Порядок сдачи или взятия в аренду части земельного участка

Аренда части земли

В  ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки, однако ничего не сказано о том, позволено ли законодательством сдавать в аренду доли земельных территорий.

В связи с этим, у многих собственников территорий возникает резонный вопрос – можно ли сдать в аренду не целый участок, а лишь его часть и, если да, то как это сделать?

Особенности

Поскольку в ГК РФ не указано, может ли часть земельного надела выступать объектом гражданских правоотношений, обратимся к ЗК РФ (далее – Кодекс).

Так, ст. 6 Кодекса гласит, что объектами отношений являются:

  • земля как природный ресурс;
  • земельные наделы;
  • их части.

Каких-либо иных законодательных ограничений или запретов на части земель ни в ГК РФ, ни в Кодексе нет, что также подтверждается и обширной судебной практикой по этому вопросу.

Под арендой части земли понимается гражданско-правовая сделка, в результате которой арендодатель передает часть своей земли во временное пользование арендатору, при условии внесения последним арендных платежей в порядке и сроки, установленные арендным соглашением.

Под земельным участком в Кодексе понимается такая территория, которая имеет свои границы и определенную площадь. Таким образом, сдать в аренду часть земли возможно лишь в том случае, если эта часть должным образом индивидуализирована.

Разделение земли на части производится в стандартном порядке:

  • определяются границы, то есть осуществляется межевание территории;
  • происходит согласование процедуры с различными государственными службами и ведомствами – пожарными, санитарными и экологическими структурами;
  • часть земли ставится на кадастровый учет;
  • производится регистрация земли в Росреестре.

Без постановки на кадастровый учет

По вопросу, нужно ли ставить части земель, сдаваемых в аренду, на кадастровый учет, существует два противоположных мнения.

Росреестр, как правило, при регистрации договора аренды (если он заключен на срок более 1 года) требует осуществления кадастрового учета части земли, переданной в аренду.

В свою очередь, анализ судебной практики показывает, что при заключении соглашения об аренде части участка осуществлять постановку на кадастровый учет не обязательно, если стороны подписали и согласовали документ, в котором содержится графическое и/или текстовое описание той части территории, которая сдается в аренду.

Таким образом, судебная практика показывает, что сдавить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земли не обязательно, если:

  • права на весь надел были ранее зарегистрированы;
  • при заключении договора аренды стороны в достаточной степени индивидуализировали долю земли, приведя графическое, текстовое, или одновременно и графическое, и текстовое описание.

Без межевания

Если собственник желает сдать в аренду часть, ему необходимо очертить границы на кадастровом плане, то есть осуществить процесс межевания. Выполнить работу могут кадастровые инженеры.

Сдать в аренду можно и без межевания, однако при этом придется очертить границы доли территории на плане, зафиксировать все это в соглашении и прикрепить графический рисунок в виде приложения к договору.

Но делать это достаточно рискованно – ведь в большинстве случаев такие сделки признают недействительными.

Сельхозназначения

Поскольку части участков являются объектами гражданских правоотношений, то сдача в аренду доли земли сельскохозяйственного назначения также возможна.

Нормативное регулирование данного вопроса осуществляется ст. 9 ФЗ № 101 от 24 июля 2020 года “Об обороте земель…”.

На основании ч. 1 указанной статьи, в аренду могут предоставляться участки, которые находятся в единоличной или совместной собственности, при условии их постановки на кадастровый учет.

Предоставить в аренду долю земли, предназначенной для ведения сельского хозяйства, можно, если арендатор будет соблюдать цели использования (одну или сразу несколько):

  • ведение ЛПХ;
  • дачное строительство;
  • садоводство;
  • огородничество;
  • животноводство;
  • производство сельскохозяйственной продукции;
  • производство смежной с сельским хозяйством продукции и др.

Под многоквартирным домом

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственники квартир в МКД владеют на праве общедолевой собственности участком, на котором расположен МКД, со всей имеющейся инфраструктурой (озеленение, благоустройство и др.).

При этом границы и размер территории определяются согласно требованиям ЗК РФ и законодательства о ведении градостроительной деятельности. Общие требования к образуемым и измененным земельным наделам содержатся в ст. 11.9. Кодекса.

Правила перехода земли под МКД в общую долевую собственность владельцев квартир описан в ст. 16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 года “О введении в действие…”.

Согласно ч. 2 указанной статьи, участок, на котором находится МКД, и который был сформирован до ввода в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведена процедура кадастрового учета, на безвозмездной основе переходит в общую долевую собственность.

С момента перехода территории в общедолевую собственность владельцы помещений получают возможность по сдаче в аренду части земли и получению с нее дохода.

До перехода в общедолевую собственность участок находится в ведении муниципалитета, и именно этот орган власти будет правомочен осуществлять правовые сделки с объектом.

Под зданием

Арендовать отдельно часть участка под зданием без аренды такого здания нельзя, так как недвижимое имущество неразрывно связано с землей, то есть не может быть сдано в аренду или отчуждено без соответствующего изменения статуса земли.

Более того, по смыслу нормы ст. 652 ГК РФ, земля всегда следует за судьбой имущества. Так, согласно ч. 1 указанной статьи, если гражданин арендует здание, то вместе с правом пользования этим зданием ему передается право пользования и земельным участком.

Если сдается здание, находящееся на нецелом участке, владельцу нужно произвести межевание, то есть очертить границы и в договоре аренды привести соответствующую графическую характеристику.

Образец договора залога права аренды земельного участка вы можете найти по ссылке.

Сторонам потребуется подготовить некоторые документы для успешного завершения сделки:

Важным условием аренды части территории является ее индивидуализация, то есть выделение из общей площади надела.

Оформление арендного контракта в отношении доли практически не отличается от других ситуаций, которые связаны с передачей территорий во временное пользование.

Под этим имеется в виду полное описание земли, с указанием индивидуализирующих признаков:

Существенным условием является указание на сумму арендных платежей. Их размер арендодатель устанавливает самостоятельно.

Поскольку сдается только часть, необходимо приложить графическую или текстовую характеристику границ в виде отдельного приложения.

Если условие о сроке отсутствует, считается, что договор заключен на неопределенный срок.

Арендодатель может ограничить право арендатора на использование территории, перечислив списком лишь ту деятельность, которую возможно осуществлять.

Судебная практика сложилась таким образом, что сдавать в аренду часть участка без процедуры межевания – не самое лучшее решение.

Суды придерживаются позиции, что каждый земельный объект должен быть индивидуализирован, то есть иметь собственные признаки, позволяющие отнести его к полноценному объекту гражданских правоотношений.

Итак, аренда части земельной территории допускается законом, но только, если собственник произвел процедуру межевания до подачи документации на госрегистрацию.

В остальном, процесс сдачи в аренду мало отличается от такового в отношении целого участка земли.

Аренда части земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда части земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Аренда земли:
  • Аренда земли
  • Аренда земли под строительство
  • Аренда земли сельскохозяйственного назначения
  • Аренда лесного участка
  • Ещё…

Формы документов: Аренда части земельного участка

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Аренда части земельного участка

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения11.3. Вывод из судебной практики: Если на часть земельного участка, передаваемого в субаренду, нет кадастрового плана, то это не приводит к признанию договора незаключенным, если данную часть можно идентифицировать иным образом (например, по плану землепользования).

Нормативные акты: Аренда части земельного участка

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: