Правила аренды земельного участка

Особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность в 2020 году

Часто у граждан или предпринимателей, которые арендуют земельные участки, возникает необходимость оформления такого надела в собственность. Однако не все люди знают, как правильно и грамотно провести данную процедуру.

Рассмотрим специфику и особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность в 2020 году, какие необходимы для этого документы и в какие инстанции можно обращаться.

Основные моменты

Большинство граждан и юридических лиц не имеют возможности сразу приобрести участок земли для пользования или предпринимательской деятельности.

Но со временем, когда появляется финансовая возможность, граждане предпочитают оформить земельный надел, который пребывает в аренде, в частную собственность.

Рассмотрим, как действовать в таком случае, какие моменты и условия должны быть соблюдены, а также правила составления сделки выкупа земли.

Что нужно знать

Выкуп земельного участка из аренды в собственность у администрации представляет собой выполнение определенных юридических процедур, которые приводят к передаче прав собственности от нынешнего хозяина к гражданину, который оформляет выкуп участка.

Выкуп земли из аренды предполагает некоторые особенности процедуры, которые мы рассмотрим ниже.

Изменения в законодательстве, принятые с 2020 года, включили множество аспектов, которые предполагают требования к оформлению и регистрации перехода права собственности на участок.

Основные изменения коснулись дальнейшего выкупа земли у муниципального органа или государства.

Цена выкупа земли в собственность в 2020 году рассчитывается как процент не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости, которая немного ниже рыночной цены.

Данное изменение касается земель для сельскохозяйственного производства, которые переданы в аренду, при соответствии некоторым условиям:

Земля должны быть передана По договору аренды на период не менее трех лет
Заявка на выкуп земли из аренды Без торгов должна быть подана до момента окончания срока аренды
Не должно быть нарушений пунктов сделки аренды арендатором Юридическим или физическим лицом

В некоторых регионах, после 10-15 лет аренды, стоимость, которую необходимо заплатить за выкуп земли в собственность, значительно снижается или вовсе земля передается бесплатно.

У кого есть право

Право физических и юридических лиц на выкуп арендованного участка регулируются Гражданским и Земельным кодексом РФ, а также федеральными законодательными актами. Своим правом выкупа может воспользоваться каждый гражданин или предприниматель.

Данный процесс подразумевает переход участка в частное владение за указанную плату, размер которого устанавливается законодательными актами.

В определенных ситуациях рассматривается оплата в рассрочку, которая растягивается на несколько лет.

Арендатор может приобрести арендованную землю в собственность при соблюдении следующих условий:

  • если в договоре аренды разрешена данная процедура выкупа;
  • на земле возведено строение арендатора.

Прежде чем выкупить землю, необходимо провести оформление недвижимости в собственность:

  • обратиться в БТИ и получить техпаспорт строения;
  • сформировать план постройки на основании техпаспорта;
  • зарегистрировать строение в госкадастре;
  • провести государственную регистрацию права собственности.

После официальной регистрации строения необходимо обратиться в местную администрацию для оформления выкупа расположенного под ним участка.

Нормативное регулирование

С 1 января 2020 года вступил в действие новый Федеральный закон РФ №251-ФЗ, которым указана необходимость проведения государственной регистрации участка в ЕГРП.

Если граждане не успеют своевременно занести участок в реестр, такие земли могут перейти в категорию муниципальных и их могут реализовать.

В соответствии с данным законом, если с даты занесения надела в кадастр прошло пять лет и его владелец не внес его в ЕГРП, тогда он снимается с учета в государственном кадастре.

После этого земля переходит в собственность муниципального органа власти. Выкуп земельного участка из аренды в собственность осуществляется на основании Земельного и Гражданского Кодекса.

Порядок проведения процедуры

Процедура купли-продажи земельного участка и для арендатора, и для владельца земли, который передал его в аренду, часто сопровождается определенными трудностями.

Здесь есть множество подводных камней и нюансов, которых можно избежать при знании правил и условий оформления.

Необходимые документы

Алгоритм оформления арендованной земли в собственность предполагает первым делом визит в местный муниципальный орган власти.

Необходимо иметь при себе документы:

  • личный паспорт;
  • корешок квитанции об оплате госпошлины;
  • договор аренды земли.

После полученного согласования необходимо явиться в орган Росреестра со следующими документами:

  • договор покупки-продажи земли;
  • заявка по стандартной форме с просьбой перевести землю из аренды в собственность;
  • документ, подтверждающий оплату стоимости за участок;
  • квитанция о внесенной госпошлине;
  • решение местной администрации с постановлением о передаче надела вам в собственность;
  • документы, которые подтверждают процедуру расчета цены земли (они готовятся специальной оценочной комиссией).

По истечению недельного срока после подачи арендатором в местную администрацию кадастрового плана интересующего надела, в соответствии с требованиями Гражданского кодекса составляется текст сделки купли-продажи.

Выкуп земли осуществляется на базе данного договора. Этот договор отправляется собственнику по почте или передается лично с получением расписки.

После обсуждения и утверждения всех моментов подписывается сделка. Если же владелец не отвечает на обращение арендатора, он имеет право обратиться в судебную инстанцию и требовать согласия владельца на оформление сделки выкупа.

Список домов на расселение пятиэтажек в Москве 2020 году смотрите в статье: список домов на расселение.

Про изменение вида разрешенного использования земельного участка арендатором, читайте здесь.

Стоимость участка в таком случае рассчитывается и утверждается в судебном порядке.

Пошаговая инструкция

Чтобы оформить выкуп арендованного участка в личную собственность, необходимо соблюдать алгоритм действий:

Обращение в местную администрацию с личным паспортом И кадастровым паспортом участка, также нужно иметь при себе договор аренды и схему надела
За получением выписки из госкадастра Нужно обратиться в федеральный орган картографии и постановки земли на государственный учет. После проведения процедуры межевания и согласования контуров участка, вам будут выданы на руки технические документы на участок
Далее нужно получить в местном органе власти решение о передаче вам участка земли Которое принимается на базе предоставленного пакета документов. В данной бумаге указывается цена, которую вам нужно будет оплатить для перехода прав собственности к вам
После оплаты данной суммы нужно написать заявку На государственную регистрацию сделки, потребуется приложить к заявке решение администрации и копию корешка об оплате государственной пошлины. Также нужно иметь при себе личный паспорт
По истечении месяца вы сможете получить документ О праве собственности

Также предусмотрена процедура получения арендованного участка земли на бесплатной основе по программе приватизации.

Какова стоимость

Стоимость участка рассчитывается в процентном соотношении от его кадастровой цены, которая зависит от региона и месторасположения земли.

Например, стандартно для граждан, которые возвели постройки на участках, а также для юридических лиц, которые являются владельцами зданий, стоимость выкупа из аренды составляет около 60% кадастровой цены.

Минимальная ставка в размере 2,5% предоставляется в случае выкупа участка из федерального владения.

Данный процент также применяется в отношении юридических лиц, когда выкупаются разделенные наделы, предоставленные в аренду с целью формирования дачного хозяйства.

Также обратите внимание, что в случае необходимости смены категории и характера целевого использования участка, вам необходимо будет оплатить около 80% его кадастровой стоимости.

Если нужды в таких изменениях нет, тогда применяется ставка на уровне 20%.

Москва

В Москве и Московском регионе оформление частной собственности на земельные наделы под постройками считаются редким исключением из правила, поскольку законом от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» касательно таких земель разработано правило приоритета аренды над правом собственности.

В Москве в большинстве случаев земли под строениями и зданиями оформляется по договору аренды.

В Московском регионе выкуп в частное владение арендованной земли под постройками считается более распространенным явлением.

К некоторым категориям участков могут применяться ограничения, в соответствии с Генпланом Москвы и кадастровыми документами на землю.

Отметим, что случаи, когда постройка принадлежит к собственности физического лица, а земля под ней обложена некоторыми ограничениями, происходят редко.

В соответствии со стандартным правилом, если надел зарезервирован для нужд муниципальных или федеральных органов власти, тогда возведение построек на таком участке невозможно.

На практике в Москве в основном заключаются сделки краткосрочной аренды, которые по завершении срока продлеваются.

СПб

Закон Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» устанавливает, что выкуп арендованных земельных участков в собственность проводится по стоимости, которая составляет 25% кадастровой цены участка.

Стоимость варьируется в определенных районах области, и устанавливается местными органами власти.

Видео: аренда или Собственность

Если на участке нет построек и других объектов, выкуп участка можно осуществить по цене 15% от кадастровой стоимости.

Однако должно быть соблюдено условие – земля должна пребывать в бессрочном использовании или праве пожизненного владения. В других ситуациях земли выкупаются по кадастровой цене.

В соответствии с данным законом, приоритет имеют граждане, желающие выкупить участок, который находится под дачным или жилым частным домом.

Такие категории лиц могут воспользоваться льготами, которые предусматривают приоритетное право на выкуп земли под личным объектом строительства.

Выкупаются такие участки на основании корректирующего коэффициента в размере 0,05 от кадастровой цены участка. Если осуществляется выкуп надела под промышленной постройкой, тогда применяется коэффициент 0,25.

При этом должно соблюдаться условие, что под промышленном объектом должно находиться около 70% участка.

Судебная практика по выкупу земельного участка из аренды в собственность

На основании судебной практики можно сделать вывод, что выкуп участка под объектом незавершенного строительства не представляется возможным.

Поскольку участки под постройками могут передаваться в право собственности лишь на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Это возможно исключительно с уже построенными зданиями и сооружениями. Недостроенные объекты не могут эксплуатироваться по целевому назначению до момента окончания строительства и вода в эксплуатацию.

Поэтому до момента окончания строительства вы не сможете перевести участок в личную собственность.

Исключениями считаются лишь ситуации, перечисленные в законе, которые касаются приватизации незавершенных объектов на основании пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Итак, мы рассмотрели особенности и специфику выкупа земельных участков для физических и юридических лиц. Теперь вы знаете, какие документы вам необходимы будут для проведения данной процедуры.

Также мы рассказали о нюансах оформления выкупа земли в Москве и Санкт-Петербурге, поэтому вам необходимо учитывать особенности оформления в каждом регионе.

Правила аренды земельного участка

На сегодняшний день в распоряжении государства присутствуют огромные территории, которыми оно может распоряжаться на свое усмотрение и, в первую очередь, это касается предоставления их гражданам или юридическим лицам.

В частности, заинтересованным лицам территория может предоставляться на правах аренды или же в частную собственность в зависимости от того, какие именно права у них имеются и к какой категории они относятся.

Однако многие граждане в принципе не знают о том, как осуществляется предоставление земельного участка в аренду и как этого добиться в 2020 году.

Образец договора аренды земли:

Что это такое и виды

Аренда земельного участка предусматривает оформление сделки, связанной с передачей данного имущества во временное использование от владельца какому-либо третьему лицу, причем обе стороны должны обсудить между собой условия определенной оплаты. Порядок оформления данной сделки на сегодняшний день регулируется в соответствии с Земельным и Гражданским кодексами.

Данное обязательство закрепляется в письменном виде с помощью специализированного документа – договор аренды.

Скачать бланк договора аренды земельного участка

Собственник недвижимости в данном случае выступает в качестве арендодателя, в то время как получатель является арендатором. В качестве участников проводимой сделки могут выступать как физические, так и юридические лица вне зависимости от их формы образования.

Стоит отметить несколько особенностей, которые должны соблюдаться в процессе оформления данного соглашения:

  • оно составляется в письменной форме;
  • действующее законодательство не предусматривает необходимость обязательного нотариального удостоверения;
  • в процессе оформления долгосрочной сделки на территории России документ нужно в обязательном порядке заверить в Росреестре.

Помимо этого, определенные особенности могут зависеть от того, в чьей собственности находится указанная территория – частного лица или государства. В последнем случае процедура оформления участка и последующее определение его стоимости будет осуществляться в полном соответствии со специализированными положениями Земельного кодекса.

В зависимости от определенных критериев процедура аренды земельного участка в России может распределяться на несколько разновидностей, зависящих от различных факторов. В первую очередь, таким фактором является категория арендодателя, то есть кем он является – физическим или юридическим лицом, а может — администрацией поселения пункта.

Если говорить о частной собственности, сделки регулируются в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства, но преимущественное большинство положений, которые указываются в процессе оформления договора, сторонами определяются полностью самостоятельно.

В частности, собственнику предоставляется полное право на то, чтобы решать, кому именно он собирается сдавать свой земельный участок, какую он будет устанавливать за это арендную плату, и на какой промежуток времени передается имущество.

Если в аренду берется какая-то территория, расположенная на территории населенных пунктов и являющаяся собственностью территориальной администрации, практически все нормы, связанные с арендой такой недвижимости, будут регулироваться Земельным кодексом, причем различные законодательные положения в данном случае будут распространяться также на допустимые сроки использования земли, порядок определения точной суммы арендной платы, а также все остальные нюансы.

Помимо этого, в данном случае для того, чтобы определиться с конкретным арендатором, в преимущественном большинстве случаев осуществляется проведение торгов, победитель которых получает земельный участок в пользование.

По сроку действия аренда может быть долгосрочной или краткосрочной. Последняя предусматривает использование земельного участка на протяжении менее пяти лет, в то время как долгосрочная может оформляться на срок до 49 лет.

Ключевой особенностью краткосрочных договоров является то, что, если их срок составляет менее одного года, регистрировать их в Росреестре уже будет не обязательно. Во всех остальных ситуациях необходимость оформления регистрации является обязательной.

Стандартные моменты

Всем гражданам, заинтересованным в получении собственной недвижимости, в первую очередь, следует разобраться в том, как этот вопрос регулируется действующим законодательством и что нужно учитывать при оформлении.

Указания в законе

Иностранным гражданам и лицам, не имеющим в принципе никакого гражданства, предоставляется возможность получить земельные участки на территории России, за исключением тех ситуаций, которые прописаны в Земельном кодексе.

Любые земельные участки, за исключением тех, которые перечислены в статье 27 указанного кодекса, могут предоставляться на основании договора аренды в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства.

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

В соответствии с положениями статьи 607 Гражданского кодекса, чтобы определенная недвижимость могла использоваться в качестве объекта аренды, земельный участок должен определяться тем же образом, когда выступает в роли недвижимости в гражданско-правовых отношениях.

В договоре аренды в обязательном порядке нужно указывать точное месторасположение земельного участка, его точные границы, предназначение, кадастровый номер и прочие признаки, по которым можно будет установить и идентифицировать данную территорию.

Статья 607. Объекты аренды

Все перечисленные требования представляют собой существенные условия договора, в связи с чем в случае их отсутствия договор будет считаться недействительным.

Договор аренды в обязательном порядке должен быть оформлен в письменной форме и зарегистрирован соответствующими государственными органами, так как это прописано в части 2 статьи 609 Гражданского кодекса.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Само по себе соглашение оформляется на определенный промежуток времени, по истечению которого полностью прекращаются все обязательства, наложенные соглашением.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Права и обязанности сторон

В процессе оформления договора аренды в обязательном порядке должно быть прописано, какие права и обязанности возлагаются на каждую из сторон. В данном случае арендодатель берет на себя обязательство о передаче земельного участка другой стороне в том состоянии и с той площадью, которая указана в договоре. В противном случае арендатор имеет полное право требовать выплаты соответствующей компенсации или же расторжения составленного соглашения с последующей оплатой неустойки.

Арендодатель имеет право получить собственную территорию в том состоянии, в которой она изначально предоставлялась в пользование арендатору, а также требовать дополнительной оплаты в случае несвоевременной передачи участка. Помимо этого, он имеет право потребовать компенсации любых убытков, нанесенных в процессе использования надела указанным лицом.

Арендатор должен в обязательном порядке использовать полученную территорию по ее прямому предназначению и в соответствии с теми условиями, которые прописаны в составленном соглашении. Также земельный надел должен поддерживаться в должном состоянии с несением всех необходимых расходов, которые требуются для поддержания нормального состояния недвижимости. В конечном итоге участок должен быть возвращен арендодателю по завершению срока действия в первоначальном виде.

В то же время арендатор имеет полное право на то, чтобы передавать свои обязательства или права каким-либо третьим лицам.

Помимо этого, он может передавать полученное имущество в безвозмездное пользование каким-либо третьим лицам, но на практике нередко указывается, что это противоречит действующему законодательству, так как подобные операции могут осуществляться исключительно собственниками наделов. При необходимости участок может передаваться в субаренду на определенный промежуток времени, который не превышает изначально установленные сроки.

Образец паспорта гражданина РФ

Документация и намеченные сроки

Как говорилось выше, договор аренды может оформляться краткосрочным или долгосрочным. Первый предусматривает оформление соглашения на небольшой промежуток времени (не более пяти лет) с возможностью последующего продления договора по окончанию срока действия. Условия, на которых будет осуществляться пролонгация, а также особенности эксплуатации территории стороны обсуждают между собой во время заполнения документа.

Долгосрочная аренда, соответственно, предусматривает оформление соглашения на довольно длительный промежуток времени, который может достигать 49 лет. Как и в случае с краткосрочной арендой, в процессе оформления договора изначально должны обсуждаться ключевые моменты, касающиеся сотрудничества между сторонами и дальнейшего продления.

В преимущественном большинстве случаев оформление аренды на такой длительный промежуток времени осуществляется в том случае, если в дальнейшем заинтересованное лиц собирается получить территорию в частную собственность.

Помимо этого, существует бессрочная аренда, которая в принципе не ограничивается какими-то конкретными промежутками времени, за исключением того, что в любом случае соглашение должно переоформляться не реже, чем раз в 49 лет.

Вне зависимости от срока арендного договора сторонам нужно будет подготовить следующий пакет документов:

  • заявления арендаторов;
  • копия гражданского паспорта;
  • кадастровый паспорт, оформленный на указанный земельный надел;
  • подробный план, оформленный на указанный земельный участок;
  • копия учредительной документации и выписка из реестра, если арендатором является юридическое лицо;
  • положительное решение, вынесенное уполномоченными сотрудниками муниципального органа с полным перечнем требуемых согласований;
  • бумаги, которыми подтверждается наличие у заявителя прав собственности на указанные объекты недвижимости;
  • справка, которой будет подтверждаться наличие необходимых коммуникаций на территории участка или, наоборот, полное их отсутствие;
  • копия свидетельства о смерти, если участок оформляется как предмет наследства.

Оформление договора аренды земельного участка

Среди ключевых моментов договора аренды можно выделить несколько:

  • В соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет арендатору определенный земельный участок во временное использование. Без оформления этого документа использовать участок по закону нельзя.
  • Вся прибыль, плоды или продукция, которые будут получены с указанной территории в процессе действия срока договора аренды, будут оставаться собственностью арендатора. В частности, прибыль можно будет получить за счет выращивания сельскохозяйственной продукции, от обустройства стоянки с последующей сдачей отдельных мест в аренду, а также другими способами.
  • Арендатором может быть как физическое, так и юридическое лицо, ведь в действующем гражданском законодательстве данный вопрос практически никак не ограничивается.
  • В качестве арендодателя выступает исключительно собственник указанного земельного участка. Помимо этого, арендодателями могут являться лица, имеющие соответствующие полномочия на основании различных документов.
  • Земельный участок в обязательном порядке указывается как основной объект договора, в связи с чем соглашение должно включать в себя четкое описание всех его характеристик. В частности, в обязательном порядке должен присутствовать план земли с четким распределением границ, так как в противном случае можно столкнуться с различными проблемами, решить которые будет довольно сложно.
  • Текст договора устанавливается в соответствии с нормами гражданского законодательство.
  • Договор земельной аренды должен обязательно регистрироваться, так как это прописано в статье 609 Гражданского кодекса.
  • Аренда земельного участка оформляется без необходимости указания какого-то определенного периода действия, то есть соглашение может составляться на неопределенный промежуток времени. В таком случае каждая из сторон имеет право на то, чтобы в любой момент расторгнуть соглашение.
  • Если арендатор земельного участка ответственно и своевременно выполняет взятые на себя обязательства, ему предоставляется первоочередное право на продление договора.
  • Действующее законодательство предусматривает определенный перечень условий, при которых человек не может продлевать договор, и в частности, их можно найти в статье 46 Земельного кодекса. Именно эти положения будут представлять собой основание для расторжения договора аренды. Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
  • Земельная аренда в преимущественном большинстве случаев предусматривает ограниченные сроки, на которые участок передается в пользование. Если же они указаны не будут, то в таком случае соглашение автоматически будет оформлено на неопределенный промежуток времени.
  • Размер и сроки внесения выплат обязательно должны присутствовать в тексте договора.

Важные параметры процедуры

Стоит ознакомиться со всеми тонкостями оформления договора аренды, чтобы избежать каких-либо сложностей.

Способы и алгоритм выполнения

Существует четыре способа, как можно получить землю в аренду у администрации:

  • выиграть аукцион, проводящийся по инициативе администрации или граждан;
  • арендовать без проведения торгов;
  • арендовать без проведения торгов по упрощенной схеме.

Общие правила предоставления

Существует два варианта получения прав на аренду земельного участка – с согласованием или без него.

Последний вариант предусматривается только в следующих ситуациях:

  • территория находится в границах населенного пункта и полностью соответствует градостроительным планам;
  • земельный участок находится за городом и предназначается для ведения сельскохозяйственной деятельности;
  • выделение участка осуществляется из лесного фонда;
  • территория предназначена для индивидуального жилищного строительства.

Если между сторонами оформляется сделка, в соответствии с условиями которой будет осуществляться развитие предоставленного участка, в организации торгов нет никакой необходимости. Также аукцион не организовывается и в том случае, если только один кандидат собирается стать его участником.

Порядок исполнения

Наиболее распространенным является участие на государственном аукционе или оформление по упрощенной схеме.

В первом случае процедура выглядит следующим образом:

  1. Разыскивается перечень муниципальных участков.
  2. Из списка выбирается наиболее интересная территория.
  3. Подается заявление на участие в аукционе.

Если же гражданин относится к льготной категории, а земельный участок, который его интересует, не был зарегистрирован на кадастровый учет и сформирован, процедура регистрации может осуществляться по упрощенной схеме, а именно:

  1. Разыскивается оптимальный участок и подготавливается схема на него.
  2. Подается заявление в администрацию.
  3. Территория оформляется на кадастровый учет.
  4. Подается заявление с просьбой о предоставлении участка в аренду.
  5. Оформляется договор аренды.

Прочие нюансы

Объект договора устанавливается в письменном договоре, причем современная трактовка предусматривает несколько различных вариантов трактования данного термина.

Объектом аренды может являться земельный участок, который был изъят из рыночного оборота для дальнейшей передачи во временное пользование арендатору за определенную сумму, а также им могут быть активные действия арендодателя, ключевой целью которых является предоставление какого-либо земельного участка в аренду для его эксплуатации в полном соответствии с первоначальным предназначением.

При необходимости может осуществляться выкуп территории, который предусматривает выполнение нескольких простых действий:

  • оформление договора;
  • внесение установленной суммы предоплаты;
  • принятие окончательного решения о покупке земельного участка;
  • заполнение договора о купле-продаже;
  • государственная регистрация всей необходимой документации.

Общее количество этапов обуславливается индивидуальными особенностями местности, категорией земельного участка, а также статусом отдельного лица, заинтересованного в выкупе территории.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: