сторон;
  • автоматическая пролонгация – была описана выше.

В каждом индивидуальном случае выделяют собственные условия, которые необходимы для выполнения с обеих сторон соглашения.

Не следует пренебрегать законодательными актами, поскольку в случае судебного разбирательства договор могут и вовсе признать недействительным. Это повлечет расторжение сделки без погашения компенсации.

Порядок продления договора аренды земельного участка без торгов в 2020 году

Без торгов в 2020 году можно продлить договор аренды только в двух случаях. Первый – договор аренды земельного участка был оформлен ранее физическому или юридическому лицу без предварительного проведения торгов.

Здесь существуют различные нюансы – гражданские лица могут относиться к особому социальному статусу, а юридические пожелать начать коммерческую деятельность, соответствующую нормативным актам.

Второй же случай – это если договор был ранее подписан по результатам аукциона, но для ведения арендатором сельскохозяйственной деятельности.

Арендатор может попросту запросить выделение участка для садоводства – если такой объект был предоставлен даже на основании проведения аукциона, наниматель имеет право продления договора без торгов.

Чтобы продлить договор аренды земельного участка без торгов, арендатор должен проделать следующее:

  1. За 3 месяца до окончания срока действия договора наниматель должен обратиться в местное самоуправление, с которым и был заключен договор аренды. При себе арендатору следует иметь паспорт и сам договор. Необходимо отметить, что данные паспорта должны совпадать с информацией, указанной в договоре – в противном случае предоставляют свидетельство или справку о смене паспорта или фамилии.
  2. Происходит обращение в земельный отдел, где наниматель пишет соответствующее заявление на пролонгацию соглашения. В документе указываются сведения, на основании чего был заключен договор ранее, а также его номер и сроки окончания действия. Далее следует указать намерение продолжить соглашение с администрацией и продлить договор аренды.
  3. В заявлении указывают «просьбу» продления действия договора без необходимого аукциона – при наличии подобных прав их следует указать.
  4. К заявлению прикладываются необходимые для этого документы – здесь выделяют обязательную ксерокопию паспорта, заверенную у нотариуса (для физических лиц), или копии учредительных документов на имеющуюся организацию (для юридических лиц). В дополнении прикладываются документы, указывающие на особенный социальный статус и прочие справки, доказывающие наличие прав и намерений у арендатора в использовании участка далее по назначению.
  5. Теперь же арендатору остается только ждать рассмотрения заявления и окончательного решения – на это у администрации есть месяц. На основании имеющихся данных администрация выносит решение – положительное или отрицательное. В случае положительного решения арендатор вновь заключает договор аренды с администрацией и регистрирует его в Росреестре.

Если же получено отрицательное решение от администрации, арендатор имеет право подать в суд для судебного разбирательства, считая себя правым. Во время судебного разбирательства участок не может быть передан другим лицам.

Наниматель также вправе при отрицательном решении и передаче прав пользования иному физическому лицу в течение года подать в суд на действия администрации.

Образец договора аренды части земельного участка на 11 месяцев вы можете посмотреть на этой странице.

Причины возможного отказа

Если арендодатель – физическое или юридическое лицо, то он в праве отказать от пролонгации без объяснения причин.

При условии, что земельный участок находится в собственности государства – местного муниципалитета, сотрудники администрации должны указать точную причину отказа.

Отказ может последовать только в случаях:

  • земельный надел за время аренды был изъят из оборота, расформирован. Нередко в отказе указывается изменение статуса участка, поэтому его нельзя использовать по назначению, оговоренному ранее;
  • земельный участок находится в резерве государства – это подтверждается соответствующими документами и приказами, о чем конкретно указывают в отказе;
  • на земельный участок уже наложен запрет на приватизацию земельного участка.

Представленные основания указываются в уведомлении, которое выдается на руки заявителю. При этом уточняется, что в течение года администрация не может заключить новый договор с юридическим или физическим лицом.

В противном случае бывший арендатор обращается в суд для признания сделки недействительной. Поскольку это нарушение закона, администрацию обязуют продлить договор аренды по поданному ранее заявлению.

Судебная практика

Арендатор может обращаться в суд при получении отказа в пролонгации в любом случае – исковое заявление подается в течение 10 дней после получения отказа.

В заявлении говорят о намерениях продлить аренду и незаконном получении отказа от администрации. В данном случае в точности указывают причины отказа и прилагают копии полученного в администрации уведомления.

Судебное разбирательство для арендатора-истца оказывается куда более выгодным, если к заявлению истец прилагает доказательства надлежащего пользования земельным участком.

К примеру, если участок выдавался для ведения коммерческой деятельности, значит, требуется доказать использование объекта по назначению – представить бумаги по финансовой деятельности организации с указанием деятельности именно на участке.

Нередко в суд приводят свидетелей – это распространено при соглашении между физическим лицом и администрацией. В заявлении также следует указать, что надлежащее использование объекта может быть подтверждено показаниями свидетелей.

Если суд принимает решение в пользу истца, администрация будет вынуждена заключить новый договор аренды на земельный участок. Решение можно видоизменить, и по настоянию истца администрация удовлетворит его требования.

При отрицательном решении для истца, его обязуют оплатить расходы администрации, которые она понесла на время судебной тяжбы.

Образец договора аренды квартиры с правом выкупа вы можете найти здесь.

Как оформить договор аренды земельного участка между юридическими лицами, узнайте в этой статье.

Расторжение договора аренды земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Аренда земли:
  • Аренда земли
  • Аренда земли под строительство
  • Аренда земли сельскохозяйственного назначения
  • Аренда лесного участка
  • Ещё…

Формы документов: Расторжение договора аренды земельного участка

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение договора аренды земельного участка

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения6.4. Вывод из судебной практики: Наличие на земельном участке недвижимости арендатора не препятствует расторжению договора аренды данного участка по требованию арендодателя, если представлены доказательства того, что арендатор допустил существенные нарушения договора.

Нормативные акты: Расторжение договора аренды земельного участка

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка: судебная практика

Верховный Суд РФ рассмотрел дело о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Суть дела заключалась в следующем:  Администрация одного из муниципальных образований (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к гражданину, с которым ранее был заключен договор аренды земельного участка, об его расторжении.Администрации, в своем исковом заявлении, просила суд о расторжении договора аренды земельных участков и возложении на гражданина обязанности возвратить земельные участки.

В обоснование исковых требований Администрация указала, что ответчик по договорам аренды пользуется тремя земельными участками с целевым назначением «для строительства». Администрация муниципального образования вынесла постановление «в порядке самоконтроля», которым были отменены ранее принятые постановления о выделении земельных участков, на основании которых были заключены оспариваемые договоры аренды.

Суд первой инстанции решил, что основания для расторжения договоров аренды и, соответственно, возврата земельных участков, отсутствуют. При этом суд в отметил, что решение об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не может носить произвольный характер, а должно быть законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции не согласился с решением суда первой инстанции и отменил его.В апелляционном определении указано, что наличие действующего договора аренды земельного участка при одновременном наличии действующего правового акта органа местного самоуправления об отмене ранее принятого правового акта о предоставлении в аренду земельных участков свидетельствует о противоречии договорных норм нормам муниципального правового акта, нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности.

В результате, данное дело попало на рассмотрение в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев дело, отменила апелляционное определение и оставила в силе решение суда первой инстанции, признала выводы суда апелляционной инстанции противоречащими нормам материального права по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Судом установлено, что договорами аренды земельных участков, заключенными между сторонами спорных отношений, возможность их расторжения в одностороннем порядке не предусмотрена.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором.

На существенное нарушение ответчиком условий договоров как на основание для их расторжения истец не ссылался, и такие обстоятельства не были предметом судебного разбирательства. Каких-либо объективных причин для расторжения договоров аренды и возврата земельных участков арендатором не указано. Законность предоставления земельных участков, заключения договоров аренды этих участков истцом не оспаривалась и судом апелляционной инстанции под сомнение не ставилась.

Единственным основанием для расторжения договоров аренды, указанным как истцом, так и судом апелляционной инстанции, явилась отмена «в порядке самоконтроля» органом местного самоуправления постановлений о предоставлении земельных участков в аренду, что, по существу, является расторжением договора по требованию одной из сторон.

Между тем такого основания расторжения договора аренды нормами гражданского либо земельного законодательства не предусмотрено. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что сохранение договоров аренды нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности, является необоснованным. Публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения собственности в данном случае нарушаются произвольным расторжением договоров аренды с изъятием законно предоставленных земельных участков, на которых находятся объекты капитального строительства. При этом право собственности на данные объекты строительства зарегистрировано надлежащим образом, а законность их возведения никем не оспорена.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 29-КГ14-3).

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Земля и строительство
  • Как выглядит судебная практика по аренде земельных участков

    Практическое решение вопросов, связанных с оформлением договора аренды земельных участков, предусматривает необходимость в устранении массы технических и юридических коллизий.

    Большинство граждан, желающих получить собственную недвижимость для реализации тех или иных целей, не знают о том, какие правила устанавливаются действующим законодательством и что нужно учитывать людям, желающим получить какую-либо территорию в аренду.

    В частности, при возникновении каких-либо проблемных ситуаций будет полезно узнать о том, как выглядит судебная практика насчет расторжения аренды земельных участков в 2020 году.

    Положение закона

    Иностранным лицам или тем, кто в принципе не имеет гражданства, предоставляется возможность использовать земельные участки, расположенные на территории России, на основании договора аренды, за исключением тех ситуаций, которые прописаны в Земельном кодексе.

    Территории за исключением тех участков, которые прописаны в статье 27 данного Кодекса, могут предоставляться со стороны их владельцев в аренду в соответствии с гражданским законодательством, а также действующим кодексом.

    Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

    После того, как заканчивается установленный срок действия договора аренды земельного участка, арендатор территории получает преимущественное право на продление действия данного соглашения, если он соблюдал ранее указанные условия. При этом в Земельном кодексе перечисляются также определенные ситуации, при которых преимущественное право не предоставляется.

    Договор аренды участка, который находится в муниципальной или государственной собственности на берегу водных объектов общего пользования, оформляется с пользователем данного объекта в том случае, если гражданам будет предоставлен свободный доступ к этому объекту.

    В договоре аренды в обязательном порядке устанавливается точный размер арендной платы. Общие начала, которыми определяется сумма арендной платы при аренде участков, находящихся в собственности муниципальных или государственных органов, могут устанавливаться действующим Правительством.

    При этом арендатор имеет полное право на то, чтобы передавать свои обязанности и права каким-либо третьим лицам, включая передачу право предоставление земельного участка в залог или внесение его в качестве вклада в уставной капитал.

    В процессе продажи арендатору также предоставляется преимущественное право на приобретение данной территории в том порядке, который устанавливается нормами гражданского законодательства.

    Если договор аренды оформлен на срок не менее пяти лет, арендатор имеет право на то, чтобы передавать какие-либо обязанности или права, предоставленные ему договором аренды, третьим лицам, не спрашивая об этом согласия собственника имущества.

    Если земельный участок наследуется гражданами, не достигшими совершеннолетнего возраста, законным представителям этих лиц предоставляется возможность предоставления этих участков в аренду на определенный срок до того момента, как наследники достигнут совершеннолетия.

    Вне зависимости от обстоятельств запрещается арендовать участки, которые были по каким-либо причинам изъяты из оборота, за исключением тех ситуаций, которые устанавливаются нормами федерального законодательстве.

    Образец договора аренды земли:

    Основные темы споров

    Наиболее распространенными темами конфликтных ситуаций можно назвать следующие:

    • подведомственность различных конфликтных ситуаций;
    • применение норм действующего на сегодняшний день материального права;
    • признание права собственности на территорию определенного гражданина в порядке наследования;
    • передача прав собственности на какую-либо недвижимость, расположенную на территории чужого земельного участка, третьим лицам;
    • признание права собственности на определенную территорию гражданина, если она не была оформлена на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством;
    • факт использования определенной территории и определение приобретательной давности;
    • реализация сервитута для земельного участка.

    Часто встречаемые ситуации

    На сегодняшний день судебная практика включает в себя огромнейшее количество прецедентов, связанных с взаимоотношениями граждан и распоряжением земельными участками, в связи с чем гражданам стоит подготовиться к наиболее распространенным ситуациям:

    Два владельца Для официального получения прав аренды определенной территории, которая находится в собственности государственных или муниципальных органов, нужно в обязательном порядке оформить соответствующий документ. В частности, нужно получать бумагу, которая подтверждает наличие законного права на определенную территорию.

    По факту все условия, необходимые для получения земельного участка во временное использование, прописаны в соответствующем акте о предоставлении, в то время как договор аренды представляет собой просто доказательство проведения данной сделки.

    При этом важно учитывать, что всевозможные условия и правила использования земельных участков обговариваются заранее, и в договоре уже указываются те нормы, которые обе стороны сделки должны знать заранее.

    Крайне внимательно следует изучить материал следующей ситуации:

    • на определенную территорию претендует сразу несколько заинтересованных лиц;
    • каждый претендент получает участок на основании договора аренды;
    • если в суд подается заявление с требованием о признании проведенной сделки нужно правильно понимать, что в данном случае пользоваться землей сможет тот человек, который сможет доказать оформление соответствующего ходатайства;
    • в такой ситуации единственным арендатором в конечном итоге признается тот претендент, который предоставит государственным представителям землеотводные бумаги, заверенные соответствующим образом.

    Основываясь на судебной практике по таким вопросам, можно сделать вывод о том, что сам составленный договор аренды не может представлять собой единственный правоустанавливающий документ, которым можно будет подтвердить наличие прав арендатора на определенный участок. Свободное волеизъявление каждой из сторон в обязательном порядке должно свидетельствоваться дополнительной документацией, на которой будут стоять удостоверяющие подписи соответствующих должностных лиц.

    Составление договора На сегодняшний день преимущественное большинство территорий, которые можно оформить в аренду, являются собственностью различных государственных органов. В связи с этим перед проведением процедуры оформления и подписания договора аренды на определенную территорию нужно в обязательном порядке принять во внимание различные регламентирующие нормы, прописанные в Земельном кодексе, а также изучить региональное земельное законодательство.

    Сама процедура будет проводиться в несколько шагов:

    • в письменном виде оформляется обращение в государственный орган, в котором указывается назначение данного участка, требуемый размер, а также географическое месторасположение необходимой территории;
    • определяются условия, на которых будет осуществляться выведение земельного участка из оборота, а также указывается, кто и на каких основаниях будет проводить данную процедуру;
    • принятое решение, заверенное представителями уполномоченных государственных органов, предоставляется в другие службы;
    • оформляется договор аренды с последующим предоставлением указанного участка на правах аренды.

    Не стоит забывать о том, что любые нарушения порядка, установленного выше, в конечном итоге могут привести к тому, что оформленный договор аренды в конечном итоге будет признан недействительным. В связи с этим лучше заранее изучить причины отказа, которые могут присутствовать в процессе оформления арендного договора.

    Главная суть рассматриваемого дела заключается в том, что определенному кооперативу, который занимается проведением гражданских строительных работ, суд в конечном итоге отказал в реализации исковых требований, ключевой сутью которых было признание недействительным распоряжение мэра.

    Распоряжение же заключалось в том, что принятое прежним главой постановление, связанное с выделением определенной муниципальной территории гаражному кооперативу для застройки, должно было отменяться. Причина заключалась в том, что данная территория находится в близости к жилому дому, в связи с чем предоставление недвижимости противоречило нормам статьи 28 Земельного кодекса.

    Переход прав Часто в суде рассматриваются ситуации, когда право собственности на определенные постройки, возведенные на определенной территории, передается на законных основаниях, в то время как одновременно проводящийся процесс смены собственников земли посредством передачи прав аренды вызывает определенные споры и сомнения в законности данной процедуры.

    В данном случае стоит разобраться в ситуации, основываясь на нормах статьи 37 Земельного кодекса. Этот нормативный акт включает в себя нормы, в соответствии с которыми передача законных прав третьим лицам осуществляется автоматически, но для подтверждения этого требуется оформление специального документа, которым подтверждается наличие владельца права распоряжаться земельным участком, на территории которого присутствуют купленные им здания или капитальные строения.

    Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

    Суть обращений заключается в том, что уполномоченные представители муниципальных или исполнительных органов могут заведомо отказать собственникам помещении в получении земли на правах бессрочного владения с правом последующего выкупа, причем действие это заведомо незаконно. Для сторонников данной позиции суть понятия «переход права использования» заключается в том, что оно предусматривает передачу прав распоряжения и хозяйственного пользования данной территорией, но не автоматический переход вида разрешенного пользования.

    В данном случае нужно обратить внимание на то, что рассмотрение правосубъектности осуществляется следующим образом:

    • государственные органы имеют право на то, чтобы рассчитывать на получение земельного участка вместе с недвижимостью на правах бессрочного пользования;
    • гражданам предоставляется возможность получения земельного участка вместе с недвижимостью на правах наследуемого пожизненного распоряжения;
    • коммерческие компании и всевозможные юридические лица могут оформлять земельные участки на правах аренды, если собираются использовать их для ведения коммерческой деятельности.
    Установление платы
    • Оплата аренды земельного участка взимается только в том случае, если в процессе оформления договора аренды указывался отдельным пунктом факт наложения на арендатора обязательства внесения определенной суммы. В данном случае суть спорных решений часто заключается в том, что суд должен основывать свое решение на нормах Гражданского и Земельного кодекса, но выбрать основания правильно удается далеко не всегда.
    • К примеру, истец обращается в суд с просьбой о признании правомерным отсутствие какой-либо арендной платы по той причине, что ранее он уже выплачивал деньги, в то время как арендодатель изначально указал в договоре обязательство по выплате дополнительных сумм. В данном случае истец основывался на нормах статьи 654 Гражданского кодекса, а дополнительным мотивом было то, что в законе отсутствует какой-либо пункт, предусматривающий внесение отдельной оплаты при наличии соответствующих прав и обязательств.
    • Суд в конечном итоге принял решение отказать истцу с признанием его позиции неправомерной по той причине, что в соответствии с нормами гражданского законодательства владельцу недвижимости предоставляется право на указание в договоре раздельной оплаты аренды за земельный участок и ту недвижимость, которая на нем находится.
    • На самом же деле вывод является достаточно спорным, так как в действующем законодательстве не указывает каких-либо запретов на оформление договора аренды земельного участка отдельно от договора, на основании которого арендуется недвижимость на данной территории, а с другой стороны, если по имеющейся документации можно в конечном итоге сделать вывод о том, что изначально сторонами оговаривалась раздельная оплата, но отдельного договора оформлено не было, оплата за землю будет взыскиваться правомерно.

    Статья 654. Размер арендной платы

    Проблемные вопросы по процедуре

    В зависимости от особенностей рассматриваемой ситуации можно столкнуться с самыми разными проблемами, в связи с чем лучше всего подготовиться к ним заранее:

    Нарушение порядка
    • Нередко судебные иски подаются по той причине, что возникают спорные вопросы, связанные с недостаточной индивидуализацией территории в процессе оформления договора аренды. Чтобы определенный земельный участок в правовом поле признавался индивидуальным, нужно обеспечить соблюдение некоторых условий, и в первую очередь, это касается оформления четких границ территории, а также постановки участка на государственный учет.
    • В частности, поводом для решения конфликтных вопросов через суд часто становятся вопросы касательно того, предусматривается ли возможность рассмотрения определенной части земельного участка в качестве объекта аренды, если данная территория не была индивидуализирована в соответствии с действующим законодательством.
    • На самом деле какого-то единого мнения по вопросам, связанным с признанием определенной территории в качестве объекта аренды после того, как будет проведена процедура межевания и получения соответствующего документа, которым подтверждается проведение данной процедуры.
    • Однако в соответствии с Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа, которое было вынесено 2 марта 2020 года, если не проводилась процедура межевания определенного участка, признать его объектом аренды невозможно по той причине, что нет четко обозначенных границ, с помощью которых можно было бы определить четкие условия и параметры аренды.
    Расторжение
    • Отдельная категория споров – это досрочное расторжение составленного договора аренды, инициированное одной из сторон, так как в данном случае решение ситуации может осуществляться исключительно в судебном порядке при получении обоюдного согласия участников сделки. В данном случае ситуация будет зависеть от того, почему вопрос рассматривается в судебном порядке, то есть причиной является подача заявления арендатором с требованием об отмене вынесенного администрацией решения о взыскании территории или же администрация потребовала досрочного расторжения договора.
    • Земельный кодекс четко прописывает полный перечень причин, при которых предусматривается возможность предоставления прав на определенный земельный участок третьим лицам, но в преимущественном большинстве случаев суды в такой ситуации принимают свое решение в пользу арендатора по той причине, что администрации не предоставляется возможности в досудебном порядке проводить изъятие земель у добросовестных арендаторов с последующей передачи прав третьим лицам.
    Продление
    • В данном случае преимущественное большинство споров возникает по той причине, что арендаторы требуют бессрочного продления договора у владельцев земли, и после получения отказа отправляются за решением вопроса в суд. На практике любые договоры аренды в качестве обязательного условия включают в себя срок, на протяжении которого должны оформляться арендные отношения.
    • Если арендатор хочет продлить установленный изначально срок аренды, то в таком случае ему следует заранее подать в администрацию заявление с указанием данного намерения. Если же арендодатель указывает в причинах отказа какие-то особые условия использования земельного участка, арендатор имеет полное право на то, чтобы перевести право аренды на себя, если на протяжении года с момента отказа в продлении указанный участок будет предоставляться третьим лицам на правах аренды.
    • Помимо этого, арендатор имеет полное право на то, чтобы с помощью суда взыскать компенсацию за ущерб, который был нанесен таким отказом в продлении.

    Анализ судебной практики по аренде земельных участков

    В зависимости от обстоятельств и особенностей каждой конкретной ситуации судебные органы могут принять решение в пользу любой из сторон, при этом в некоторых случаях изначально даже сложно предсказать заранее, как именно будет решен рассматриваемый вопрос.

    В связи с этим в каждом отдельном случае следует внимательно изучать различные обстоятельства, а лучше всего заручиться поддержкой квалифицированного специалиста, который поможет в решении дела в свою пользу.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: